Cấm đấu giá đất 5 năm nếu bỏ cọc liệu có bịt được "lỗ hổng" trong đấu giá đất?

Theo dõi KTMT trên

Nhiều bất cập, sai phạm trong đấu giá đất

Thực hiện chỉ đạo tại Công điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 413/BTNMT-TCQLĐĐ đề nghị các địa phương gửi báo cáo rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn; đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất về Bộ trước ngày 28/2/2022 để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Tuy nhiên, tính tới ngày 11/3/2021, chỉ một số địa phương nêu trên gửi báo cáo kết quả rà soát cho cơ quan này. Theo các báo cáo này, nhiều bất cập, vi phạm trong công tác đấu giá  quyền sử dụng đất được các địa phương chỉ ra.

Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo việc rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trong thời gian qua, các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa đã tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, công tác tổ chức đấu giá được thực hiện theo đúng quy định, các quỹ đất được mang ra đấu giá, mức giá khởi điểm, thời gian, địa điểm, phương án đấu giá… đều được công bố trên các phương tiện truyền thông, nhưng vẫn diễn ra tình trạng dàn xếp, thỏa thuận trước giữa những người tham gia đấu giá, dẫn đến giảm tính cạnh tranh, mức giá trúng hầu hết đều không như kỳ vọng của địa phương.

Còn trong báo cáo của tỉnh Nghệ An gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho thấy, trong giai đoạn từ tháng 1/2020 đến ngày 31/12/2021, UBND cấp huyện đã tổ chức đấu giá nhiều lô đất, các cuộc đấu giá thuộc thẩm quyền của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện đều thành lập tổ giám sát…

Tuy nhiên vẫn chưa thể ngăn chặn triệt để việc tiết lộ thông tin người tham gia đấu giá, tính bảo mật trong đấu giá đất chưa được đảm bảo dẫn đến nhiều trường hợp người tham gia dàn xếp trước khi vào phiên đấu giá, vẫn còn tình trạng phiếu trả giá của người tham gia đấu giá bị sửa, tẩy xóa, người có tài sản trực tiếp thu hồ sơ, tiền đặt trước của người tham gia đấu giá.

Ở Bắc Ninh, báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường ghi nhận, hoạt động đấu giá và kinh doanh bất động sản tại một số dự án trên địa bàn còn tồn tại nhiều vấn đề như tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản chưa bảo đảm tính hợp lý, khách quan, khoa học, thiếu tính cạnh tranh; việc giám sát quá trình tổ chức đấu giá ở một số nơi chưa thường xuyên; thông tin đấu giá đăng tải trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản hoặc trên phương tiện thông tin đại chúng nhiều trường hợp chưa cụ thể, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá tiếp cận thông tin về phiên đấu giá.

Đặc biệt, nhiều vụ việc vi phạm quy định đấu giá đất đã được phanh phui, mới nhất là sai phạm trong quá trình đấu giá 79 lô đất trên địa bàn huyện Từ Sơn và cơ quan công an đã khởi tố, bắt tạm giam ông Nguyễn Thế Tuấn, Phó chủ tịch UBND TP.Từ Sơn cùng một phó giám đốc Sở Tài chính Bắc Ninh.

Hàng loạt vụ việc đấu giá đất ở Bắc Ninh trước đó bị phản ánh có dấu hiệu bất thường như đấu giá đất Khu dân cư xã Phượng Mao (huyện Quế Võ), Khu nhà ở xã Long Châu (huyện Yên Phong), Khu nhà ở phường Vạn An (TP. Bắc Ninh), Khu nhà ở thị trấn Gia Bình…, trong đó điểm chung là có rất ít thông tin về cuộc đấu giá được công bố, giá trúng rất thấp so với mặt bằng giá xung quanh và có những dự án nhiều người trúng đấu giá là người nhà của lãnh đạo huyện.

Ở Hà Nội, UBND Thành phố cũng cho biết, trong quá trình thực hiện rà soát hoạt động đấu giá đất trên địa bàn, có nhiều nội dung còn chưa rõ ràng, chưa thống nhất, chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn đến khó khăn, vướng mắc khi thực hiện. Trong việc xác định giá đất đấu giá, UBND TP.Hà Nội cho rằng, các phương pháp xác định giá đất hiện nay gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất đều tỏ ra không hiệu quả;

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu tin cậy; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết.

Mặt khác nhiều trường hợp một thửa đất áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau, dẫn đến cho ra kết quả định giá khác nhau, gây khó khăn cho việc xác định giá đấu.

Tuy không nêu trong báo cáo, nhưng trong giai đoạn 2021-2022, nhiều vi phạm trong hoạt động đấu giá đất ở Hà Nội bị phanh phui, gần đây nhất là vụ việc “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” xảy ra trên địa bàn huyện Đông Anh (Hà Nội) phát lộ hồi tháng 11/2021 khiến bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vimedimex cùng nhiều bị can khác bị khởi tố.

Đầu năm 2022, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) có Kết luận thanh tra số 05 về việc thanh tra đột xuất việc tổ chức bán đấu giá tài sản của Công ty Đấu giá hợp danh Đông Á (trụ sở tại Hà Nội), qua đó làm rõ hàng loạt vi phạm trong việc tổ chức bán đấu giá đối với tài sản là quyền sử dụng đất tại khu chăn nuôi xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng.

Đáng chú ý, tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội hồi giữa tháng 3/2022, nhiều câu hỏi được đặt ra cho Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà. Đó là về những bất cập trong hoạt động đấu giá đất như tình trạng lập “quân xanh, quân đỏ” để thao túng các phiên đấu giá đất, đưa ra mức giá đấu cao bất thường nhằm đẩy giá đất lên cao rồi bỏ cọc, gây bất ổn cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới an ninh tiền tệ.

Pháp luật hiện hành chưa có chế tài xử lý hành vi đấu giá cao rồi bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng, tổ chức hay cá nhân chỉ bị xử lý nếu các cơ quan quản lý chứng minh được lợi dụng việc đấu giá gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hệ lụy của hành vi trên đã đẩy mặt bằng giá đất lên cao, từ đó càng làm hạn chế việc tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân.

Phó Chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, cho rằng, hình thức đấu giá tạo ra cơ chế bình đẳng cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận tài sản đấu giá một cách công khai, minh bạch. Tuy vậy, các bất cập mới chỉ được xem xét và nhắc nhiều hơn sau vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nhưng cơ bản nhà đầu tư không sai theo quy định, vấn đề ở đây là cơ chế của Nhà nước chưa chặt chẽ và cách thực hiện cũng chưa phù hợp.

Để hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng, cần sửa đổi đồng bộ các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… Mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng đất, thay vì chỉ tập trung vào yếu tố tài chính.

Ông Hiếu nhấn mạnh: “Hoàn thiện quy định pháp luật là điều kiện cần, còn điều kiện đủ là thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội”.

Đề xuất cấm đấu giá 5 năm nếu bỏ cọc, cần xem xét thấu đáo

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 trước tình trạng hàng loạt các vụ việc bỏ cọc sau đấu giá đất. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước, bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, bỏ khoản tiền đặt trước thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước (tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất). Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước, sẽ được nhận lại tài sản thế chấp, trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Cùng với đó, Dự thảo cũng quy định, giá trị của tài sản thế chấp phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Mặt khác, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhận định về đề xuất này, các chuyên gia cho rằng, quy định như vậy sẽ không chỉ hạn chế, làm cản trở việc đấu giá bất động sản sau này, mà còn có thể dẫn đến trường hợp doanh nghiệp sẽ đi mua lại tài sản trúng đấu giá, do không bị vướng vào những giới hạn của các quy định.

Dẫn lại về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, theo các chuyên gia, doanh nghiệp bỏ cọc đã chịu mất tiền đặt trước rồi nên về bản chất họ cũng không vi phạm pháp luật.

Đồng thời, việc cấm doanh nghiệp 5 năm không được tham gia đấu giá, cũng cần phải xem xét thêm, bởi doanh nghiệp hoàn toàn có thể thành lập ra những công ty con, mang pháp nhân mới “sạch sẽ” để “lách luật” và hợp thức hóa.

Từ đó, các chuyên gia đề xuất, thay vì áp dụng các quy định đã nêu, nên tăng số tiền đặt trước từ 20% giá khởi điểm lên 30%. Cùng với đó, cần có chế tài mạnh hơn đối với trường hợp người trúng đấu giá “ngâm” tài sản quá lâu.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Toàn Cầu nêu ý kiến: “Bất động sản trúng đấu giá nếu không đưa vào sử dụng trong một thời gian nhất định sẽ bị phạt, nếu tiếp tục tái phạm sẽ bị thu hồi và không đền bù. Việc này áp dụng cho cả các nhà đầu tư thứ cấp phía sau, có nghĩa là khi gần hết thời hạn triển khai dự án lại đi bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Cứ như vậy làm kéo dài dự án không đưa vào hoạt động, tạo ra giá trị cho xã hội”.

Thông tin với báo chí dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, Giám đốc Công ty luật HPVN cho rằng, Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra đang “vênh” so với Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Theo Luật sư Hiệp, các quy định như trong Dự thảo đã thiết lập ra một loại hình đấu giá khác so với trong Luật khi đề cập đến tiền đặt trước có thể thay thế bằng bảo lãnh ngân hàng, như vậy, sẽ chuyển thành tiền ký quỹ. Trong khi, tiền ký quỹ thì đưa ngân hàng giữ, còn tiền đặt trước thì đưa cho bên bán (tức Trung tâm đấu giá tài sản).

Mặt khác, đối với việc yêu cầu bồi thường thêm khoản tiền bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất, Luật sư Hiệp nhận định, đây là quy định không phù hợp với quy định của pháp luật.

Ông Hiệp cho rằng: “Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra Dự thảo nhưng không căn cứ theo nguyên tắc pháp luật. Trong trường hợp này, nếu doanh nghiệp có hành vi vi phạm thì phải phạt hay xử lý vào số tiền đặt trước, còn ở đây Bộ yêu cầu phải bồi thường là thiếu hợp lý, bởi đây chỉ là vi phạm, muốn yêu cầu bồi thường thì phải có thiệt hại trên thực tế, nhưng ở đây không phải thiệt hại nên không có căn cứ để yêu cầu bồi thường. Còn thời gian cấm 5 năm hay 10 năm thì phải nằm trong văn bản xử lý vi phạm hành chính, không phải nằm trong văn bản này”.

Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra các đề xuất đã nêu với mục đích tốt nhằm hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, để các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống và có tính khả thi, cần xem xét thấu đáo, kỹ càng, tránh làm hạn chế các quyền hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, nhiều chuyên gia cho biết nhận định.

Bùi Hằng