Luật sư nói gì về đề xuất doanh nghiệp bị “treo giò” 5 năm nếu bỏ cọc đấu giá đất?

Theo dõi KTMT trên

Bộ TN&MT đề xuất những gì?

Từ sau vụ các doanh nghiệp chấp nhân bỏ cọc, mất hàng trăm tỷ đồng, nhiều chuyên gia bất động sản, các hiệp hội bất động sản đã có những kiến nghị, hiến kế để Chính phủ, các cơ quan chức năng hạn chế việc “bỏ cọc chạy lấy người” tại các phiên đấu giá. Thậm chí, vấn đề này còn được ĐBQH chất vấn tư lệnh ngành Xây dựng, tài nguyên và Môi trường tại phiên họp thứ 9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ về việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, nghị định này thực hiện theo quy định 1 nghị định sửa 6 nghị định liên quan đến đất đai.

Đấu giá đất là một trong những vấn đề quan tâm của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong tờ trình Chính phủ. Cụ thể, dự thảo đề xuất bổ sung điều 17a quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

“Khi tham gia đấu giá đất phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Bên cạnh đó, khoản tiền đặt trước do tổ chức và người đấu giá thỏa thuận. Tuy nhiên, mức tối thiểu không được dưới 20% giá khởi điểm của tài sản được đem đấu giá”, tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Điều khiến dư luận quan tâm trong tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường chính là việc người tham gia đấu giá đất tự ý hủy kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng ngoài mất tiền đặt trước khi đấu giá còn phải nộp khoản tiền 50% giá trị quyền sử dụng đất đấu giá. Thậm chí, khi cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấi giá thì trong khoảng thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã gửi văn bản lên Thủ tướng Chính phủ về việc cảnh báo kẽ hỡ của các quy định pháp luật trong vấn đề đấu thầu quyền sử dụng đất. HoREA đã lấy phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm để phân tích về tình trạng này.

Theo đó, HoREA đưa ra 4 kẽ hở trong việc đấu giá đất. Thứ nhất là tiền đặt trước tối đa ở mức 20% giá khởi điểm là quá thấp. Thứ 2 là quy trình đánh giá năng lực các đơn vị tham gia đấu giá còn quá lỏng lẻo. Thứ ba, chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân chậm đưa đất vào sử dụng chưa đủ sức răn đe. Cuối cùng là phương pháp xác định giá khởi điểm tại các phiên đấu giá còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Không hợp lý

Về vấn đề này, trao đổi với Phóng viên, Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco cho rằng thời gian qua, trên địa bàn cả nước, các vụ việc cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất, đẩy mức giá lên cao sau đó bỏ cọc xảy ra không ít. Thậm chí có nhiều vụ đấu giá, đất được thổi lên đến mức phi lý, gây ra hiện tượng sốt đất ảo ở các khu vực lân cận. Hệ lụy của tình trạng này đối với thị trường bất động sản là không nhỏ.

Luật sư Hà Huy Phong cho rằng đấu giá đất để tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thực tế cho thấy, đa số các phiên đấu giá đất, ngân sách Nhà nước đều hưởng lợi. Hơn nữa, việc đấu giá công khai sẽ khiến thị trường minh bạch hơn, bởi không còn cơ chế xin cho nữa. “Chúng ta cần một biện pháp căn cơ để hạn chế tình trạng bỏ cọc sau đấu giá chứ đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường cấm đấu giá đất đối với các tổ chức, cá nhân tự ý bỏ cọc là không hợp lý”, Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco nhấn mạnh.

Theo Luật sư Hà Huy Phong, có 3 lý do khiến đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường tỏ ra bất hợp lý. Thứ nhất, theo quy định tại Điều 39, Luật đấu giá tài sản 2016 thì “Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá”. Như vậy, hai mươi phần trăm là mức tối đa mà bên tham gia đấu giá phải đặt trước.

Thứ hai, việc một số doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chỉ là những trường hợp hi hữu, ít khi xảy ra nên không phản ánh một hiện tượng xã hội có tính đại diện. Do đó, chỉ vì một vài trường hợp cá biệt như vậy mà đưa ra những quy định để hạn chế các quyền của các bên tham gia đấu giá khác là vô lý và không thỏa đáng. Việc bỏ cọc và phạt cọc hoàn toàn là một quy định có tính dân sự, nghĩa là bên tham gia đấu giá có quyền tham gia đấu giá và sẽ bị mất cọc nếu từ chối kết quả đấu giá. Việc đưa thêm quy định “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ số tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất” là hoàn toàn áp đặt về mặt hành chính và có thể gây ảnh hưởng tới quyền lợi của cộng đồng. Không nên biến cái cá biệt thành cái phổ biến để làm cơ sở cho việc ban hành một quy định không cần thiết.

“Thứ ba, những vấn đề như nêu trên đã được dự liệu trong Luật đấu giá tài sản 2016, nên nếu muốn thay đổi thì cần phải sửa luật. Trong phạm vi một Nghị định, chỉ có thể hướng dẫn chi tiết thi hành quy định của luật chứ không được đặt thêm các điều kiện và quy định nằm ngoài giới hạn của luật”, Luật sư Hà Huy Phong khẳng định.

Minh Hùng