Tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở

Theo dõi KTMT trên

Thực trạng quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư

Theo quy định, khoản phí 2% tổng giá trị căn hộ là mức phí mà chủ đầu tư thu của người mua nhà để phục vụ cho quỹ bảo trì tòa nhà ban đầu sẽ được chủ đầu tư tạm giữ, sau đó bàn giao cho ban quản trị (BQT) nhà chung cư. Lâu nay, không ít các chủ đầu tư lại “ngó lơ”, thậm chí “quên” không chịu trả cho BQT. Việc này đang là vấn đề “nóng” tại các khu chung cư cao tầng, nhưng chưa được giải quyết triệt để.

Trên thực tế có không ít chung cư hiện nay lâm vào tình trạng không thể đòi được phí bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, hoặc chính ban quản trị chung cư sau khi được bầu ra nhưng lại không công khai rõ ràng khoản phí bảo trì chung cư với cư dân. Thậm chí có không ít chung cư mặc dù đã thành lập được ban quản trị chung cư một khoảng thời gian khá lâu nhưng vẫn chưa nhận được phí bảo trì, điều này đã gây bức xúc không nhỏ trong số các cư dân sinh sống tại chung cư.

Tại một số chung cư chính cư dân và thành viên ban quản trị cũng thể hiện thái độ bức xúc về phí bảo trì chung cư, trong đó sau khi chung cư thành lập ban quản trị thì ban quản trị chung cư cũng đã trải qua nhiều nhiệm kỳ, thế nhưng chủ đầu tư cũng chỉ mới bàn giao một phần phí bảo trì chung cư cho ban quản trị. Chính vì khoản phí bảo trì chung cư chưa được bàn giao hết cho cư dân khiến cho cư dân bức xúc về nơi đến và những khoản tiền lãi phát sinh từ phí bảo trì này.

Đặc biệt có những trường hợp chủ đầu tư sau khi đã bàn giao toàn bộ nhà ở cho cư dân trong chung cư thì khoản phí bảo trì cũng trì trệ không chịu giao theo đúng hẹn, trường hợp này chủ yếu do nhiều chủ đầu tư gặp phải khó khăn về tài chính trong khi triển khai các dự án bất động sản, khiến cho các chủ đầu tư chỉ còn cách “mượn” tạm khoản phí bảo trì chung cư của các khu chung cư lớn để có tiền vốn xoay trở chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Đơn cử, một chung cư cao cấp ở quận Bình Thạnh, TP.HCM, đã có tên trong danh sách kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng năm 2020. Theo đó, các thành viên ban quản trị chung cư này tranh chấp nhau về việc chọn ngân hàng để gửi khoản kinh phí bảo trì chung cư hơn 60 tỉ đồng. Việc tranh chấp sau đó bị đẩy đến chỗ các thành viên ban quản trị “tố” lẫn nhau lạm quyền sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư... Các cơ quan chức năng phải vào cuộc xử lý nhiều lần, sau đó hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị mới thì vấn đề mới tạm lắng.

Tương tự, tại Hà Nội, Ban quản trị Dự án Keangnam (quận Nam Từ Liêm, TP.Hà Nội) khiếu nại Chủ đầu tư còn nợ người dân hơn… 160 tỉ đồng phí bảo trì, mặc dù chính quyền địa phương đã ra nhiều văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Keangnam Vina thực hiện.

Hay như chuyện từng xảy ra ở Chung cư Văn Phú Victoria, (quận Hà Đông, TP.Hà Nội), người dân phải viết đơn đề nghị tới các cơ quan chức năng “tố” chính ban quản trị của mình từng bầu ra. Sở dĩ có chuyện dở khóc dở cười như trên là bởi từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 41 tỉ đồng phí bảo trì, những thành viên ban quản trị này không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên, cũng như các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà. Bên cạnh đó, theo phản ánh, Ban quản trị còn tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân.

Siết chặt quy đinh phí bảo trì chung cư

Một trong những nội dung được sửa đổi quan trọng của Nghị định 30/2021/NĐ-CP là quy định về bàn giao kinh phí bảo trì chung cư. Theo đó, quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Mặt khác, Nghị định 30/2021/NĐ-CP bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.

Nghị định bổ sung quy định, nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị, Nghị định 30 đã sửa đổi, bổ sung Điều 37, Nghị định 99 theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp: Tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Nghị định cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.

Việc Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở là rất kịp thời, phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở.

Hy vọng, nghị định mới với những quy định được giới chuyên gia đánh giá là khá cứng rắn như: “Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật”, sẽ giải quyết dứt điểm và thấu đáo những vụ việc chây ỳ, chậm bàn giao phí bảo trì cho Ban Quản trị các tòa nhà chung cư đang thu hút sự quan tâm của dư luận và đông đảo người dân.

Thanh Thúy