Điểm tin bất động sản nổi bật trong ngày 27/9

Theo dõi KTMT trên

Điểm mới trong dự thảo đánh thuế bất động sản: Người càng nhiều tài sản sẽ chịu mức thuế cao?

Đánh thuế người có nhiều tài sản là một trong những vấn đề mới được đưa ra trong dự thảo liên quan đến sắc thuế bất động sản. Nhiều chuyên gia ủng hộ đánh thuế bất động sản bởi đây là giải pháp ngăn chặn được nạn đầu cơ.

Đến thời điểm hiện tại, xoay quanh câu chuyện đánh thuế bất động sản, dư luận vẫn đặc biệt quan tâm. Nghị quyết 18-NQ/TW (2022) ban hành mới đây đã đưa ra những đổi mới về công cụ thuế bất động sản.

Các nội dung chủ yếu bao gồm: Một, rà soát và xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam và tạo lộ trình hợp lý. Hai, đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang. Ba, ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng và người dân tại các địa phương thực hiện nhiệm vụ an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ rừng tự nhiên.

Thực tế trước đó, Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành TW Đảng khóa X1 đã ban hành Nghị quyết 19/NQ-TW với chủ trương ban hành thuế bất động sản cùng các nội dung liên quan đến việc sắc thuế đánh vào đất, nhà ở và tài sản gắn liền đất, thu thuế luỹ tiến với dự án đất hoang đồng thời nhóm người có nhiều nhà đất, bỏ hoang đất, chậm đưa vào sử dụng sẽ chịu mức thuế cao hơn. Dù có chủ trương rõ ràng nhưng đến nay chính sách thuế đối với nhà đất vẫn không có thay đổi đột phá.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đây, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. Hiện tại, nhà đất tại đô thị lớn ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Ông Võ chỉ ra những hệ luỵ từ việc không có sắc thuế bất động sản. Đó là giá đất cao thì giá hàng hóa sản xuất ra sẽ cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư.

Thứ hai, lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh. Tiếp đến là không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân và không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.

Theo ông Võ, nhìn vào hệ luỵ này việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Vị chuyên gia này phân tích, thu nhập của người lao động cũng như của người dân Việt Nam là quá thấp nên có nhóm người dân có mức lương không đủ để chi trả cho chỗ ở thì không thể đánh thuế cao họ. Nhưng có nhóm nhỏ đầu cơ đất đai lại thu nhập rất cao và nếu không đánh thuế thì tình trạng đầu cơ tiếp tục xảy ra.

Nhiều chuyên gia ủng hộ đánh thuế bất động sản bởi đây là giải pháp ngăn chặn được nạn đầu cơ

Dự án khu đô thị HUD Sơn Tây (Hà Nội) được khởi công từ năm 2011, nhưng hiện còn nhiều lô đất bỏ hoang, người dân tận dụng chăn thả gia súc.

Theo tìm hiểu của Dân trí, dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Mai Trai Nghĩa Phủ (hay còn gọi là HUD Sơn Tây), thị xã Sơn Tây, TP.Hà Nội do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) là chủ đầu tư. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án đã được TP.Hà Nội phê duyệt năm 2011.

Khu đô thị HUD Sơn Tây nằm tại vị trí trung tâm của thị xã Sơn Tây thuộc 3 phường Sơn Lộc, Trung Hưng và Quang Trung. Dự án có diện tích quy hoạch khoảng 23,44 ha, với quy mô dân số 4.000 người.

Theo quy hoạch, khu thấp tầng tại dự án bao gồm các loại nhà liền kề, nhà vườn có diện tích từ 80 m2 đến 130 m2. Dự án cũng có các công trình nhà ở xã hội cao 15 tầng khoảng 192 căn; trường học, nhà trẻ…

Hiện tại, HUD đã cơ bản hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Các công trình nổi bật của dự án khu đô thị này tới thời điểm hiện tại là những dãy nhà liền kề được xây dựng.

Tuy nhiên, số căn nhà liền kề có người ở khá ít khiến khu đô thị này phần nhiều hoang vắng. Tại các dãy nhà liền kề ở dự án này có khá nhiều bảng biển rao bán nhà.

Theo khảo sát của Dân trí, giá các căn liền kề trục đường chính rộng 35m thuận lợi để kinh doanh, mở văn phòng, có giá dao động từ 6 đến 9 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 60-80 triệu đồng/m2.

3,5 tỷ đồng nên đầu tư nhà hẻm hay đất nền huyện ven?

Có khá nhiều yếu tố tác động tới quyết định đầu tư nhà phố hẻm hay là đất nền vùng ven. Bạn có thể xem xét tới các yếu tố chính sau: mục đích sử dụng, khả năng tài chính, khả năng vay vốn, tốc độ sinh lời từ cho thuê và tốc độ tăng giá hàng năm của mỗi loại hình bất động sản.

Với loại hình nhà phố, lợi nhuận đầu tư sẽ đến từ 2 dòng tiền: cho thuê và tăng giá tài sản hàng năm. Theo dữ liệu của Batdongsan, tính bình quân 6 tháng đầu năm nay, tỷ suất lợi nhuận khi cho thuê nhà phố TP.HCM là 3% mỗi năm. Tốc độ tăng giá trung bình của loại hình này rơi vào khoảng 5-8% một năm, tùy vào vị trí, phân khúc và mức giá.

Còn loại hình đất nền huyện ven TP.HCM, lợi nhuận đầu tư chủ yếu đến từ tăng giá tài sản hàng năm. Tính đến quý II/2022, mức tăng giá rao bán trung bình của đất nền vùng ven Sài Gòn khoảng 8-15% một năm. Một vài khu vực được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng vùng ven, tỷ lệ này có thể đạt 30% trở lên.

Với số vốn hiện có ở mức 3,5 tỷ đồng cùng với thu nhập cố định hàng tháng sau khi trừ đi các khoản chi tiêu là 10 triệu, bạn có thể vay thêm một khoản tương đương 600-700 triệu đồng. Như vậy, tổng số vốn bạn có thể tham gia đầu tư khoảng 4-4,2 tỷ đồng.

Với số tiền này, bạn có thể mua được 1 căn nhà 2 sẹc, hẻm 3 m, dưới 30 m2, nhà 1 trệt 1 lầu hoặc nhà cấp 4 ở vị trí các quận gần trung tâm. Ngoài ra, bạn cũng có thể mua được 1 căn nhà 1 sẹc, hẻm 3,5 m2, dưới 40 m2, nhà 1 trệt 1 lầu hoặc 2 lầu ở các quận xa vị trí trung tâm hơn như Phú Nhuận, Tân Bình, Tân phú. Giá trị căn nhà sẽ tùy thuộc nhiều vào vị trí có ở gần trung tâm, hẻm to hay nhỏ và thuận tiện đi tới các tiện ích ở khu vực như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... hay không.

Hơn 3,5 tỷ USD vốn FDI chảy vào bất động sản

Trong 9 tháng đầu năm, vốn FDI chảy vào bất động sản đạt hơn 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký đầu tư, tăng 51,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI được đánh giá là điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn tín dụng và trái phiếu bị hạn chế.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/9, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký đầu tư, so với cùng kỳ năm trước (1,8 tỷ USD) con số này đã tăng 51,4%.

Trong khi nguồn vốn từ ngân hàng và phát hành trái phiếu đang bị hạn chế, FDI trở thành kênh cứu cánh cho thị trường bất động sản.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt nam, việc siết chặt tín dụng nhằm giúp Nhà nước có cơ hội lựa chọn và ưu tiên nhưng doanh nghiệp, dự án có dòng tiền tốt ở các lĩnh vực khác nhau, tùy vào thời điểm và tình hình kinh tế. Bên cạnh đó, việc này sẽ hạn chế vay tín dụng xấu, gây khó khăn cho các ngân hàng.

Ông Khương cho rằng, đây là yếu tố thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài ra nhập thị trường Việt Nam. “Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực cho dòng vốn FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản. Đối với một đất nước với hơn 100 triệu dân như Việt Nam, một siêu độ thị với hơn 10 triệu dân như TP HCM, các khoản đầu tư này là rất quan trọng”, ông Khương nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, việc huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Trong khi đó, huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%).

Huyền Diệu