Vay mua nhà khó hơn, địa ốc vào thế chọn lọc vốn

Theo dõi KTMT trên

Bước sang năm 2026, dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang được “hãm phanh” rõ rệt. Chính sách điều hành mới không đóng cửa hoàn toàn nhưng đặt ra những rào cản chặt chẽ hơn, khiến thị trường đứng trước một giai đoạn phân hóa mạnh mẽ.

Siết tốc độ tăng trưởng, lãi suất tăng cao

Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng hơn 19%, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, một mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Dòng vốn đổ mạnh vào các dự án nhà ở cao cấp làm dấy lên lo ngại về rủi ro thanh khoản, mất cân đối nguồn vốn và nguy cơ nợ xấu.

Trước dấu hiệu tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung (định hướng khoảng 15%). Ngay từ đầu năm, nhiều ngân hàng thương mại nhà nước đã điều chỉnh tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức tiệm cận nhóm ngân hàng tư nhân, có thời điểm gần 14–15%/năm.

Động thái của một số ngân hàng như BIDV, từng đề nghị tạm dừng trình các dự án kinh doanh bất động sản mới cho thấy áp lực kiểm soát room tín dụng là có thật. Dù sau đó khẳng định vẫn đồng hành với các dự án khả thi, thông điệp chính sách đã khá rõ, kiểm soát chất lượng thay vì mở rộng quy mô.

Các ngân hàng nhấn mạnh việc kiểm soát không đồng nghĩa với siết cực đoan. Tín dụng vẫn được duy trì với dự án đủ điều kiện pháp lý, dòng tiền minh bạch và nhu cầu ở thực.

Dòng vốn năm 2026 được ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ rõ ràng.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc mang tính đầu cơ bị thẩm định chặt chẽ hơn. Cách tiếp cận này nhằm hạn chế rủi ro hệ thống khi bất động sản vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn nguy cơ nếu phát triển quá nóng.

Tuy nhiên, theo giới phân tích của Công ty Chứng khoán SHS cho rằng việc siết tín dụng bất động sản mạnh và kéo dài là điều không dễ. Lý do nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm, phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân đều cầm cố bằng bất động sản. Siết quá mức có thể vô tình ảnh hưởng đến tín dụng toàn hệ thống và biên lợi nhuận của ngân hàng.

Doanh nghiệp đối mặt khoảng trống vốn trung và dài hạn

Bài toán lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc không nằm ở tín dụng ngắn hạn mà ở nguồn vốn trung và dài hạn. Hiện chưa có kênh thay thế thực sự hiệu quả cho tín dụng ngân hàng.

Theo nhóm nghiên cứu của VCBS, năm 2026 sẽ là năm phân hóa giữa các thị trường, phân khúc và doanh nghiệp. Khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản dự báo kém thuận lợi hơn so với năm 2025, dù nhu cầu vốn vẫn tăng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh thi công.

Áp lực càng lớn khi doanh nghiệp phải đối mặt với lượng trái phiếu đáo hạn hơn 200.000 tỷ đồng trong năm 2026, riêng trái phiếu bất động sản khoảng 121.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, đòn bẩy cao hoặc dự án kém thanh khoản sẽ chịu rủi ro tái cấp vốn đáng kể.

Trong bối cảnh dư địa tín dụng thu hẹp, nhiều chuyên gia cho rằng cần kích hoạt lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế.

Dự kiến năm 2026, tổng phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng. Sau khi trừ lượng đáo hạn khoảng 200.000 tỷ đồng, giá trị phát hành ròng vẫn lên tới 800.000 tỷ đồng, một nguồn lực quan trọng bù đắp phần tín dụng dài hạn ngân hàng đang giảm.

Tuy nhiên, điều kiện phát hành và chi phí vốn được dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt, buộc doanh nghiệp phải nâng cao minh bạch tài chính và chất lượng dự án.

Song song với kiểm soát tín dụng, từ tháng 3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý thị trường.

Theo đó, mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, là chuỗi ký tự tối đa 40 ký tự, tích hợp thông tin về thửa đất, dự án, địa điểm và được quản lý tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Không chỉ sản phẩm, các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, chứng chỉ môi giới, cá nhân thụ hưởng chính sách nhà ở cũng được cấp mã định danh điện tử.

Hệ thống dữ liệu được thiết kế theo hướng mở, liên thông, tuân thủ tiêu chuẩn an ninh bảo mật và kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia. Đây được kỳ vọng là nền tảng giúp tăng tính minh bạch, giảm đầu cơ và hỗ trợ công tác quản lý rủi ro.

Phát triển bền vững thay vì tăng trưởng nóng

Các chuyên gia nhận định, năm 2026 là giai đoạn bản lề khi tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng vượt trội như trước. Lãi suất cao hơn phản ánh chênh lệch cung cầu vốn và định hướng phân bổ nguồn lực sang các lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ.

Việc kiểm soát theo hướng chọn lọc có thể gây tác động ngắn hạn như chi phí vốn tăng, tiến độ dự án chậm lại. Song về dài hạn, cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng, hạn chế nguy cơ bong bóng và rủi ro hệ thống.

Tín dụng bất động sản năm 2026 vì thế không “đóng cửa” nhưng sẽ phân hóa mạnh. Dòng vốn sẽ tìm đến dự án khả thi, pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì các phân khúc đầu cơ rủi ro cao.

Bài toán đặt ra cho doanh nghiệp không còn là mở rộng bằng mọi giá, mà là tái cấu trúc tài chính, nâng cao chất lượng dự án và thích ứng với một chu kỳ vốn thận trọng hơn.

Hà Chi