TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Nên quan tâm đến vấn đề ổn định đời sống cho người dân

Theo dõi KTMT trên

Một số ý kiến của TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội QHPTĐT Việt Nam tại hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” sáng nay (28/11) sau khi nghiên cứu tờ trình và dự thảo 2 Luật Nhà ở.

TS. Nghiêm cho rằng, nên quan tâm đến vấn đề ổn định đời sống cho người dân, cùng với đó là nên xem xét giá nhà ở xã hội… Cần bám sát vào 3 mũi nhọn mà Trung ương đã xác định về nhà ở, phát triển nhà ở xã hội tạo điều kiện cho người dân. Ông nghiêm cũng đề xuất bổ sung thêm vấn đề trú trọng phát triển giá trị di sản, giá trị kiến trúc văn hóa về nhà ở.

Cùng với đó là những góp ý của TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau:

1. Sự cần thiết ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi):

Luật Nhà ở 2014 đã đi vào cuộc sống và đạt được một số kết quả nhất định, khá đồng bộ, tuy vậy cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế như:

- Quy định về sở hữu nhà ở, về kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, về nguồn lực phát triển và quản lý nhà ở (nhất là nhà chung cư). Đây là các vấn đề được dư luận quan tâm thể hiện qua truyền thông và gần đây là trong chất vấn tại Quốc hội kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI (đầu tháng 11/2022) vừa qua. Đến nay từ thực tiễn, từ định hướng được xác định trong các văn bản pháp lý hiện hành cho thấy cần phải sửa đổi Luật Nhà ở để đảm bảo tính thống nhất.

Ngoài ra, tôi cho rằng cần nhận diện rõ hơn vai trò nhà ở trong cuộc sống. Trong Hiến pháp hiện hành Nhà ở được xác định là một trong các quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân (điều 22 Hiến pháp 2013). Nhà ở không chỉ gắn kết trực tiếp với cuộc sống người dân mà còn là loại hình công trình có quỹ di sản lớn, có giá trị văn hóa minh chứng cho quá trình phát triển KT-VH-XH cần được nhận diện đầy đủ để khai thác, phát huy giá trị có hiệu quả. Nhà ở còn là tiêu chí, chỉ tiêu trong QH, trong định hướng phát triển, trong tạo lập diện mạo không gian đô thị và nông thôn.

Với chức năng đa dạng như vậy, trong bối cảnh mới việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở là cần thiết

2. Về cấu trúc Luật:

Thống nhất như dự thảo đề xuất gồm 13 chương. ĐỀ nghị xem xét để có dự thảo hần phụ lục nêu rõ danh mục các Luật có liên quan đến Luật Nhà ở sửa đổi và danh mục các văn bản quy định chi tiết để triển khai Luật đầy đủ.

3. Về sở hữu nhà ở (chương II):

Dự thảo nêu 8 điều, đề nghị xem xét thêm một số nội dung:

- Trong khoản 2 điều 8 có nội dung các trường hợp Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở... thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ... Để tránh lạm quyền và để chế độ bồi thường tương thích với quy mô, giá trị tài sản cần xác định cụ thể hơn và nên có quy định giao Chính phủ nghiên cứu quy định cụ thể.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư: Trong dự thảo đã bổ sung về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Đây là đề xuất mạnh mẽ, chú trọng đến lợi ích người sở hữu chung cư và tạo thuận lợi cho quản lý diện mạo đô thị. Để thuyết phục đề xuất này rất cần rà soát kỹ hơn các điều 27, 28, 29, 30 và cụ thể rõ hơn trong điều chính Luật kinh doanh BĐS và cần xem đây là tiêu chí trong yêu cầu đối với kinh doanh nhà ở (điều 9 Luật kinh doanh BĐS sửa đổi chưa xác định thời hạn sử dụng trong việc mua bán nhà ở). Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng thể hiện trong điều 30 dự thảo cần bổ sung quyền hạn của các chủ sở hữu nhà chung cư.

4. Chiến lược, chương trình phát triển nhà ở (chương III, IV):

Dự thảo đã đề cập một số quy định đổi mới là những đột phá có tính thực tiễn. Để chương trình PTNƠ cấp Tỉnh có tính khả thi, tránh các tiêu cực trong điều 37 và 41 nêu rõ hơn quy trình điều chỉnh và trách nhiệm của cơ quan quản lý chuyên ngành.

5. Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (chương V):

Đây là vấn đề rất được dư luận quan tâm, đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn. Theo thống kê cả nước có »2467 chung cư cũ (xây dựng trước 1994), trong số này 25% là nguy hiểm, xuống cấp nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%. Hà Nội có 1579 chung cư cũ với 1,8 triệu m² sàn và 20 vạn người ở, được đặt vấn đề cải tạo thí điểm từ 2000 và đẩy mạnh từ 2007 (sau Nghị định của Chính phủ) nhưng đến nay mới chỉ cải tạo hơn 10%. Gần đây 2021 đã xây dựng đề án để thực hiện quyết liệt.

Dự thảo Luật sửa đổi đã cập nhật được các quy định mới từ Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ (từ điều 75 ÷ điều 83). Đề nghị ngoài 2 mô hình hình thức thực hiện cải tạo (Nhà nước doanh nghiệp) đề nghị nghiên cứu thêm mô hình: Cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện. Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... Việt Nam cũng đã đề xuất trong nhiều hội thảo, nghiên cứu của một số trường đại học. Đề nghị xem xét thêm.

6. Chính sách xây dựng nhà ở xã hội (chương VI dự thảo):

Đây là nội dung quan trọng trong chiến lược PTNƠ và là một nội dung đã nêu trong nhiệm vụ 5 giải pháp phát triển KT-XH của chiến lược phát triển KT-XH giai đoạn 2021-2030 đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần XIII thông qua, đó là "Có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển NƠXH". Gần đây Chính phủ đã có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH nhưng còn nhiều vấn đề trong tổ chức thực hiện cần có quy định. Trong dự thảo đã đề cập cụ thể tại các điều từ 88 đến 123 là cơ bản đồng bộ. Tuy vậy còn một số chi tiết xin lưu ý:

- Đất xây dựng nhà ở XH: (điều 96) tập trung cụ thể hơn theo PA1, ưu tiên dành quỹ đất trong các khu ĐTM để xây dựng nhà ở xã hội nhằm tạo công bằng về chất lượng sống cho cư dân, tránh phân hóa giàu, nghèo. Về xác định giá bán (điều 100) nên tập trung quy định theo PA2: Chủ đầu tư xác định qua kiểm toán nếu có sai phải đền bù người mua.

- Nhà lưu trú cho công nhân (mục 3 chương VI): Dự thảo nêu khá đồng bộ và cụ thể, tuy vậy về xác định giá thuê nhà (điều 111) đề nghị xác định rõ thẩm quyền của cơ quan có trách nhiệm và quản lý sử dụng nhà lưu trú nên gắn với trách nhiệm chính quyền địa phương (điều 112).

7. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở (chương XII):

Trong dự thảo đã nêu các nguyên tắc chung về xử lý vi phạm pháp luật (điều 225) giữ nguyên điều 180 Luật 2014 là chưa tiếp cận với các quy định mới và bối cảnh mới.

Thống nhất với cấu trúc phân điều trong dự thảo song để thực hiện cần Chính phủ quy định chi tiết sớm.

8. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở:

Dự thảo đã có bổ sung một số quy định so với Luật 2014 đề cập đồng bộ đến trách nhiệm người sở hữu, người thi hành công vụ với quy định về nguyên tắc. Rất cần Chính phủ sớm có quy định chi tiết, xác định đầy đủ nội hàm của khái niệm vi phạm pháp luật và bồi thường thiệt hại. Nhất là với NƠXH (khoản 3 điều 224 rất khó áp dụng trong thực tế).

Huyền Diệu