Cải tạo khu tập thể cũ hay chiêu thâu tóm 'đất vàng' nội đô?

Theo dõi KTMT trên

Nguy hiểm rình rập từ những khu tập thể xuống cấp

Đằng sau những toà nhà cao tầng hiện đại, những con phố tấp nập với nhiều cửa hàng cửa hiệu sáng choang,... khu vực nội đô Hà Nội vẫn tồn tại hàng trăm khu tập thể cũ, sập sệ xuống cấp nghiêm trọng, có tuổi đời nhiều thập kỷ. Dưới áp lực dân số gia tăng nhanh và nhu cầu phát triển đô thị mới, nhiều khu tập thể bị cải tạo, cơi nới kiểu tự phát, phá vỡ kết cấu, quy hoạch ban đầu... tạo nên diện mạo nhếch nhác.

Nhiều khu tập thể cũ ở Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng. (Ảnh minh họa)

Các hộ dân ở một số khu nhà tập thể như E6, E7 Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng) từ lâu đã phải sống trong cảnh nơm nớp lo sợ nhà sập, bởi các hạng mục đã xuống cấp, nứt lún nghiêm trọng. Hay tại khu tập thể mặt phố Lê Hồng Phong (Hà Đông), sau gần 50 năm tồn tại hiện công trình đã xuống cấp, lan can mục ruỗng, mái ngói rơi rụng, trần thủng lỗ chỗ gây nguy hiểm cho tính mạng người dân.

Trước thực trạng đó, từ hơn 10 năm trước, Hà Nội đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố. Để thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ, Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo.

Đầu năm 2020, Hà Nội đã thành lập một tổ nghiên cứu để giải quyết những vướng mắc trong cải tạo, xây mới tập thể cũ, với danh sách 19 doanh nghiệp đăng kí tham gia cải tạo.

Mặc dù thành phố đã rất quyết tâm và đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhưng đến nay số khu tập thể cũ được cải tạo còn khá ít, tiến độ triển khai ì ạch. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở cơ chế lợi ích các bên: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Thực tế cho thấy, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tình trạng các hộ dân tự ý phá dỡ cơi nới xây chuồng cọp cũng là nguyên nhân phá hỏng kết cấu nhà. (Ảnh minh họa)

Việc xác định hệ số đền bù sao cho đôi bên có lợi là bài toán nan giải, thậm chí trở nên ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư. Nhưng có lẽ, khó khăn nhất là việc giới hạn số tầng thi công khiến giảm diện tích sàn kinh doanh. Theo quy định chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ) nên doanh nghiệp phải trực tiếp thoả thuận hệ số đề bù với người dân, thậm chí có nơi phải chấp nhận áp dụng hệ số K =2,5 lần như khu tập thể D2 Giảng Võ.

Mặt khác, nhiều công trình cũ được người dân cơi nới, cải tạo khiến cho việc thẩm định, đánh giá tài sản sơ bộ ban đầu khó khăn hơn, trong khi đó, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp. Thực tế, nhiều căn hộ tập thể cũ có diện tích rất nhỏ, chỉ từ 25m2 - 30m2, nhưng được cơi nới đến 40 - 50m2, lấn chiếm diện tích... Nếu thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân khi cải tạo tập thể cũ thì chủ đầu tư sẽ rất khó đền bù đủ số lượng căn hộ, diện tích như mong muốn, gây ra những mâu thuẫn, khiếu kiện rất phức tạp, kéo dài.

Cưỡng chế giải phóng mặt bằng một khu tập thể cũ trên phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. (Ảnh: VOV)

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ đã được quy định cụ thể trong Luật nhà ở 2014, nhưng khi triển khai lại phát sinh nhiều bất cập như khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng khi các hộ dân ở tầng 1 không chịu di dời, yêu cầu chủ đầu tư đứng ra thỏa thuận đền bù...

Theo đó, năm 2020, Bộ Xây dựng đề ra các giải pháp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, Bộ phối hợp các tỉnh lập tổ công tác, Bộ sẽ trực tiếp tham gia. Đồng thời, Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101 về cải tạo chung cư cũ.

Đề xuất lấp hồ, xóa chợ để xây chung cư

Mới đây, người dân ở Hà Nội lại được phen "thót tim" khi Công ty cổ phần Ðầu tư phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico), nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Ecopark đề xuất xây chung cư trên khu đất chợ Thành Công, sau khi phương án lấp hồ Thành Công bị phản ứng dữ dội hơn 2 năm trước.

Từ cuối năm 2019, công ty này đề xuất Hà Nội cho phép điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công khi cải tạo khu tập thể cũ Thành Công (quận Ba Ðình, Hà Nội), là 1 trong 2 phương án được báo cáo trước Hội đồng kiến trúc quy hoạch thành phố. Trong phương án 2, công ty chủ yếu triển khai bằng nguồn lực của chủ đầu tư, bố trí tái định cư tại chỗ cho 100% cư dân nhưng đề xuất chiều cao tối đa của công trình là 35 tầng.

Do đó, nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị, lấp hơn 4.267m2 mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao. Đề xuất “lấp” hồ Thành Công đã được Công ty Việt Hưng đưa ra tại một hội thảo cải tạo chung cư cũ vào năm 2017 với diện tích 1ha để làm khu tái định cư và nâng tầng chung cư.

Hồ Thành Công nằm giữa phố Thành Công, Láng Hạ, Nguyên Hồng và đường Huỳnh Thúc Kháng. (Ảnh: Vietnamnet)

Đến nay, Ecopark lại đưa đề xuất nghiên cứu dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thành Công có quy mô diện tích 23ha, trong đó gồm 72 chung cư và 1,2ha nhà liền kề xen kẽ với chung cư không rõ về pháp lý. Theo phương án đề xuất, Ecopark sẽ lấy khu vực chợ Thành Công để khởi động dự án vì khu vực này có nhiều thuận lợi với diện tích khoảng 3.000m2.

Tương tự, khu tập thể Vĩnh Hồ hiện cũng nằm trong diện xuống cấp nghiêm trọng, cần sớm cải tạo. TP.Hà Nội vừa giới thiệu về đề xuất ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Vĩnh Hồ do Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Nhà Thủ Đô (Công ty Nhà Thủ Đô) đệ trình.

Cụ thể, qua khảo sát 1844/2241 căn hộ tại khu tập thể Vĩnh Hồ, Công ty Nhà Thủ Đô cho biết có 88,9% đồng ý với chủ trương xây dựng mới khu tập thể. Theo đề xuất, dự án cải tạo khu tập thể Vĩnh Hồ có trục chính sẽ là một trực kết nối xuyên tâm mềm. Trục chính hướng đến giao thông đi bộ, tạo ra một hành lang lưu thông an toàn, thuận tiện và nhiều cây xanh cho dân cư. Dự án sẽ bao gồm quảng trường trung tâm, tổ hợp căn hộ - thương mại, nhà ở cao tầng, công trình công cộng, trường học, nhà thấp tầng hiện trạng và trục cảnh quan chính.

Vị trí khu vực nghiên cứu dự án cải tạo, xây lại khu tập thể Vĩnh Hồ. (Ảnh: Vietnamfinance)

Đích nhắm thâu tóm quỹ đất "vàng" nội đô

Nhìn vào danh sách khu tập thể cũ được 19 doanh nghiệp lớn lựa chọn cải tạo, có thể thấy, đây là quỹ đất lớn, có vị trí đắc địa ở khu vực nội đô Hà Nội. Điển hình như: khu tập thể Kim Liên, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam; khu tập thể Kim Giang; khu tập thể Đại học Bách Khoa, Đại học Thủy lợi; khu tập thể Khương Đình, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Thổ Quan; khu tập thể Đường Sắt, Tân Mai, thuốc lá Thăng Long… Quỹ đất này luôn nằm trong tầm ngắm săn lùng, thâu tóm của nhiều đại gia địa ốc để biến thành những dự án chung cư cao cấp, biệt thự, nhà phố, hứa hẹn đem về lợi nhuận nghìn tỉ.

Tuy nhiên, những khu tập thể cũ này lại không dễ "hô biến" thành dự án chung cư cao tầng. Bởi chính quyền, nhà đầu tư cũng đang "đau đầu" tìm lời giải cho những vướng mắc liên quan đến tái định cư, quy hoạch nội đô, thoả thuận với người dân...

Dự án cải tạo, xây mới tòa nhà D2 Giảng Võ.

Một số ý kiến cho rằng, thông qua việc tham gia dự án cải tạo tập thể cũ, các doanh nghiệp sẽ dễ dàng đặt chân vào các khu đất "vàng" rộng lớn, tận dụng những cơ chế ưu đãi riêng của thành phố để đẩy nhanh tiến độ. Con đường thâu tóm quỹ đất nội đô đã có được yếu tố "thiên thời, địa lợi", chỉ thiếu yếu tố đồng thuận từ các bên liên quan. Song, trước các đề xuất lấp hồ, xóa chợ của doanh nghiệp, người dân không khỏi lo ngại về sự phá vỡ quy hoạch đô thị, xâm lấn cảnh quan tự nhiên, cùng với việc tăng chiều cao công trình sẽ càng tăng thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông, dân sinh vốn đã quá tải nhiều năm.

Trước áp lực về quy hoạch phát triển đô thị, tại Hội nghị “Hà Nội 2020 - Hợp tác đầu tư và phát triển”, UBND thành phố Hà Nội đã công bố Danh mục 282 dự án xúc tiến, kêu gọi đầu tư với tổng số vốn 483,1 nghìn tỉ đồng, trong đó có 13 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Câu hỏi đặt ra là liệu Hà Nội có cải tạo đồng loạt tất cả các chung cư cũ hay chỉ chọn những vị trí “đất vàng” mà các nhà đầu tư mặn mà lựa chọn, tính toán hiệu quả kinh tế tối đa để triển khai?

Nguyễn Luận