Thị trường bất động sản 2022: Cần giải pháp để dòng vốn đi đúng hướng

Theo dõi KTMT trên

Hứa hẹn nhiều phân khúc phục hồi

TS Cấn Văn Lực, kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đã khảo sát cho hay, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá bất động sản (BĐS) trong năm 2021 không những không giảm mà còn tăng từ 5-9%, đặc biệt giá thuê BĐS khu công nghiệp tăng 3-18% tùy địa phương. Cũng theo TS Lực, triển vọng thị trường BĐS năm 2022 về cơ bản là sáng sủa, dòng vốn đổ vào vẫn trên đà tăng lên, cả vốn trong nước và vốn FDI.

TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhận định: “Triển vọng tăng trưởng của thị trường BĐS năm 2022 rất tốt”.

Vị chuyên gia kinh tế lý giải về nhận định này cho biết, 3 nhóm lĩnh vực BĐS có kỳ vọng phục hồi, thậm chí tăng trưởng trong năm nay là BĐS công nghiệp, BĐS nhà ở tầm giá thấp, trung bình và BĐS du lịch.

TS Thịnh cho hay: “Trước hết BĐS công nghiệp là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng cực kỳ tốt trong thời gian tới do triển vọng dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) rất mạnh, vốn đầu tư trong nước cũng rất mạnh. Về BĐS nhà ở, trong thời gian vừa qua chủ yếu phát triển BĐS cao cấp, vì thế nhu cầu ở thực của người dân rất lớn. Nhu cầu BĐS nhà ở tầm trung và giá thấp dự kiến sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới”.

Vị chuyên gia kinh tế nói thêm: Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng được kỳ vọng có cơ hội phục hồi khi du lịch, hàng không được vực dậy trở lại. “BĐS du lịch dịch vụ thì có lẽ trước mắt sẽ phát triển ở trung tâm như Phú Quốc, Thừa Thiên - Huế, Đà Nẵng, Nha Trang…, hiện đang là những nơi được quy hoạch phát triển du lịch mạnh mẽ”.

“Triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2022 rất tốt”.

Mặt khác, Chứng khoán VNDirect cho rằng về phía cầu, BĐS nhà ở sẽ là phân khúc sôi động nhất trong năm nay nhờ 3 nguyên nhân chính: Đà phục hồi trên diện rộng của nền kinh tế thúc đẩy sự phục hồi nhu cầu BĐS nhà ở, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp ít nhất tới cuối quý II/2022 và cuối cùng là động lực từ phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt qua các gói đầu tư cơ sở hạ tầng quy mô rất lớn trong Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội mà Quốc hội vừa thông qua.

Riêng phân khúc BĐS công nghiệp, VNDirect chỉ ra tiềm năng lớn khi diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam có thể tăng hơn 3.500 ha trong năm nay, cũng như hiệu ứng lan tỏa từ các dự án đầu tư công cơ sở hạ tầng đang và sắp được triển khai như các dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, đường cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận và giai đoạn 1 của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Cùng với đó, nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây dựng sẵn sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong năm nay do vốn đầu tư mạnh mẽ từ khu vực trong và ngoài nước.

Theo giới chuyên gia, nghiên cứu nhìn chung đều cho thấy triển vọng sáng sủa của thị trường BĐS trong năm 2022, song hành với tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế. Ngay cả khi cổ phiếu BĐS liên tục nằm sàn, trong trạng thái “trắng bên mua” nhiều phiên sau thông tin Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất vàng Thủ Thiêm; Nhận định về triển vọng tích cực cho lĩnh vực BĐS trong năm 2022 vẫn được duy trì.

TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá: “Vụ việc Tân Hoàng Minh có thể làm cho thị trường BĐS tự nhiên có những nhiễu loạn, phát triển không đúng hướng, chẳng hạn giá BĐS tăng một cách khó kiểm soát, từ đó làm cho lĩnh vực BĐS chững lại, thậm chí đóng băng trong một thời gian. Người bán sợ bán hớ, người mua cũng sợ mua hớ vì bỗng dưng giá đất tăng vọt vài chục phần trăm, khiến giao dịch đình trệ. Tuy nhiên, đó chỉ là vấn đề tạm thời và rồi sẽ qua, không có gì ghê gớm cả”.

Có khả năng mặt bằng giá trên thị trường BĐS cũng như quanh khu vực này không thể quay lại thời điểm trước vụ việc, tuy nhiên nhìn chung giá vẫn hạ nhiệt tạo điều kiện cho thị trường phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2022, vị chuyên gia kinh tế cho biết thêm.

Uốn nắn dòng vốn đi đúng hướng

Ông TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cảnh báo, nguồn cung khan hiếm trong khi dòng vốn đổ vào thị trường tiếp tục tăng, tình trạng đầu cơ chờ giá phổ biến sẽ đưa mặt bằng giá BĐS tiếp tục tăng trong năm 2022.

TS Lê Xuân Nghĩa nhận định: “Thị trường BĐS dự báo sẽ kích lập mặt bằng giá mới, chủ yếu ở phân khúc đất nền và nhà ở. Mức tăng giá không còn theo kiểu nhảy vọt 100-200%, cá biệt 300% theo kiểu đầu cơ tâm lý như thời gian qua, mà tăng ổn định hơn, vững chắc hơn. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ chờ tăng giá vẫn có thể là mầm mống dẫn đến rủi ro bong bóng BĐS trong trung hạn".

Nguy cơ từ dòng vốn quá lớn đổ vào thị trường trong bối cảnh nguồn cung thắt chặt cũng là mối quan ngại của Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính.

Dòng vốn đổ vào thị trường BĐS tăng vọt trong 2 năm qua - nhưng chủ yếu là vốn mang tính chất ngắn hạn của các nhà đầu tư ngoài ngành với mục đích đầu tư tài chính bằng hàng hóa BĐS - đang gây ra hiện tượng cầu ảo cầu ảo. Kết hợp với giá tăng ảo, điều này dẫn đến hiện tượng thị trường nổi bong bóng và hoạt động giao dịch kém đi, ông Đính nhận định.

Phó Chủ tịch VNREA cho hay: “Khi dòng tiền vào thị trường không để phát triển BĐS bền vững ổn định, ví dụ như phát triển các hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng dịch vụ phục vụ phát triển kinh tế mà chỉ để sinh lợi thông qua hoạt động thị trường tài chính ngắn hạn thì rõ ràng không phải bản chất của thị trường BĐS… Tôi đồng tình rằng khi có quá nhiều nguồn vốn vào thị trường thì hệ lụy thị trường ảo, giá ảo và nguy cơ bong bóng, khủng hoảng luôn luôn tiềm ẩn”.

"Tôi đồng tình rằng khi có quá nhiều nguồn vốn vào thị trường thì hệ lụy thị trường ảo, giá ảo và nguy cơ bong bóng, khủng hoảng luôn luôn tiềm ẩn".

Ông Nguyễn Văn Đính đề nghị Chính phủ, các cơ quan hữu quan có giải pháp, chính sách uốn nắn dòng vốn đi đúng hướng, đừng đổ vào những ngành nghề có nguy cơ tạo bong bóng.

Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính trước đó đã có một số động thái yêu cầu kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào thị trường BĐS qua kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Bùi Hằng (T/h)