Usilk City và loạt dự án bất động sản bị chỉ ra sai phạm về đất đai, tài chính

Theo dõi KTMT trên

Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã ban hành kết luận thanh tra thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý sử dụng đất đai và quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Hạn chế đối với quỹ đất 20%

Theo đó, Thành phố Hà Nội, nơi tập trung nhiều người lao động thu nhập thấp, có nhu cầu cao về nhà ở xã hội nhưng việc quy hoạch và quản lý, sử dụng quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, không đạt mục tiêu, yêu cầu về phát triển nhà ở xã hội; một số còn thiếu sót, vi phạm pháp luật về nhà ở.

Trong giai đoạn từ 2011-2022, có 08 dự án khu đô thị, nhà ở có quy mô 10 ha trở lên, UBND Thành phố khi phê duyệt quy hoạch đã không dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội; 04 dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho phép nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% và phải bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ở địa điểm khác nhưng đến thời điểm thanh tra, UBND Thành phố chưa thực hiện; 03 dự án có quy mô từ 10 ha trở lên bố trí không đủ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định.

Điển hình như tại Dự án Khu nhà ở sinh thái Xuân Phương, UBND thành phố Hà Nội bố trí 6.890 m² đất thuộc các ô đất BT6 và BT11 có chức năng sử dụng đất là Nhà biệt thự sinh thái để phát triển nhà ở xã hội là thiếu khả thi, không phù hợp nhu cầu của đối tượng thu nhập thấp; tại dự án nhà ở thương mại xây dựng nhà ở phục vụ cho cán bộ cấp Thứ trưởng và tương đương hiện đang đương chức công tác tại các cơ quan của Quốc hội, UBND Thành phố chấp thuận đầu tư phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới Xuân Phương nhưng đến năm 2014, UBND Thành phố điều chỉnh quy hoạch chi tiết, đã đưa dự án vào quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội là không đúng mục tiêu đầu tư dự án, quy hoạch chi tiết đã được chấp thuận, phê duyệt trước đó.

Trong giai đoạn từ 2011 đến trước ngày 13/8/2019, Thành phố chưa theo dõi riêng việc quản lý, sử dụng số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội; chưa có hướng dẫn, quản lý, đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chưa tổng hợp số thu các đơn vị đã nộp vào ngân sách Nhà nước; chưa tách riêng khoản thu tương đương với giá trị quỹ đất 20% khi xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư khi được giao đất thực hiện dự án (việc thu nộp không hạch toán riêng mà tính chung vào khoản thu tiền sử dụng đất); đến ngày 13/8/2019, UBND Thành phố mới ban hành Văn bản số 3447/UBND-KT để thực hiện việc thu, nộp, quản lý và sử dụng khoản thu bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo quy định; UBND Thành phố chưa bố trí nguồn vốn để đầu tư phát triển NOXH trên địa bản thành phố trên cơ sở số tiền thu được.

UBND Thành phố chưa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với 10 dự án đã được bố trí quỹ đất (để đáp ứng nhu cầu về NOXH của người dân trên địa bàn thành phố), trong khi nguồn thu tương đương với giá trị quỹ đất 20% từ các dự án đã thu được là rất lớn, gây lãng phí đất đai.

Nhiều dự án vi phạm về quy hoạch xây dựng, sử dụng đất

Qua thanh tra một số nội dung tại 23 dự án khu đô thị, nhà ở, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra một số hạn chế, thiếu sót, vi phạm về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất như: điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết chưa đám bảo căn cử, điều kiện; thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án chưa có trong kế hoạch phát triển nhà ở, cấp giấy phép quy hoạch chưa phù hợp với quy hoạch phân khu; chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc không phủ hợp với quy hoạch, xác định diện tích sàn công cộng chưa đảm bảo diện tích tối thiểu; giao đất thực hiện dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sau đó mới điều chỉnh, cập nhật bổ sung: có 09/23 dự án.

Cụ thể, UBND thành phố Hà Nội lựa chọn chủ đầu tư đối với 02 dự án là tổ hợp Dịch vụ thương mại văn hóa thể thao, nhà ở và văn phòng cho thuê tại ô đất 493 Trương Định theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư 2014 (dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất) và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 (chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở) nhưng chưa phù hợp với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (thuộc trường hợp phải đầu thầu dự án có sử dụng đất).

Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ cũng chỉ ra thiếu sót, vi phạm trong việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở không qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, không thông qua đấu giá quyền sửdụng đất, quyết định chủ trương đầu tư không đúng thẩm quyền (Dự án khu đô thị mới Đại Kim).

Ngoài ra, có 8/23 dự án thiếu sót, vi phạm trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án có 21/23 dự án được xác định thiếu sót, sai phạm.

Đến thời điểm thanh tra, có 02/23 dự án Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất; 05/23 dự án chậm tiến độ theo quy định so với tiến độ được phê duyệt.

Thiếu sót, vi phạm trong việc cấp phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng đối với 12/23 dự án, như: cấp giấy phép xây dựng chưa đảm bảo theo quy hoạch; Chủ đầu tư thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch (trường hợp miễn giấy phép xây dựng), thi công tăng số lượng căn hộ tại dự án khi chưa được cơ quan có thẩm quyền, phê duyệt điều chỉnh thiết kế....

Cơ quan chức năng không thẩm định năng lực tài chính của Chủ đầu tư hoặc thẩm định không đúng quy định, không yêu cầu chủ đầu tư thực hiện ký quỹ bảo thực hiện dự án đối với 02/23 dự án.

Khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng không yêu cầu Chủ đầu tư trúng đấu giá (tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất) phải nộp tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa là không đúng quy định đối với 01/23 dự án.

Tại Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, Đài phát thanh và truyền hình Hà Nội đã tự ý chuyển đổi mục tiêu Dự án từ xây dựng công trình Trường quay tổng hợp sang chức năng hỗn hợp, nhà ở và tự phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án “Tòa nhà hỗn hợp” là không đúng về thẩm quyền, mục tiêu đầu tư; ký Biên bản thỏa thuận về việc hợp tác đầu tư xây dựng với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Thịnh để sử dụng tài sản nhà nước (cơ sở nhà đất thuộc sở hữu nhà nước) không đúng mục đích; cơ quan chức năng xác định chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật phân bổ trong tổng chi phí phát triển của dự án không đúng quy định, chưa xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích sàn xây dựng phần nằm ngoài chỉ giới xây dựng công trình nhà ở tại các tầng 2,3,4,5 (đường dốc xe lên và bể bơi).

Tại Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City), dự án được UBND tỉnh Hà Tây giao Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư khi không đảm bảo năng lực tài chính theo quy định. Mặt khác chủ đầu tư đã ký các hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà, vay vốn, phát hành trái phiếu... thu về tổng số tiền 8.456 tỷ đồng nhưng đã sử dụng 5.302 tỷ đồng cho các dự án khác, mục đích khác dẫn đến dự án thiếu vốn đầu tư, thi công chậm tiến độ, chưa bản giao được trên 750 căn hộ cho các khách hàng, làm phát sinh khiếu kiện, gây lãng phí đất đai, cần chuyển cơ quan điều tra để xem xét, xử lý tiếp.

Kiến nghị chuyển sang công an nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ tài chính

Từ kết quả thanh tra và kết luận nêu trên, Tổng Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo UBND thành phố Hà Nội kiểm tra, rà soát các phương án sử dụng đất, các thủ tục về giao đất, thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp sau cổ phần hóa trên địa bàn, để xử lý dứt điểm tốn tại, vi phạm (nếu có), bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất.

Các Sở, ngành, UBND các xã, phường tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai tại các dự án khu đô thị, nhà ở trên địa bàn, có biện pháp xử lý dứt điểm những tồn tại, vướng mắc trong công tác cấp giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo đảm quyền lợi của người dân, tránh phát sinh khiếu kiện phức tạp.

Kiểm tra, rà soát việc cấp giấy CNQSD đất đối với các dự án khu đô thị, nhà ở thực hiện chưa đúng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ và pháp luật đất đai; xử lý dứt điểm vì phạm của Chủ đầu tư dự án nhà ở có vi phạm về trật tự xây dựng, quy hoạch, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc thì báo cáo, xin ý kiến của các Bộ, ngành có liên quan.

Bố trí đủ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2026 đối với: 08 dự án từ 10ha trở lên nhưng UBND Thành phố không dành quỹ đất; 04 dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho phép lựa chọn hình thức nộp bằng tiền và phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội thay thế ở địa điểm khác; 03 dự án có quy mô từ 10ha trở lên bố trí thiều diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Đôn đốc, yêu cầu chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khẩn trương triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% theo tiến độ đã được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì xử lý theo quy định để lựa chọn chủ đầu tư khác thực hiện hoặc để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách từ khoản thu bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại các dự án theo quy định...

Đối với Khu nhà ở sinh thái Xuân Phương, Thanh tra Chính phủ kiến nghị rà soát, xử lý, bố trí đủ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho dự án thay thế ở địa điểm khác hoặc thu hồi quỹ đất 20% nhà ở xã hội của chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án trong trường hợp dự án vẫn còn quỹ đất. Đối với dự án nhà ở thương mại xây dựng nhà ở phục vụ cho cán bộ cấp Thứ trưởng và tương đương hiện đang đương chức công tác tại các cơ quan của Quốc hội: rà soát, điều chỉnh theo đúng mục tiêu dự án, quy hoạch chi tiết trước đó đã được chấp thuận, phê duyệt.

Đối với Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo quy định; xem xét, đối trừ khoản tiền thuê đất 19.889.497.890 đồng Chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách Nhà nước trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung; yêu cầu Chủ đầu tư dự án phối hợp với chính quyền địa phương rà soát lại diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo hồ sơ phê duyệt và theo thực tế để bàn giao theo quy định.

Đối với Dự án Làng Việt kiều Châu Âu, điều chỉnh diện tích tại Hợp đồng thuê đất số 04-HĐ/TĐ ngày 16/03/2007, thu hồi diện tích 16.939,9m² đất công viên cây xanh (đã ký hợp đồng thuê đất không đúng quy định). Khẩn trương rà soát phần diện tích đất ở tăng thêm 142,9 m² tại dự án (đã được Thanh tra Bộ Xây dựng nêu tại Kết luận số 276/KL-TTr ngày 12/10/2015) để tính tiền sử dụng đất theo quy định.

Đối với Dự án Khu nhà ở Phú Mỹ, yêu cầu Chủ đầu tư hoàn thiện, nghiệm thu hạng mục phòng cháy và chữa cháy theo quy định; thực hiện thi công hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt để bàn giao cho địa phương quản lý, sử dụng theo quy định.

Đối với Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City), rà soát, điều chỉnh diện tích đất thực hiện dự án tại Quy hoạch chi tiết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Chủ đầu tư để phù hợp với quyết định giao đất và quy định pháp luật; xác định lại tiền sử dụng đất theo đúng quy định, trong đó xem xét giảm trừ một số khoản chi phí không đúng quy định với số tiền 11,57 tỷ đồng.

Về tài chính, UBND Thành phố chỉ đạo kiểm tra, rà soát, xử lý theo quy định đối với số tiền 106,228 tỷ đồng nợ tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp của 02 dự án Usilk City mở rộng số tiền 1,906 tỷ đồng và Dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Thanh số tiền 69,832 tỷ đồng, sau 06 tháng kể từ ngày ban hành Kết luận thanh tra. Đặc biệt, Thanh tra Chính phủ nhấn mạnh, nếu Chủ đầu tư không thực hiện thì đề nghị UBND thành phố Hà Nội chuyển hồ sơ vụ việc sang Cơ quan điều tra để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra đối với Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, tiền sử dụng đất đối với diện tích chuyển nhượng thực tế tăng so với diện tích đã được cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất tại , số tiền tạm tính 34,49 tỷ đồng cũng được Thanh tra Chính phủ đề nghị Hà Nội rà soát, xử lý.

Minh Thành