Lời khuyên của chuyên gia cho nhà đầu tư bất động sản năm 2022

Theo dõi KTMT trên

Có ý kiến cho rằng bước sang năm 2022, áp lực lạm phát tăng sẽ hút dòng tiền vào bất động sản (BĐS). Về vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, có 3 loại tài sản phản ứng với khủng hoảng và thịnh vượng: Loại thuận chu kỳ, tức lúc kinh tế tăng trưởng thì tài sản tăng giá, kinh tế suy thoái thì tài sản giảm giá; Loại nghịch chu kỳ (ngược lại) và loại trung tính. Với lạm phát cũng vậy.

Tài sản thuận chu kỳ, chắc chắn tăng giá cùng lạm phát là vàng. Tài sản nghịch chu kỳ, thường giảm giá khi lạm phát tăng là chứng khoán, bởi khi lạm phát tăng thì lãi suất cũng có xu hướng tăng. Tài sản trung tính là BĐS.

BĐS có thể cho là một trong những loại tài sản tương đối trung tính là bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng Ngân hàng Nhà nước phải điều hành tăng lãi suất, điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào BĐS nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang BĐS. Hơn nữa trong năm 2022, nói là áp lực lạm phát tăng nhưng dự báo mức tăng vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, dưới ngưỡng mục tiêu 4%.

Trong năm 2022, thị trường BĐS có khả năng tiếp tục tăng giá? Theo TS Lê Xuân Nghĩa cho hay: Có khả năng năm 2022 sẽ là năm "sốt" của một số phân khúc BĐS. Thực tế trong vài tháng qua, sau khoảng 1 năm trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi từ tháng 10 và mạnh nhất là từ tháng 11/2021. Tất nhiên mức độ phục hồi của từng phân khúc rất khác nhau.

Bước sang năm 2022, về phía cung, lực cung dự kiến sẽ cải thiện khi vấn đề gián đoạn do các biện pháp phong tỏa kiểm dịch có lẽ sẽ không lặp lại, nhưng mức độ chưa cải thiện nhiều, chủ yếu do các vướng mắc trong thủ tục pháp lý.

Về phía cầu, lực cầu tiếp tục duy trì, thậm chí mạnh hơn khi nền kinh tế phục hồi trong trạng thái bình thường mới. Chính phủ hiện đang thảo luận xây dựng Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023 với gói hỗ trợ tài khóa dự

Về phía cầu, lực cầu tiếp tục duy trì, thậm chí mạnh hơn khi nền kinh tế phục hồi trong trạng thái bình thường mới. Chính phủ hiện đang thảo luận xây dựng Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023 với gói hỗ trợ tài khóa dự kiến sẽ tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Việc tăng tốc giải ngân đầu tư công dự kiến cũng sẽ tạo động lực cho thị trường BĐS, đặc biệt là xu hướng BĐS công nghiệp.

Dự báo cụ thể nào cho từng phân khúc khi thị trường BĐS khi mức độ phục hồi được đánh giá là không đồng đều giữa các phân khúc. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng: Do BĐS là tài sản trung tính trước lạm phát, nên các phân khúc khác nhau của BĐS có khả năng phản ứng khác nhau trong môi trường lạm phát tăng.

Với phân khúc chung cư năm qua phục hồi khá nhanh, nhất là chung cư giá rẻ và giá trung bình. Phân khúc này có tỉ lệ giao dịch thành công khá cao và tỉ lệ người sử dụng cuối cùng khá lớn. Dự báo đây sẽ là phân khúc sôi động nhất năm 2022.

Mặt khác, nguồn cung dự án chung cư bình dân đang giảm mạnh khi các nhà đầu tư phát triển dự án có xu hướng phát triển chung cư cao cấp nhằm tối đa hóa lợi ích trên mét vuông sàn. Đây là xu hướng quyết định mặt bằng giá nhà ở trong tương lai.

Phân khúc biệt thự liền kề, shophouse và biệt thự độc lập cũng đang phục hồi khá nhanh, mức giá và tỉ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Người mua loại bất động sản thuộc phân khúc này chủ yếu với mục đích đầu tư kiếm lời, hoặc để dành tài sản, số người mua để sử dụng cuối cùng khá khiêm tốn.

Phần lớn các biệt thự loại này đang được cho thuê, thậm chí đang chưa hoàn thiện, nhiều khu vực tỉ lệ bỏ không rất cao nhưng giá rao bán đều “trên trời”. Mặc dù vậy, kỳ vọng sinh lời phân khúc này khá lớn và là phân khúc đầu tư chủ đạo trong những năm tới.

Về phân khúc đất nền, sau một thời gian ngắn dịu xuống, hiện đã và đang lấy lại đà tăng trưởng khá nhanh, nhất là đất nền ở các vùng được quy hoạch thị xã mới, thành phố mới, quận huyện mới. Các nhà đầu tư vào phân khúc này khá đa dạng với nhiều quy mô khác nhau. Đây là phân khúc có sóng lớn nhất qua nhiều chu kỳ kinh tế và có vị thế khá vững để đầu tư.

Rủi ro của phân khúc này vì thế cũng khá cao phụ thuộc vào quy hoạch, vào cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý. Sóng đầu tư của phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

Còn phân khúc BĐS văn phòng giảm mạnh trong 2 năm qua và đang phục hồi chậm chạp, một phần vì xu hướng làm việc online, phần khác do nhịp đầu tư trong nước và nước ngoài vẫn còn khá chậm. Trong vòng vài năm tới, dự báo đây chưa phải là phân khúc có sóng tích cực, ngoại trừ một số văn phòng tiện dụng và cao cấp.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, condotel… vốn gắn với du lịch nghỉ dưỡng, một loại nhu cầu không thiết yếu nhất là trong bối cảnh đại dịch, đồng nghĩa với việc đây đang là phân khúc BĐS không thiết yếu. Phân khúc này thường tăng rất mạnh cùng với du lịch khi kinh tế thịnh vượng và lao dốc nhanh khi kinh tế suy thoái, do đó thuộc dạng đầu tư rủi ro. Nhà đầu tư cần tính đến yếu tố chu kỳ kinh tế nếu muốn có lợi nhuận.

Do nguồn cung BĐS nói chung và nguồn cung phân khúc BĐS nghỉ dưỡng nói riêng ngày càng khan hiếm, nên về lâu dài đây vẫn là khu vực đầu tư sinh lời khá tốt. Rủi ro chủ yếu của phân khúc này là tính pháp lý có liên quan đến các quyền sở hữu, sử dụng, cho thuê, thế chấp… Đây là phân khúc dành cho các nhà đầu tư trường vốn và muốn đa dạng hóa danh mục tài sản đầu tư.

Mặt khác, có một phân khúc mới xuất hiện tại Việt Nam: phân khúc biệt thự và căn hộ siêu cao cấp. Loại BĐS này thường có vị trí đắc địa, tích hợp được nhiều nhu cầu như sinh hoạt, văn hóa, nghỉ dưỡng, làm việc, thể thao, thư viện, phòng trưng bày và sống xanh. Đây có thể coi là viên ngọc quý của thị trường bất động sản.

Các nhà đầu tư vào phân khúc này thường là người “chẳng có gì ngoài tiền” và mức thặng dư vốn cũng thuộc loại “đỉnh của chóp”. Vì vậy nó là sân chơi của các nhà đầu tư siêu thành đạt trong tương lai. Trên thế giới, loại phân khúc này có giá trị tăng rất nhanh, nhất là ở các thành phố lớn.

Nói về rủi ro lớn nhất với sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, TS Lê Xuân Nghĩa thông tin: Có thực tế là phân khúc căn hộ bình dân và chung cư bình dân tại Việt Nam đang ngày càng khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất lớn.

Nghĩa nói: Ở hầu hết các thành phố lớn trên thế giới, khu chung cư, nhà ở bình dân dành cho người nghèo thường được quy hoạch gần trung tâm thành phố để thuận tiện cho việc sử dụng các tiện ích xã hội như giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, tránh tình trạng ách tắc giao thông vì người nghèo thường không có phương tiện di chuyển cá nhân để đi lại.

Những năm tới, nếu không được Nhà nước quan tâm đúng mức, sẽ có tình trạng người nghèo bị đẩy ra xa thành phố, xa trung tâm. Điều này có nguy cơ trở thành vấn nạn lớn về giao thông, dịch vụ công và về lâu dài có thể trở thành vấn đề xã hội, khi mà thu nhập của người nghèo tăng chậm hơn nhiều so với chi phí dịch vụ công như y tế, giáo dục, đi lại, điện, nước, TS Nghĩa cảnh báo.

Bùi Hằng