Đất Thủ Thiêm vừa đấu giá thành công tác động gì đến thị trường địa ốc?

Theo dõi KTMT trên

Cuộc đấu giá 4 lô đất tại phố nhà giàu Thủ Thiêm, TP.HCM vài ngày qua với kết quả đã gây xôn xao thị trường bất động sản khi chính thức xác lập kỷ lục giá đất cao nhất lịch sử cả nước. Trong 4 lô đất đã đấu giá thành công, lô 3-8 và 3-5 lần lượt đạt 470-590 triệu đồng một m2, lô 3-9 đạt mốc một tỉ đồng một m2 vốn được xem là giá kỷ lục trên bán đảo này.

Cùng với đó, lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng (2,4 tỉ một m2), gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm, đã chạm mức trần giá đất thị trường tại TP.HCM, đồng thời là kỷ lục giá đất khủng nhất Việt Nam.

Theo đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Có thể nói, giá mỗi căn hộ tính ra sẽ khoảng 42,9 tỉ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng mỗi m2 với tỷ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Theo báo cáo giá nhà chung cư tại Thủ Thiêm vừa được Rever công bố trong quý IV/2021, giá căn hộ vị trí giáp sông trên bán đảo này ghi nhận mức cao nhất khoảng 210 triệu đồng một m2.

Mặt khác, khảo sát của các công ty bất động sản chuyên khu vực quận 2 cho biết, giá đất các vị trí giáp sông quanh khu vực bán đảo Thủ Thiêm dao động 350-400 triệu đồng một m2, song hầu như ít hàng chào bán công khai trên thị trường.

Dù là nhà liền thổ hay căn hộ chung cư và cả đất ven sông tại khu Thủ Thiêm chưa ghi nhận mức giá chào bán nào vượt ngưỡng 400 triệu đồng một m2, luôn thấp hơn giá đất phố tài chính TP.HCM (dao động khoảng 500 triệu đồng một m2) và chưa theo kịp giá đất đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (cao nhất khoảng 1,4 tỉ đồng một m2).

Nhiều chuyên gia dự báo, kết quả đấu giá này sẽ tác động đến mọi mặt của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản đón cơn sốt đất mới

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa Trần Khánh Quang cho biết, kết quả phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 với cột mốc 2,4 tỉ đồng một m2 tại đô thị mới này chính thức đẩy thị trường bất động sản bước vào cơn sốt đất mới với biên độ tăng giá gấp 8 lần mức khởi điểm.

Thị trường nhà hạng sang và bất động sản hàng hiệu được marketing là giao dịch tốt trong thời gian qua, nhưng trên thực tế vẫn vướng nhiều hoài nghi giá ảo. Đến đợt đấu giá lần này (cơn sốt mới), đẩy giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vọt lên 2,4 tỉ đồng một m2, cao hơn khu trung tâm cũ (quận 1 cao nhất khoảng 1,4-1,5 tỉ đồng một m2) xem như hợp thức hoá các mức giá nhà siêu sang đang xuất hiện trên thị trường hiện nay, ông Quang cho hay.

Các cơn sốt đất trong lịch sử đều có thời hạn và đa phần diễn ra nhanh, kết thúc cũng nhanh. Tuy nhiên, theo ông Quang, cơn sốt đất Thủ Thiêm nhìn từ hậu đấu giá đất vừa qua có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản vì quá trình đấu giá đất tại bán đảo đắc địa này dự kiến vẫn còn kéo dài trong thời gian tới.

Khái niệm trung tâm TP.HCM đã chính thức thay đổi

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, sau khi phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 xác lập kỷ lục 2,4 tỉ đồng một m2 đất trên bán đảo thuộc quận 2 này, khái niệm trung tâm TP.HCM đã chính thức thay đổi.

Trước đây, khu trung tâm TP.HCM được hiểu là địa bàn quận 1 và lõi trung tâm thường bị giới hạn bởi bán kính khá hẹp quanh các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nơi luôn có giá đất cao nhất trên thị trường; đồng thời cũng cao nhất trong bảng giá đất thành phố công bố. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất 3 tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TP.HCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn.

Khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn, ông Châu nói.

Kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở đứng trước thách thức

Một trong những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng cao sẽ khiến cho các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản. Đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua ghi nhận cột mốc 2,4 tỉ đồng một m2, tăng gấp 8 lần so với lúc chào bán ban đầu, chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp), Chủ tịch HoREA thừa nhận.

Hiện tại, giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến giá bán các phân khúc cao - trung cấp cũng leo thang. Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể.

Trong điều kiện bình thường, nhà giá thấp vốn đã không được các nhà phát triển bất động sản ưu tiên. Trong 2 năm đại dịch Covid-19 hoành hành và vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường TP.HCM gần như vắng bóng các sản phẩm nhà giá thấp. Nay giá đất lên cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, bỏ trống phân khúc nhà bình dân. Bởi các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Các doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đợt vừa qua có quyền thực hiện dự án trong vòng 24 tháng, trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy, mức trần đấu giá đất 2,4 tỉ đồng một m2 vừa qua tại Thủ Thiêm được hiểu không phải là giá hiện tại mà là giá kỳ vọng tương lai, dẫn đến có thể ảnh hưởng lâu dài đến việc lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới, ông Châu phân tích.

Bùi Hằng