Chuyên gia nói gì về quy định căn hộ 45 - 70m2 tính cho 2 người ở?
UBND TP.Hà Nội vừa ban quyết định số 34/2024/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn thành phố.
Quyết định nêu rõ, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Với căn hộ một phòng ở của chung cư thương mại, diện tích sử dụng căn hộ từ 25 m2 đến 45 m2, sẽ tính 1 người ở; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45m2 đến 70 m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70 m2 đến 100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng trên 100 m2 đến 125 m2 tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125 m2 trở lên tính 5 người.
Với nhà ở xã hội, căn hộ một phòng ở, diện tích sử dụng 25 đến 45 m2 tính một người; căn hộ 2 đến 3 phòng, trên 40 đến 55 m2 tính 2 người; trên 55 đến 70 m2 tính 3 người; trên 70 đến 77 m2 tính 4 người ở.
Quyết định này của UBND TP.Hà Nội được dư luận quan tâm, nhiều ý kiến tỏ ra băn khoăn với điều kiện thực tế hiện nay, người dân Thủ đô có đáp ứng được các quy định nêu trên.
Thành phố phải tính toán tỷ lệ tăng dân số để nâng chất lượng hạ tầng
Trả lời trên báo Vnexpress, dưới góc độ của 1 nhà đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Văn Long, lãnh đạo một doanh nghiệp cho rằng, chỉ tiêu số người ở căn hộ chung cư trong quyết định 34 là chưa phù hợp với đặc điểm Việt Nam.
Ông dẫn chứng, căn hộ có 45-70 m2 thường có vợ chồng và 1-2 con sinh sống, song quy định của Hà Nội chỉ tính 2 người. Chỉ tiêu trong quyết định không sát thực tế khiến các mục tiêu rất khó thực hiện.
Nhất là trong bối cảnh dân số càng ngày càng đông, mật độ dân cư tại mỗi khu chung cư, khu đô thị sẽ không giảm vì người dân sẽ sinh sống theo nhu cầu của mình. Khi đó, hạ tầng đô thị sẽ quá tải, cư dân thiếu chỗ để xe, trẻ không đủ chỗ học, điện, nước không được đảm bảo...
Để không bị quá tải sau này, ông Long cho rằng đơn vị lập quy hoạch cần áp dụng chỉ tiêu cận trên để tính toán xây dựng hạ tầng, ví dụ tính dân số trong một khu đô thị khoảng 1000-1.500 người thì cần quy hoạch hạ tầng đáp ứng cho 1.500 người.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng số người ở thực tế trong mỗi căn hộ thường cao hơn chỉ tiêu cơ quan quy hoạch lập ra, nguy cơ gây quá tải hạ tầng như đường sá, trường học... Vì thế, thành phố phải tính toán tỷ lệ tăng dân số để nâng chất lượng hạ tầng, đảm bảo dân số tăng lên thì hạ tầng đáp ứng.
Ngoài ra, theo ông Đính, Hà Nội đặt chỉ tiêu diện tích sống cao thì chủ đầu tư phải xây căn hộ rộng, đẩy giá thành lên cao, nhất là ở nội đô nơi có quỹ đất hạn chế. Trong bối cảnh giá căn hộ đang cao, việc này sẽ khiến một bộ phận lớn dân cư đô thị không đủ khả năng mua được nhà.
Việc Hà Nội đặt chỉ tiêu căn hộ tối thiểu 25 m2 cho một người thì các căn hộ nhỏ dưới 25 m2 sẽ không được xây dựng. Ông Đính cho rằng cần phân chia linh hoạt theo nhu cầu người dân trong các dự án. Tại Thái Lan, Singapore có những căn hộ chỉ 15-23 m2 dành cho người độc thân, không có bếp, có khu sinh hoạt, giải trí chung trong tòa nhà. Việt Nam có thể phát triển những dạng căn hộ này phục vụ người độc thân. Những căn hộ nhà xã hội nên tăng chỉ tiêu số người, hoặc có diện tích nhỏ hơn quy định hiện nay để vừa túi tiền với nhóm thu nhập thấp.
Còn theo KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam, đây là mục tiêu đặt ra để phấn đấu. Nếu đáp ứng được các tiêu chí này thì sẽ tạo ra được một Hà Nội có an sinh, an toàn về phòng cháy chữa cháy và quản lý được dân số. Nếu đặt ra chỉ tiêu thấp hơn thì vô tình đẩy lùi chương trình phát triển nhà đã được Thủ tướng Chính phủ thông qua và đồng thời phát triển nhà ở cũng đang là tồn đọng của Hà Nội hiện nay.
Tuy nhiên KTS. TSKH Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng, để thực hiện tốt các quy định này sẽ cần có thêm các cơ chế đặc thù và Luật Thủ đô cần sớm được ban hành. Bởi Luật Thủ đô được ban hành sẽ có thêm những cơ chế đặc thù thì sẽ dễ dàng thực hiện các quy định này hơn. Hiện trong Luật Nhà ở cũng như định hướng của Nhà nước có cho phép nhiều đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội. Quy định này cũng là cách để khuyến khích các đối tượng này tham gia phát triển nhà ở.
Nói về băn khoăn người dân khó đáp ứng được chỉ tiêu người ở trong căn hộ chung cư theo quy định, nhất là trong bối cảnh giá nhà đang cao như hiện nay, KTS. TSKH Đào Ngọc Nghiêm cho biết, băn khoăn này cũng là dễ hiểu, nhưng phải hiểu ở góc tích cực từ quy định này là nhà ở đâu chỉ có bán không mà quy định này khuyến khích hình thức nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê ở đây sẽ có giá đặc thù mà Luật Thủ đô sắp tới được ban hành sẽ giải quyết vấn đề đó.
“Anh chưa có điều kiện mua nhà thì có thể ở nhà thuê với mức giá phù hợp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Đây là một quy định rất cần, chúng ta nên nhìn về sự hữu dụng của nó”, ông Nghiêm lý giải.
Quy định không cấm người dân ở quá trong căn hộ
Trao đổi với báo chí, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết nhiều người đang hiểu nhầm quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn TP.Hà Nội.
Theo vị này, việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án… chứ không phải Hà Nội quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ.
“Đây là quy định hướng dẫn về các tính dân số để cân đối bài toán quản lý nhà nước, hoàn toàn không phải quản lý hộ khẩu. Đây là phương pháp linh hoạt tính dân số cân đối được hạ tầng, không gây khó khăn cho người dân, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án”, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội nói.
Theo vị đại điện này, về mặt quản lý nhà nước, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số giúp các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật, đường sá, giao thông, các hạ tầng xã hội như trường học bệnh viện, tránh quá tải về mặt dân số.
Vị này cho biết thêm, dân số có thể tăng lên so với việc tính toán quy hoạch như trên. Tuy nhiên, chỉ tiêu này khi được kiểm soát sẽ gần với dân số thực tế.
H.A
