[Kỳ cuối] Dự án Giảng Võ mới dưới góc nhìn Kinh tế Môi trường

Theo dõi KTMT trên

Tiếp nội dung [Kỳ 3] Quá trình cổ phần hóa VEFAC diễn ra như thế nào? ở kỳ này tôi xin đề cập đến vấn đề lý thuyết, đất đô thị được coi là vốn tài sản đóng góp vào mức GDP của các quốc gia.

Khái niệm chi phí cơ hội không phải mới ở Việt Nam nhưng hầu như chưa có nhiều bài viết (chúng tôi tìm trên mạng không thấy?) liên quan đến tính toán, áp dụng giá trị chi phí cơ hội để lý giải một vấn đề thực tế. Có lẽ, các doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn kinh tế, các doanh nghiệp lớn phải tính toán và áp dụng giá trị này trong lựa chọn đầu tư, chọn phương án có lợi nhất. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực không dễ và không cần thông báo rộng rãi ra bên ngoài nên cộng đồng ít biết.

Bản thân tôi cũng có tìm hiểu và đưa vào giảng dạy cho sinh viên trong giáo trình Kinh tế môi trường về chi phí cơ hội nhưng quả thật còn ở mức rất sơ đẳng.

Tôi rất ấn tượng với cuộc trao đổi giữa CEO Tập đoàn Vietel và Chủ tịch Tập đoàn Vigroup trên một video [13], trong đó có câu trả lời của ông Phạm Nhật Vượng khi một người hỏi là tại sao Vingroup không đầu tư vào các nước nghèo (như Myanmar chẳng hạn) mà lại đầu tư vào các nước có nền kinh tế phát triển cao như Singapore và Mỹ. Có thể các tiếp cận đầu tư của hai tập đoàn có khác nhau nhất định dựa trên phân tích riêng của mình về khu vực đầu tư, mặc dù có khác nhau. Phải chăng, các nhóm tư vấn, nhóm nghiên cứu đầu tư đã dựa trên phân tích chi phí cơ hội để quyết định nhưng cách tiếp cận đánh giá khác nhau. Rõ ràng, định nghĩa, khái niệm về chi phí cơ hội hiện đang được nói nhiều nhưng chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc áp dụng ở Việt Nam. Vì vậy, chúng tôi xin được khái quát hóa lại một chút về chi phí cơ hội, nhấn mạnh tính phức tạp khi ứng dụng và giải thích những gì, giả thuyết nào sẽ được sử dụng cụ thể đối với dự án Giảng Võ mới.

Theo Wikipedia tiếng Việt [14], chi phí cơ hội được định nghĩa như “phần thu nhập mất đi do đã không lựa chọn một cơ hội đầu tư khác. Chi phí cơ hội là một khái niệm hữu ích được sử dụng trong lý thuyết lựa chọn. Nó được vận dụng rất thường xuyên và rộng rãi trong đời sống kinh tế. Chi phí cơ hội dựa trên cơ sở là nguồn lực khan hiếm nên buộc chúng ta phải thực hiện sự lựa chọn. Lựa chọn tức là thực hiện sự đánh đổi, tức là để nhận được một lợi ích nào đó buộc chúng ta phải đánh đổi hoặc bỏ qua một chi phí nhất định cho nó. Như vậy, chi phí cơ hội của một phương án được lựa chọn là giá trị của phương án tốt nhất bị bỏ qua khi thực hiện sự lựa chọn đó (và là những lợi ích mất đi khi chọn phương án này mà không chọn phương án khác; Phương án được chọn khác có thể tốt hơn phương án đã chọn). Do quy luật về sự khan hiếm nên luôn tồn tại những sự đánh đổi khi thực hiện các sự lựa chọn. Hay nói cách khác, chi phí cơ hội luôn tồn tại”.

Một trang mạng nước ngoài [15], có trình bày sơ lược về khái niệm chi phí cơ hội áp dụng trong phân tích tài chính khi phải lựa chọn chỉ một dự án đưa vào thực hiện. Xin được lược trích một số ý của tài liệu tham khảo này kèm một số nhận định làm rõ thêm.

Chi phí cơ hội là sự so sánh giữa một lựa chọn kinh tế với lựa chọn tốt nhất tiếp theo, nghĩa là chúng ta phải có nhiều lựa chọn để có thể tìm ra được lựa chọn tốt nhất tiếp theo làm cơ sở tính chi phí cơ hội. Những so sánh này thường nảy sinh trong tài chính và kinh tế khi cố gắng quyết định giữa các lựa chọn đầu tư. Chi phí cơ hội cố gắng lượng hóa tác động của việc lựa chọn đầu tư này so với đầu tư khác. Có lẽ chính vì vậy mà trong đánh giá tác động môi trường (ĐTM-EIA) và đánh giá môi trường chiến lược ĐMC-SEA) ở nhiều nước cần đưa vào phân tích ít nhất một dự án/phương án thay thế còn ở Việt Nam chưa đưa được yêu cầu này vào trong quy định pháp luật.

Các nhà đầu tư luôn phải đối mặt với các lựa chọn về cách đầu tư tiền của họ để nhận được lợi nhuận cao nhất hoặc an toàn nhất. Chi phí cơ hội của nhà đầu tư thể hiện chi phí của một phương án thay thế bị bỏ qua. Nếu chọn một phương án thay thế khác, thì chi phí của việc lựa chọn phương án thay thế đó sẽ trở thành chi phí cơ hội của phương án được chọn. Như vậy, cách tiếp cận chi phí cơ hội ở đây có phần khác với cách tiếp cận trong khái niệm trong Wikipedia tiếng Việt. Vấn đề đặt ra là phải tiếp nhận và phân tích chi phí cơ hội theo đúng cách tiếp cận đã chọn.

Chi phí cơ hội là một yếu tố không chỉ trong các quyết định của người tiêu dùng mà còn của nhiều doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ xem xét chi phí cơ hội khi họ đưa ra quyết định về sản xuất, quản lý thời gian và phân bổ vốn.

Một cách đơn giản để xem chi phí cơ hội là một sự đánh đổi. Đánh đổi diễn ra trong bất kỳ quyết định nào đòi hỏi phải từ bỏ một lựa chọn này cho một lựa chọn khác. Vì vậy, nếu bạn chọn đầu tư vào trái phiếu chính phủ thay vì cổ phiếu có rủi ro cao, thì quyết định bạn đã chọn sẽ phải đánh đổi. Chi phí cơ hội cố gắng ấn định một con số cụ thể cho sự đánh đổi đó.

Cũng trong tài liệu này, đối với nhà đầu tư thì tính toán chi phí cơ hội bằng cách so sánh lợi nhuận/lãi của hai lựa chọn. Điều này có thể được thực hiện trong quá trình ra quyết định bằng cách ước tính lợi nhuận/lãi trong tương lai. Ngoài ra, với nhận thức muộn màng, chi phí cơ hội có thể được tính bằng cách so sánh lợi nhuận kể từ khi quyết định được đưa ra.

Tài liệu này cũng đưa ra công thức sau đây minh họa một phép tính chi phí cơ hội, để nhà đầu tư so sánh lợi nhuận của các khoản đầu tư khác nhau:

Chi phí cơ hội = Lợi nhuận/tiền lãi (return) của phương án không được chọn - Lợi nhuận/tiền lãi (return) của phương án được chọn.

Các nhà đầu tư cố gắng xem xét chi phí cơ hội tiềm năng trong khi đưa ra các lựa chọn, nhưng việc tính toán chi phí cơ hội chính xác hơn nhiều với lợi ích của nhận thức muộn màng. Khi bạn có các con số thực để làm việc, thay vì ước tính, sẽ dễ dàng hơn để so sánh lợi tức của một khoản đầu tư đã chọn với phương án thay thế đã bỏ qua.

Chi phí cơ hội thường được các nhà đầu tư sử dụng để so sánh các khoản đầu tư, nhưng khái niệm này có thể được áp dụng cho nhiều trường hợp khác nhau. Ví dụ: nếu bạn của bạn chọn nghỉ việc cả năm để đi học lại, thì chi phí cơ hội của quyết định này là giá trị tiền lương bị mất của năm đó. Bạn của bạn sẽ so sánh chi phí cơ hội của tiền lương bị mất với lợi ích của việc nhận được bằng cấp cao hơn.

Về Hạn chế của Chi phí Cơ hội, bài viết chỉ ra:

• “Hạn chế chính của chi phí cơ hội là khó ước tính chính xác lợi nhuận trong tương lai. Bạn có thể nghiên cứu dữ liệu lịch sử để có cho mình ý tưởng tốt hơn về cách một khoản đầu tư sẽ hoạt động, nhưng bạn không bao giờ có thể dự đoán hiệu suất của khoản đầu tư với độ chính xác 100%.
• Việc xem xét chi phí cơ hội vẫn là một khía cạnh quan trọng của việc ra quyết định, nhưng nó không chính xác cho đến khi lựa chọn được đưa ra và bạn có thể nhìn lại để so sánh hai khoản đầu tư đã hoạt động như thế nào.
• Mặc dù khái niệm chi phí cơ hội áp dụng cho bất kỳ quyết định nào, nhưng việc định lượng trở nên khó khăn hơn khi bạn xem xét các yếu tố không thể chỉ định số tiền bằng đô la. Giả sử bạn có hai cơ hội đầu tư. Một loại cung cấp lợi tức thận trọng nhưng chỉ yêu cầu bạn ràng buộc tiền mặt của mình trong hai năm, trong khi loại kia sẽ không cho phép bạn chạm vào tiền của mình trong 10 năm, nhưng nó sẽ trả lãi cao hơn với rủi ro cao hơn một chút. Trong trường hợp này, một phần của chi phí cơ hội sẽ bao gồm các chênh lệch về tính thanh khoản.
• Chi phí cơ hội lớn nhất liên quan đến tính thanh khoản liên quan đến khả năng bạn có thể bỏ lỡ cơ hội đầu tư chính trong tương lai vì bạn không thể sử dụng số tiền của mình bị ràng buộc trong một khoản đầu tư khác. Đó là một chi phí cơ hội thực sự, nhưng rất khó để định lượng bằng một con số đô la, vì vậy nó không phù hợp một cách rõ ràng với phương trình chi phí cơ hội”.

Tài liệu này đã tổng kết được những Bài học rút ra chính rất bổ ích khi tiếp cận tính toán phân tích chi phí cơ hội trong điều kiện cụ thể, đó là:

• “Chi phí cơ hội đo lường tác động của việc thực hiện một lựa chọn kinh tế thay vì một lựa chọn kinh tế khác.
• Mặc dù nó thường được các nhà đầu tư sử dụng, nhưng chi phí cơ hội có thể áp dụng cho bất kỳ quá trình ra quyết định nào.
• Chi phí cơ hội có thể được xem xét khi đưa ra quyết định, nhưng nó chính xác nhất khi so sánh các quyết định đã được đưa ra” [15].

Từ những điểm khái quát trên về chi phí cơ hội, có thể thấy, trong áp dụng thực tiễn phải nắm rất chắc thông tin về các dự án/phương án dùng để lựa chọn, đặc biệt là dự án dự định lựa chọn hoặc đã được lựa chọn.

Trong trường hợp của dự án Giảng Võ mới thì dự án được lựa chọn chính là dự án này do Công ty VEFAC quyết định đầu tư. Do nhiều hạn chế, trong bài viết này sẽ chỉ xét khung thời gian từ khi Khu Triển lãm Giảng Võ bị phá dỡ (không còn diễn ra triển lãm) đến khi dự án mới đi vào hoạt động.

Giá trị (bằng tiền) của mảnh đất 68.380 m² (Sáu mươi tám nghìn ba trăm tám mươi mét vuông [7]) không được xác định, không được tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa  [16] trong Phương án Cổ phần VEFAC vì là diện tích “thuê” của Nhà nước, Công ty chỉ trả tiền thuế sử dụng hàng năm. Tuy nhiên, báo Pháp luật điện tử ngày 03/03/2015 có đăng bài: “Ai sẽ sở hữu “đất vàng” Triển lãm Giảng Võ?”, trong đó coi mảnh đất này thuộc loại đất “vàng”, nếu giao dịch trên thị trường tự do sẽ có giá khủng: “Theo khảo sát của chúng tôi, riêng như giá đất mặt phố tại khu vực xung quanh Triển lãm Giảng Võ hiện tại, dao động từ 300 đến 400 triệu đồng/m2, trong khi Cty có tới hơn 68.000m2”.

Bài viết trên Báo Pháp luật này còn dẫn ước tính giá đất ở những mức khác nhau nhưng cũng trong khoảng giá trị nêu trên.

Về lý thuyết, đất đô thị được coi là vốn tài sản đóng góp vào mức GDP của các quốc gia. Theo WB [17], tổng tài sản/mức giàu có quốc gia (Wealth of Nation) do 4 nguồn vốn tạo nên như Vốn tài nguyên thiên niên (đất trồng trọt, chăn nuôi, khoảng sản, rừng,...); Vốn sản xuất; Vốn con người và Vốn tài sản nước ngoài ròng, trong đó  nguồn Vốn sản xuất (produced capital) bao gồm tài sản tính từ cơ sở hạ tầng đã có và từ đất đô thị. Nguồn vốn sản xuất thường đóng góp khoảng 15 đến 20% tổng mức giàu có quốc gia (của Việt Nam năm 2005 và 2014 đều trên dưới 20%) và có thể định giá đất đô thị theo tỷ lệ cố định của giá trị vốn vật chất trên phần đất ấy. Tỷ lệ này thay đổi theo điều kiện riêng của các quốc gia cụ thể, nhưng nhiều công trình đã sử dụng một tỷ lệ không đổi, được giả định bằng 24 phần trăm, khi đó:

Ut = 0,24Kt (A.10)

trong đó U là giá trị của đất đô thị và K là vốn sản xuất (máy móc, thiết bị và công trình kiến ​​trúc) trong năm t.

Tổng hợp các kiến thức nêu trên, chúng tôi giả định mức giá đất là 300 triệu đồng (VNĐ)/m².

Bây giờ ta xét một dự án thay thế (giả định) thứ nhất, đó là giữ nguyên Khu triển lãm Giảng Võ, xem nó vẫn hoạt động như trước khi bị phá và chỉ xét từ thời điểm phá dỡ đến khi dự án Giảng Võ mới đi vào hoạt động. Khi đó có thể lấy các thông số tài chính như doanh thu, lợi nhuận của Công ty VEFAC để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh tế của phương án thay thế này. Các bảng 1,2 dưới đây trình bày các số liệu tài chính theo báo cáo tài chính (BCTC) đã được kiểm toán của các năm sát thời điểm Khu Triển lãm Giảng Võ được phá dỡ.

Bảng 1. Cơ cấu doanh thu của Công ty VEFAC 03 năm liền kề trước thời điểm 30/06/2013 [7].

Bảng 2. Kết quả kinh doanh của Công ty VEFAC 03 năm liền kề trước thời điểm 30/06/2013 [7].

Ở các bảng trên số liệu đã bao gồm số liệu của chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh nhưng đóng góp của chi nhánh này rất nhỏ. Có thể thấy điều đó qua so sánh giá trị doanh nghiệp được phê duyệt của VEFAC trong tài liệu cổ phần hóa [7] với giá trị tài chính của chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh quá nhỏ so với tổng giá trị toàn VEFAC sau đây:

“Căn cứ Quyết định số 111/QĐ-BVHTTDL ngày 13/01/2014 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch phê duyệt giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa Công ty TNHH MTV Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (Phụ lục 4):

- Giá trị thực tế của doanh nghiệp là: 222.171.510.873 đồng, (Bằng chữ: Hai trăm hai mươi hai tỷ, một trăm bảy mươi mốt triệu, năm trăm mười ngàn, tám trăm bảy mươi ba đồng).

- Giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp là: 166.604.056.749 đồng (Bằng chữ: Một trăm sáu mươi sáu tỷ, sáu trăm linh bốn triệu, không trăm năm mươi sáu ngàn, bảy trăm bốn mươi chín đồng)

Chi nhánh Công ty tại thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết định phê duyệt giá trị doanh nghiệp 3685/QĐ-BVHTTDL ngày 10/11/2011 của Bộ VHTTDL với giá trị thực tế DN để CPH là 2.391.168.523 đồng, trong đó giá trị phần vốn Nhà nước là 1.726.552.380 đồng. Theo đó, đơn vị tư vấn không xác định lại giá trị tài sản của Chi nhánh tại ngày 30/06/2013 mà chỉ xác định lại giá trị tài sản của Văn phòng Công ty tại Hà Nội”.

Đến đây mọi người có thể tính được chi phí cơ hội khi không thực hiện phương án thay thế: để TT Triển lãm Giảng Võ hoạt động cho tới khi dự án Giảng Võ mới đi vào hoạt động bằng cách so sánh các giá trị, số liệu tài chính được cho trong các bảng trên và giá trị “0?” của dự án Giảng Võ mới khi phá dỡ nhưng chưa thật sự khởi công xây dựng.

Cũng để tính chi phí cơ hội của dự án Giảng Võ mới khi phá dỡ nhưng chưa thật sự khởi công xây dựng có thể xét dự án thay thế (giả thuyết) thứ 2: Phân lô bán để xây dựng nhà ở, công trình thương mại sản xuất.

Giả sử chúng ta lấy mức giá đất theo giá thị trường, tạm tính là 300 triệu VNĐ/m² thì với 50.000 m² (dành lại 18.380 m2 để làm đường giao thông và khu vui chơi, công công) có thể thu được số tiền rất lớn là 15.000 tỷ VNĐ. Đem tiền này làm vốn góp vào kinh doanh có thể thu lãi rất lớn, nếu lãi suất chỉ là 5%/năm đến 6%/năm như mức lãi suất ngân hàng trả lãi tiết kiệm thì hàng năm có thể thu được từ 750 tỷ đến 900 tỷ đồng “lãi”. Thật là con số đáng suy nghĩ và lại có thể so sánh dự án thay thế không được chọn này với dự án được chon là dự án Giảng Võ mới khi phá dỡ nhưng chưa thật sự khởi công xây dựng theo cách tính chi phí cơ hội.

Bài toán phân tích chi phí lợi ích (CBA)

Phân tích chi phí-lợi ích (tiếng Anh là Cost Benefit Analysis - CBA) là phương pháp được áp dụng nhiều trong đánh giá hiệu quả kinh tế của một dự án. Theo quy định, mỗi dự án lớn muốn thực hiện ở Việt Nam phải có hai văn bản quan trọng, đó là Thuyết minh (hay Luận chứng kinh tế-kỹ thuật) dự án và Báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án (báo cáo ĐTM) đã được cấp có thẩm quyền thẩm định, cả hai tài liệu này đều có thể áp dụng phương pháp này, chỉ khác là trong báo cáo ĐTM phải tính cả đến chi phí lợi ích môi trường nên còn được gọi là CBA mở rộng.

CBA thường sử dụng 3 thông số đặc trưng, đó là:

1. Giá trị hiện tại ròng NPV ( Net Present Value).

Trong đó:

Bt: Lợi ích năm thứ t

Ct: Chi phí năm thứ t

Co: là tổng chi phí ban đầu (trước năm t=0), giá trị này có thể bằng 0.  

r:  Hệ số chiết khấu (còn gọi là chiết giảm)

t:  Thời gian ( năm)

n:  Tuổi thọ dự án.

Như vậy NPV chính là lợi nhuận ròng tích luỹ, phụ thuộc vào hệ số chiết khấu và thời gian. Thường đối với dự án bắt đầu thực thi thì những năm đầu NPV có thể mang dấu âm (nghĩa là chi phí lớn hơn lợi nhuận), đến lúc nào đó sẽ bằng 0 và sau đó sẽ mang dấu dương.

Dùng giá trị NPV để so sánh các dự án phải chú ý thêm tới mức vốn đầu tư ban đầu, vì nhiều khi NPV của hai dự án như nhau nhưng vốn đầu tư ban đầu lại khác nhau. Nếu chỉ xét khía cạnh kinh tế thì phải ưu tiên phương án có mức đầu tư ban đầu ít hơn khi có cùng giá trị NPV.

2. Hệ số hoàn vốn nội tại ( Internal Return Rate): K

Theo thời gian tại thời điểm có B/C = 1, lợi nhuận tích luỹ đã bằng chi phí tích luỹ. Sau đó tỷ số này sẽ lớn hơn 1 và tăng nhưng thường tiến dần tới một giá trị giới hạn nào đấy. Việc sử dụng các đặc trưng trên một cách riêng biệt chưa có thể trả lời dự án nào hoặc phương án nào có lợi ích kinh tế cao. Vì vậy thường sử dụng kết hợp chúng với nhau.

Như vậy, có thể coi phương pháp CBA giúp dự báo khả năng thu lời, khả năng mang lại hiệu quả kinh tế của một dự án qua ước tính giá trị chi phí, lợi ích từng năm suốt giai đoạn hoạt động dự án và giá trị chiết khấu.

Nếu chúng ta có nhiều dự án thực hiện trên một khu vực lãnh thổ cụ thể, có thể ước tính các giá trị NPV, IRR, tỷ số B/C để so sánh. Khi đó các thông số này lại được sử dụng để xác định giá trị chi phí cơ hội cho dự án được chọn.

Hiện tại, chúng tôi không có cả hai văn bản trên nên cũng không rõ những giá trị các thông số tính qua CBA của dự án Giảng Võ mới. Tuy nhiên, do có thời gian chờ đợi khởi công dự án (khá lâu?) nên những người đánh giá thẩm định dự án cần xem xét thời điểm ban đầu và tuổi thọ dự án khi tính CBA. Bởi vì thời gian chờ đợi, chưa khởi công thì VEFAC vẫn phải trả thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, do số tiền thuế phải trả cho sử dụng đất không được hạch toán riêng trong bảng 1,2 ở trên nên cũng không rõ giá trị thực tế, liệu ở mức cao hay thấp so với chi phí khác.

Chúng tôi rất mong Công ty VEFAC có sự so sánh để thấy rõ những mặt lợi nhuận chung của toàn xã hội khi thực hiện dự án Giảng Võ mới trên cơ sở so sánh với một vài dự án thay thế.

Lời kết

Những gì nêu ở trên là những câu hỏi mà tác giả tự đặt ra và suy ngẫm, nhằm hiểu rõ hơn về thực trạng phá dỡ Trung tâm Triển lãm Giảng Võ với mục đích là xây lại Trung tâm khác có quy mô, tầm vóc lớn hơn, sánh vai với các Trung tâm có tiếng tăm trong khu vực và trên Thế giới. Tuy nhiên, một số vấn đề vẫn cần được phân tích làm rõ thêm và bài viết này mong muốn góp phần thực hiện điều đó. Chắc chắn, bài viết vẫn chưa nêu hết vấn đề, vẫn chưa làm rõ ngọn nguồn vấn đề thậm chí còn có sai sót nào đó nữa. Mong được góp ý, bàn luận để mọi điều được minh bạch hơn, sáng tỏ hơn đối với sự kiện này.

Tài liệu tham khảo:

[1].  https://sites.google.com/view/trienlamgiangvo/trang-ch%E1%BB%A7?authuser=0

[2]. https://text.123docz.net/document/640932-thuc-trang-to-chuc-hoat-dong-cua-trung-tam-hoi-cho-trien-lam-viet-nam.htm

[3]. http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/danh-muc-hoi-cho-trien-lam-nam-2010-11992.htm

[4]. https://kienviet.net/2016/09/06/nhung-hinh-anh-cuoi-cung-cua-trien-lam-giang-vo-ha-noi/

[5]. http://vinhomes-gallerygiangvo.vn/hoai-niem-mot-thoi-trung-tam-trien-lam-giang-vo-tuoi-tho-gan-bo-bao-co/

[6].    http://vefac.vn/vi/gioi-thieu/

[7]. https://www.bvsc.com.vn/Sites/QuoteVN/SiteRoot/PA%20Co%20phan%
20hoa.pdf

[8]. https://tienphong.vn/dat-vang-trien-lam-giang-vo-va-khuc-xuong-4-000-ty-dong-post766013.tpo

[9]. https://giangvo.net/trien-lam-giang-vo-se-duoc-thay-the-bang-trung-tam-trien-lam-quoc-gia/

[10]. https://donganh.hanoi.gov.vn/tin-tuc-su-kien/-/view_content/5423023-ha-noi-cong-bo-cac-do-an-quy-hoach-khu-trung-tam-hoi-cho-trien-lam-quoc-gia-tai-dong-anh.html

[11]. https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Quyet-dinh-702-QD-TTg-2020-Dieu-chinh-cuc-bo-Quy-hoach-chung-xay-dung-Thu-do-Ha-Noi-446763.aspx

[12]. https://vanban.hanoi.gov.vn/documents/10194/2484817/qdub-2465-2020-01_signed.pdf

[13].  https://www.youtube.com/watch?v=M5upps_dB1g

[14].   https://vi.wikipedia.org/wiki/Chi_ph%C3%AD_c%C6%A1_
h%E1%BB%99i

[15].    https://www.thebalancesmb.com/opportunity-cost-definition-393313

[16].    https://baophapluat.vn/bds/ai-se-so-huu-dat-vang-trien-lam-giang-vo-post191284.html

[17].   https://www.greengrowthknowledge.org/sites/default/files
/downloads/resource/The%20Changing%20Wealth%20of%20Nations%202018_Building%20a%20Sustainable%20Future.pdf

GS.TS Hoàng Xuân Cơ

TW Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam