Đồng Nai: Thấy gì ở thị trường bất động sản?

Theo dõi KTMT trên

Thị trường nhiều tiềm năng

Khu vực Đồng Nai - một trong những đô thị vệ tinh của TP.HCM, sở hữu nhiều lợi thế để phát triển thị trường bất động sản cũng như xã hội. Trong đó nổi bật nhất chính là hạ tầng giao thông kết nối, liên kết vùng với những dự án nâng cấp, mở rộng. Đồng thời địa phương này còn có hệ thống cảng sông với số lượng lớn, tuyến đường sắt chạy ngang qua, dài gần 100 km và trong tương lai là sân bay quốc tế Long Thành, giúp việc vận chuyển, giao thương thuận lợi.

Đối với đường bộ, Đồng Nai có những trục đường chính, công trình giao thông với các tỉnh như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3, Vành đai 4.

Hồi tháng 10 vừa qua, dự án đường 319 nối dài và nút giao với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây tổng vốn hơn 960 tỉ đồng, cũng đã hoàn thành và đưa vào khai thác.

UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận chủ trương đầu tư 4 tuyến đường (ĐT770B, ĐT773B, ĐT780B và mở rộng tuyến đường ĐT763B) kết nối các địa phương trên địa bàn tỉnh, với nhiều đường trực tiếp kết nối sân bay Long Thành. Dự kiến vốn đầu tư 4 dự án hơn 7.000 tỉ đồng.

Mặt khác, để thuận tiện hơn nữa trong việc kết nối TP.HCM và Đồng Nai, Bộ GTVT cũng đang đốc thúc công tác chuẩn bị và triển khai mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Theo nghiên cứu, cao tốc này được mở rộng từ 4 lên 8 làn xe đoạn dài gần 24 km, từ nút giao An Phú đến vị trí giao dự kiến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (Đồng Nai). Phần còn lại từ Long Thành đến Dầu Giây, dài 31 km giữ nguyên 4 làn như hiện nay.

Song song đó, phía Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang đẩy nhanh tiến độ để triển khai dự án đường cao tốc Biên Hòa - Vũng. Một dự án khác là cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây nối Bình Thuận và Đồng Nai cũng đang trong quá trình gấp rút thi công.

Đáng chú ý àđầu năm 2021, dự án sân bay quốc tế Long Thành đã chính thức khởi công giai đoạn 1, điều này đã giúp thị trường bất động sản Đồng Nai tạo nên những “cơn sốt” đất và là tâm điểm ở thị trường phía Nam. Thời điểm này, khu tái định cư sân bay Long Thành như được “thay da, đổi thịt” với hàng trăm căn nhà phố, biệt thự, nhà vườn đang dần “mọc” lên.

Mặt khác, một đòn bẩy nữa để thu hút các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước đến Đồng Nai đó chính là hàng loạt khu công nghiệp (KCN).

Theo Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai (DIZA), đến nay Đồng Nai có 32 KCN được thành lập với tổng diện tích đất 10.220,45 ha. Trong đó 31/32 KCN đang hoạt động và đã cho thuê được 5.935,24 ha, đạt 84,39% diện tích đất công nghiệp cho thuê (7.120 ha). Riêng KCN công nghệ cao Long Thành hiện đang trong giai đoạn chuẩn bị xây dựng hạ tầng.

Từ cuối năm 2020 và đầu năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý bổ sung 5 KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai vào quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam với tổng diện tích đất hơn 7.100 ha, gồm: KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (diện tích 3.595 ha, tại huyện Cẩm Mỹ), KCN Phước An (diện tích 330 ha, tại huyện Nhơn Trạch), KCN Long Đức 3 (diện tích 253 ha), KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp (diện tích 2.627 ha) và KCN Phước Bình 2 (diện tích 299 ha, cùng tại huyện Long Thành).

Tình hình thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sau dịch tiếp tục gia tăng, hiện đã vượt 156,5% kế hoạch của năm 2021. Từ đầu năm đến nay, các khu công nghiệp trên địa bàn Đồng Nai đã thu hút được gần 1,1 tỉ USD, đạt 156,5% kế hoạch năm 2021 (700 triệu USD), trong đó 46 dự án FDI mới với số vốn đầu tư đăng ký là 358,85 triệu USD và 94 dự án FDI tăng vốn đầu tư thêm 736,64 triệu USD.

Có thể thấy, tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Đồng Nai là rất lớn khi địa phương có hạ tầng giao thông toàn diện về đường sông, đồng bộ, đường hàng không và hệ thống khu công nghiệp.

Nhưng thị trường còn nhỏ lẻ, manh mún

Giới chuyên gia địa ốc nhận định, tuy Đồng Nai có nhiều lợi thế nhưng thị trường bất động sản nơi đây vẫn chưa thực sực xứng tầm còn manh mún, chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp có tiếng.

Hiện nay ở Đồng Nai, chỉ đếm trên đầu ngón tay một vài dự án được đầu tư bài bản, quy mô. Trong đó có dự án Vinhomes Nhơn Trạch (212 ha) của Vingroup,  Aqua City (1.000 ha) của Tập đoàn Novaland, dự án Biên Hòa Universe Complex (2,9 ha) của Tập đoàn Hưng Thịnh… còn lại là những dự án nhỏ lẻ đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục, pháp lý.

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Đồng Nai rất sôi động, nhưng chủ yếu hoạt động phân lô, bán nền hoặc những “cơn sốt” đất ảo sau khi nghe có quy hoạch. Điển hình cho tình trạng tình trạng phân lô bán nền là ở huyện Trảng Bom, Nhơn Trạch, Long Thành, TP.Long Khánh, TP.Biên Hòa… Phần lớn những dự án này đều nằm trên đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm.

Tại huyện Trảng Bom, nhiều dự án khu dân cư quảng cáo với vô số tiện ích, rao bán trên mạng xã hội bằng những cái tên ngoại rất “kêu”. Trong số này phải kể đến Khu dân cư Star New City rộng 3.4 ha được chào bán hồi tháng 4/2021 với 237 nền, giá 18 triệu/m2, sổ hồng riêng từng nền. Thời điểm đó, công ty TNHH MTV Thương mại - Xây dựng & Dịch vụ BĐS Đất Việt làm chủ đầu tư, được phân phối bởi Công ty CP Bất động sản Eximreal. Khách hàng muốn mua thì đặt cọc 50 triệu đồng - một định mức chung cho các dự án phân lô, bán nền.

Sau thời gian “án binh bất động”, tháng 11/2021, Khu dân cư Star New City đã quay trở lại thị trường với tên gọi mới là Khu dân cư An Viễn. Lần này, Công ty Đất Việt đã hợp tác với Công ty CP Đầu tư Đại Thắng Holdings quảng cáo dự án có thêm 6 block, với diện tích từ 80-120 m2, giá từ 1,7 tỉ/nền, 2,5 tỉ/nhà phố có chiết khấu và được xây dựng tự do. Hiện dự án đã bán hơn 50% sản phẩm…

Còn tại xã Tây Hòa, huyện Trảng Bom, cuối tháng 4, đầu tháng 5/2021, các thửa đất từ 153 đến 159, tờ bản đồ số 12 cũng được chào bán bởi Công ty TNHH Bất động sản Ngô Gia Group. Các thửa đất này được tách ra nhiều nền nhỏ có diện tích từ 100-200 m2, với giá từ 180-300 triệu đồng…

Bằng cách lợi dụng một số kẽ hở của pháp luật, các cò đất, chủ sở hữu đất thực hiện phân lô, tách thửa đất trái quy định. Đồng thời, đặc điểm chung của các dự án phân lô bán nền này đó là phần lớn nguồn gốc đất đều là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và không được pháp luật công nhận.

Đồng Nai có hàng chục khu công nghiệp lớn nhỏ, thu hút lượng lớn lao động, các chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc. Thời gian tới nhu cầu về nhà ở sẽ còn tăng cao hơn nhờ yếu tố là là hạ tầng giao thông. Và đặc biệt là câu chuyện nhà ở cho công thời kỳ hậu Covid-19 cũng rất cấp bách.

Tuy nhiên, có một thực tế đáng buồn ở đây là những dự án nhà ở giá rẻ, trung bình hay thậm chí những dự án tầm cỡ lại quá ít. Giai đoạn 2014-2020, tỉnh quy hoạch gần 50 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với diện tích 160 ha và mời gọi đầu tư. Tuy nhiên, chỉ có 8 dự án hoàn thành, 30 dự án còn hiệu lực và 11 dự án bị thu hồi vì kéo dài quá thời gian quy định hoặc nhà đầu tư rút lui khỏi dự án.

Mới đây, trong báo cáo của Sở Xây dựng Đồng Nai, đơn vị này cho biết, tỉnh đã hoàn thành gần 3.500 căn nhà ở xã hội, trong đó có 1.581 căn dành cho công nhân. Hiện tỉnh đang triển khai 13 dự án nhà ở xã hội có diện tích hơn 59 ha, khi hoàn thành sẽ có gần 8.200 căn.

Nhưng số người lao động ở Đồng Nai hiện có gần 1,2 triệu người làm việc trong các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, riêng các khu công nghiệp có hơn 614.000 người. Việc không đáp ứng đủ nhu cầu, nên đa số công nhân phải thuê nhà trọ để ở. Ông Cao Tiến Dũng, Chủ tịch UBND tỉnh UBND tỉnh Đồng Nai cũng phải thừa nhận rằng, hiện tỉnh vẫn đang thiếu hơn 200.000 căn nhà ở xã hội.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, Đồng Nai là tỉnh giáp ranh TP.HCM với nhiều lợi thế về khu công nghiệp, hạ tầng giao thông đang được đầu tư, phát triển, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn chưa thực sự xứng tầm, thiếu những dự án tầm vóc, thiếu nghiêm trọng các dự án nhà ở giá rẻ. Trong khi, lực lượng lao động là công nhân, quản lý, quản lý cấp cao, chuyên gia trong và ngoài nước lại có nhu cầu về nhà ở rất lớn.

Bùi Hằng