Từ phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, nhìn lại câu chuyện vốn hóa đất đai
Đã có nhiều luồng ý kiến đa chiều sau phiên đấu giá “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là dấu ấn tích cực cho bài toán vốn hóa đất đai.
Điểm sáng cho bài toán vốn hóa đất đai
Dù công tác giao đất phải qua đấu giá là quy trình đã được quy định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật thời gian qua, nhưng trên thực tế, hàng loạt khu đất tại Hà Nội, TP.HCM được giao, cho thuê không qua đấu giá quyền sử dụng đất trong một thời gian dài.
Với thực trạng trên đã làm thất thoát ngân sách nhà nước nhiều ngàn tỷ đồng. Cũng có không ít hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và các cơ sở nhà đất chưa phù hợp các quy định của Luật Đất đai và các quy định về đấu giá tài sản nhà. Chẳng hạn như việc xác định giá đất khi giao, cho thuê đất còn để xảy ra vi phạm, xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá thị trường, chưa thực hiện đúng các phương pháp xác định giá theo quy định.
Có những tồn tại trên đã dẫn đến chỉ doanh nghiệp và nhóm lợi ích hưởng lợi, ngân sách Nhà nước thất thoát, đất công bị "chảy máu", không phát huy được nguồn lực đất đai. Và chỉ khi thanh tra vào cuộc, mọi sai phạm mới được phanh phui, kéo theo đó là nhiều hệ lụy khó gỡ.
Bài toán lớn nhất đặt ra trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đưa đất nước phát triển hùng cường hiện nay là phải có giải pháp để vốn hóa đất đai phù hợp với tình hình thực tiễn của Việt Nam, nhiều chuyên gia nhận định.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, vốn hóa đất đai một cách hiệu quả là công tác khó khăn nhưng rất cần thiết, cả lý luận và thực tiễn thế giới đã chỉ ra nhiều bài học. Tại các nước phát triển, sự thực mà nói họ đã làm được việc ngân sách địa phương có tới 50-90% là tiền thu từ đất như ở Vương quốc Anh là 90% thu ngân sách là từ đất.
Từ góc độ nhìn nhận trên thì kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm đã giúp Nhà nước được lợi lớn khi chỉ riêng khoản tiền thu được từ đấu giá một mảnh đất đã bằng 6,6% dự toán tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn TP.HCM hay hơn 1/3 tổng dự toán thu ngân sách địa phương hưởng theo phân cấp.
Rộng hơn nữa, mức giá trúng đấu giá 37.346 tỷ đồng hiện gấp khoảng 16,5 lần tổng thu ngân sách của cả tỉnh Tuyên Quang, địa phương xếp thứ 59/63 tỉnh thành phố trên cả nước về thu ngân sách trong năm 2020 (2.270 tỷ đồng). Thậm chí, con số này còn lớn hơn cả tổng thu ngân sách của cả tỉnh Vĩnh Phúc, địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu cả nước trong năm 2019 (đứng thứ 8 với mức thu 34.946 tỷ đồng).
Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh chia sẻ nhận định về câu chuyện trên cho rằng, có thể khẳng định cái được lớn nhất là thu ngân sách Nhà nước có được một khoản lớn bất ngờ khi chỉ đấu giá có 4 mảnh đất mà ngân sách của TP.HCM đã thu về hơn 37 ngàn tỷ đồng, tương đương hơn một nửa dự toán tổng số thu ngân sách địa phương được hưởng theo phân cấp cả năm 2021.
Nhiều doanh nghiệp BĐS sẵn sàng
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tổ chức đấu giá thành công với kết quả trúng đấu giá cao và các đơn vị trúng đều là doanh nghiệp trong nước cho thấy các doanh nghiệp BĐS hiện có “sức khỏe” rất tốt bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.
Song song đó, việc chấp nhận trả giá cao cũng cho thấy kỳ vọng của các doanh nghiệp vào triển vọng của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng đang lên rất cao.
Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group Phạm Thanh Hưng nhận định, câu chuyện giá đất trúng đấu giá cao gấp 7-10 lần giá niêm yết ban đầu là bình thường. Vấn đề thị trường thực sự quan tâm ở đây là BĐS sau đấu giá có được triển khai hiệu quả hay không và người trúng đấu giá hẳn đã có toan tính khi trả mức giá cao như vậy.
Ở góc độ người trong cuộc, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đơn vị đứng sau công ty Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt, doanh nghiệp vừa trúng đấu giá lô đất 3-12 tại KĐT mới Thủ Thiêm có diện tích 10.059,7 m2 với giá 24.500 tỷ đồng cho rằng, doanh nghiệp có thể dễ dàng giải các "bài toán" về kinh doanh với lô đất này, khi giá sàn những căn hộ ở đây có thể lên tới 400-500 triệu đồng/m2.
“Tôi bỏ số tiền xứng đáng với giá trị của lô đất để mua lấy sự minh bạch. Tôi có thể yên tâm thực hiện dự án trên mảnh đất đó mà không cần phải chờ đợi thủ tục, cũng chẳng phải lo những cuộc thanh tra, kiểm tra... Như vậy, có thể khẳng định là tôi mua đúng giá chứ không hề phá giá”, ông Dũng chia sẻ.
Cũng về việc doanh nghiệp BĐS chấp nhận giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, tiếp cận dưới góc độ “kỹ thuật”, ông Phạm Thanh Hừng, PCT Cen Group cho rằng một phần đến từ việc thực tế là giá niêm yết trong các phiên đấu giá đang thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường.
Ông Hưng nhận định: “Mức giá này được tính dựa vào biểu giá đất Nhà nước công bố hàng năm cộng với hệ số nhất định. Việc mức giá thắng đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá niêm yết đang chứng tỏ một điều rằng, biểu đất do Nhà nước công bố hàng năm không phản ánh đúng mức giá thị trường”.
Bùi Hằng (T/h)
