Người thuê nhà ở xã hội được mua nhà trước hạn 10 năm
Nghị định mới cho phép người đang thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua lại căn hộ sớm hơn, đồng thời nới điều kiện “chưa có nhà”, đổi cách xác nhận thu nhập và minh bạch quy trình bán, mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong đó, điểm đáng chú ý là quy định cho phép người đang thuê nhà ở xã hội, nếu đủ điều kiện và có nhu cầu, được ưu tiên mua lại căn nhà trước thời hạn 10 năm, thay vì 5 năm như trước đây, qua đó mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp.
Theo quy định mới, đối với các căn nhà ở xã hội đang cho thuê, chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê nếu đáp ứng đủ điều kiện hoặc có thể bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia. Giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê được xác định trên cơ sở giá đã thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước theo thời gian thuê và trừ phần khấu hao nhà ở, bảo đảm việc xác định giá minh bạch, phù hợp thực tế.
Nghị định 54/2026/NĐ-CP đồng thời sửa đổi, bổ sung nhiều quy định tại các Nghị định số 95, 96, 98 và 100/2024/NĐ-CP liên quan đến phát triển, quản lý nhà ở xã hội và kinh doanh bất động sản, cũng như các nghị định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Mở rộng tiêu chí xác định điều kiện “chưa có nhà ở”
Một nội dung đáng chú ý khác là việc mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở để được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo quy định mới, trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở tại địa phương nơi có dự án thì được xác định là chưa có nhà ở, không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ.
Thẩm quyền xác nhận điều kiện nhà ở được giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, với thời hạn giải quyết trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị xác nhận.
Nghị định cũng sửa đổi quy định về điều kiện thu nhập theo hướng chuyển thẩm quyền xác nhận từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã, đồng thời áp dụng cơ chế kê khai, cam kết và hậu kiểm thu nhập. Người đề nghị phải tự kê khai thu nhập bình quân hàng tháng và chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp; cơ quan công an phối hợp các cơ quan liên quan để xác minh khi cần thiết.
Mức trần thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội tiếp tục giữ nguyên theo quy định hiện hành: cá nhân độc thân không quá 15 triệu đồng/tháng, hộ gia đình không quá 30 triệu đồng/tháng.
Chuẩn hóa quy trình bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
Nghị định 54/2026/NĐ-CP cũng sửa đổi, bổ sung quy trình bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội theo hướng tăng tính công khai, minh bạch và đa dạng hóa phương thức tiếp nhận hồ sơ.
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai thông tin dự án, số lượng căn hộ, diện tích, giá bán dự kiến, thời gian tiếp nhận hồ sơ trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, chính quyền địa phương và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc công khai phải được thực hiện tối thiểu 30 ngày trước khi bắt đầu tiếp nhận hồ sơ.
Người dân có thể nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội theo nhiều hình thức như trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc. Hồ sơ đủ điều kiện sẽ được chủ đầu tư tổng hợp, gửi Sở Xây dựng kiểm tra và công khai danh sách kết quả. Trường hợp số hồ sơ đủ điều kiện vượt quá số lượng căn hộ, việc lựa chọn được thực hiện bằng hình thức bốc thăm có sự giám sát của cơ quan chức năng.
Bên cạnh đó, nghị định cũng quy định rõ thứ tự ưu tiên trong phân bổ nhà ở xã hội, bao gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, đối tượng tái định cư và một số nhóm ưu tiên khác; đồng thời bổ sung quy định ưu tiên đối với phụ nữ đơn thân là chủ hộ.
Việc cho phép người đang thuê nhà ở xã hội được mua nhà trước thời hạn 10 năm, cùng với việc mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở, đổi mới cơ chế xác nhận thu nhập và chuẩn hóa quy trình phân bổ nhà ở, được kỳ vọng sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, đồng thời nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý, phân bổ quỹ nhà ở xã hội trên cả nước.
Nghị định số 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 9/2/2026.
Hà Chi
