Điểm tin bất động sản nổi bật trong ngày 6/9

Theo dõi KTMT trên

Căn hộ chung cư không có sổ hồng bị dìm giá

Nhiều dự án chung cư chưa được cấp sổ hồng khiến cho người mua thiệt thòi khi chuyển nhượng.

Theo khảo sát, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội chưa được cấp sổ hồng dù đã bàn giao nhà cho cư dân vào ở từ khá lâu. Nguyên nhân do một số sai phạm của chủ đầu tư chưa được khắc phục.

Cư dân vẫn có thể chuyển nhượng qua hợp đồng mua bán nhưng mức giá tăng không nhiều so với mặt bằng chung trên thị trường. Giao dịch tại các dự án này khá thấp, đặc biệt các chung cư cao cấp bởi lo ngại người mua còn phải chờ lâu mới được cấp sổ hồng.

Ông Trần Văn Minh, một môi giới bất động sản cho hay, căn hộ không có sổ hồng giao dịch thấp. Nếu cơ quan chức năng không có hướng giải quyết thì các chung cư này khó có sổ hồng. Bên cạnh vấn đề pháp lý, người mua không thể vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ.

Luật sư Vũ Tiến Vinh cho hay, chung cư chưa có sổ hồng vẫn được phép mua bán bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư thương mại. Người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, căn hộ chung cư chưa có sổ hồng luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Người mua cần cân nhắc thật kỹ trước quyết định của mình.

Vỡ mộng săn nhà cho thuê lại

Ngày càng nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê từng phòng, tuy nhiên thị trường không "màu hồng" như họ nghĩ.

Sau một thời gian tiếp xúc với nhiều chủ nhà cho thuê, anh Mạnh Cường - một môi giới bất động sản ở TP.HCM - cũng tập tành trực tiếp đầu tư. Tính toán ban đầu của anh có thể cho mức lãi ròng hàng tháng lên đến 40 triệu đồng và có thể thu hồi vốn sau 9 tháng.

Nhưng thực tế, trong suốt một năm khai thác, mỗi tháng anh lỗ 10-20 triệu đồng.

Anh Cường thuê một căn nhà gần đại học để làm ký túc xá ở quận 9 cũ (nay thuộc TP.Thủ Đức, TP.HCM). Bên cạnh khoản tiền thuê nhà hàng tháng 18 triệu đồng, anh đầu tư thêm 350 triệu đồng để sửa sang, khai thác 62 giường ký túc xá với giá cho thuê 1,4-1,45 triệu đồng/tháng.

Anh ước tính doanh thu 85 triệu đồng/tháng, trừ đi chi phí quản lý vận hành khoảng 20-25 triệu đồng và tiền thuê nhà 18 triệu đồng thì còn lãi ròng 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ sau 9 tháng anh có thể thu hồi vốn, do đó anh sẵn sàng thuê nhà chỉ với thời hạn 3 năm, đồng thời chấp nhận mỗi năm tăng 10% tiền thuê nhà theo đề nghị của chủ nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong suốt một năm khai thác anh chỉ cho thuê được 14-24 giường, thu về 20-32 triệu đồng/tháng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành và tiền thuê nhà, anh lỗ đều 10-20 triệu đồng mỗi tháng.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, những trường hợp này đã nằm trong tính toán từ trước của chủ nhà, do đó họ thường chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên.

"Một khi bên thuê sỉ kinh doanh thua lỗ, họ sẽ phải tự tìm người thuê sau sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu - thu nhập ảo để tìm cách gỡ lại càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt. Trong chu kỳ thua lỗ này, giá của người thuê trước sẽ được chủ nhà lấy làm tham chiếu tiếp cho người thuê sau, vì bên thuê sỉ phải tự tìm người khác sang lại nên chủ nhà cũng không cần giảm giá cho người thuê mới", ông Kiên nhấn mạnh.

Giá thuê mặt bằng nhà phố tăng vọt

Chuyên gia Savills chia sẻ, giá thuê tại một số tuyến phố được đẩy lên rất cao, tăng 20-30% so với giai đoạn trước đại dịch. Mặt khác, vẫn có những khu vực chật vật trong việc tìm khách thuê, dù đã đưa ra các chính sách ưu đãi.

Ngành bán lẻ Việt Nam đang ghi nhận tín hiệu phục hồi khả quan. Theo Tổng Cục Thống kê, tính chung 7 tháng năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 3.205,8 nghìn tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số cao nhất khi so sánh với cùng kỳ của các năm 2018-2021. Có thể thấy, ngành bán lẻ quốc nội đang dần bắt kịp với tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn tiền Covid.

Bình luận về thị trường bán lẻ Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định rằng, thị trường thực chất vẫn đang rất trẻ so với các quốc gia khác trong khu vực. Sau 2 năm hạn chế bởi đại dịch, quyết định mở cửa đường bay và việc doanh nghiệp được phép tiếp tục hoạt động sản xuất – kinh doanh đã tạo sức bật đối với ngành bán lẻ nói chung, từ nguồn khách hàng nội địa và quốc tế.

"Sự phát triển của ngành bán lẻ, sức mua mạnh mẽ của người tiêu dùng, tốc độ đô thị hóa, hay cải thiện về cơ sở hạ tầng là những lợi thế cạnh tranh nổi bật của Việt Nam, thu hút sự quan tâm của thị trường toàn cầu. Trong vòng 2 năm tới, rất nhiều thương hiệu lớn sẽ tích cực gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Hà Nội và TP.HCM. Những nhãn hàng này trải dài nhiều ngành, như thời trang, mỹ phẩm hay ăn uống, và thuộc đa dạng phân khúc, từ cao cấp, trung cấp tới các cửa hàng mua sắm nhanh. Khi tìm kiếm thuê mặt bằng, họ có xu hướng lựa chọn nhà phố tại các trục phố lớn hay trung tâm thương mại được vận hành bởi chủ đầu tư uy tín." – bà Minh chia sẻ thêm.

Bộ Xây dựng nói gì về quy định đặt cọc mua bất động sản?

Bộ Xây dựng cho biết, hiện Luật kinh doanh bất động sản không có quy định về việc đặt cọc. Tuy nhiên, hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ xem xét ý kiến các bên về vấn đề này.

Trước nay, người mua bất động sản (BĐS) trước khi ký hợp đồng mua bán thường “đặt cọc” tiền nhưng không có giá trị pháp lý. Nhiều ý kiến cho rằng, nên có hợp đồng “đặt cọc” riêng theo Nghị định 02 (2022) về hợp đồng kinh doanh bất động sản để đảm bảo quyền lợi của người mua.

Bộ Xây dựng cho biết, trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về "đặt cọc".

Do vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định số 02 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.

Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và xem xét các ý kiến về quy định "đặt cọc".

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Ví dụ, căn nhà có giá trị 1 tỷ đồng nhưng có trường hợp yêu cầu đặt cọc đến 900 triệu đồng. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên.

Trong khi hiện nay, luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.

Thêm vào đó, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Huyền Diệu