Nguy cơ sốt đất có xảy ra năm 2022 khi dồn dập đầu tư cao tốc?

Theo dõi KTMT trên

Cuộc đua tăng tốc về cao tốc

Thị trường bất động sản (BĐS) đầu năm 2022 đã ghi nhận nhiều tin vui. Bên cạnh việc nền kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ hồi phục đầy tích cực với nhiều chính sách tài khoá, tiền tệ được thực hiện thì thị trường BĐS cũng hưởng nhiều “ưu ái” khi hàng loạt dự án cao tốc được rót vốn triển khai.

Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư 12 dự án đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021-2025 đầu tháng 1/2022 vừa qua. Đây là tuyến cao tốc dài 2.000 km từ Lạng Sơn đến Cà Mau, trong đó kế hoạch xây mới là 729 km. 12 dự án có tổng chi phí là 146.990 tỷ đồng theo hình thức đầu tư công, giải phóng mặt bằng với quy mô 6 làn xe. Riêng đoạn Cần Thơ - Hậu Giang và Hậu Giang - Cà Mau có quy mô 4 làn xe.

Việc khẳng định của lãnh đạo Bộ Giao thông Vận tải sẽ hoàn thiện thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng trong năm nay để khởi công một số đoạn đường. Các đoạn còn lại sẽ xây dựng trong 3 năm tiếp theo, cơ bản hoàn thành toàn tuyến đường vào năm 2025 và đưa vào khai thác từ năm 2026.

Loạt 12 dự án cao tốc Bắc - Nam phía Đông khi hoàn thành hứa hẹn sẽ là cầu nối từ Bắc vào Nam, không chỉ góp phần làm đẹp bộ mặt đất nước mà còn là bệ đỡ cho sự hồi phục và phát triển của kinh tế, thu hút tăng trưởng vốn đầu tư nước ngoài.

Song song với việc tiếp tục đẩy mạnh triển khai thực hiện giai đoạn 2 của cao tốc Bắc - Nam phía Đông, từ đầu năm 2022, Chính phủ cũng đã phê duyệt đầu tư một loạt các dự án đường cao tốc mới. Nổi bật là tuyến cao tốc Đồng Đăng - Trà Lĩnh được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư với hơn 20.900 tỷ đồng, trong đó đoạn đi qua tỉnh Lạng Sơn dài 52 km, đoạn qua tỉnh Cao Bằng dài 63 km.

Có 2 giai đoạn dự án được phân kỳ đầu tư theo. Giai đoạn 1 từ nay đến năm 2024 xây dựng khoảng 93 km từ Lạng Sơn đến huyện Quảng Hòa (Cao Bằng) với quy mô nền đường 17 m. Giai đoạn 2 sau năm 2025 sẽ đầu tư tiếp khoảng 22 km đến cửa khẩu Trà Lĩnh.

Ở tỉnh Cao Bằng đã thi tuyển phương án kiến trúc cho công trình với kỳ vọng đây sẽ là tuyến cao tốc đẹp nhất cả nước. Dự án đang được nghiên cứu khả thi và dự kiến khởi công vào cuối năm 2022. Hiện, quãng đường từ Hà Nội đến Cao Bằng dài 280 km, ô tô đi mất 5-6 giờ. Sau khi các tuyến cao tốc Hữu Nghị - Chi Lăng, Đồng Đăng - Trà Lĩnh hoàn thành, ước tính thời gian đi từ Hà Nội đến Cao Bằng sẽ rút xuống còn 2,5-3 giờ.

Tại khu vực phía Nam trong năm 2022 cũng dự kiến sẽ được rót vốn để triển khai một loạt các dự án đường cao tốc mang tính trọng điểm. Có thể kể đến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đi qua TP.HCM và Đồng Nai đã khai thác giai đoạn 1 vào năm 2015. Những năm gần đây, tuyến đường thường quá tải vào các dịp lễ Tết do lượng xe tăng cao, nên việc mở rộng cao tốc sẽ tăng khả năng khai thác, góp phần đáp ứng nhu cầu giao thông khi sân bay Long Thành được vận hành vào năm 2025.

Mặt khác, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư giai đoạn 1 theo phương thức đối tác công tư (PPP), tổng kinh phí hơn 19.610 tỷ đồng, triển khai từ năm 2021-2026. Được biết, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài 53,7 km, trong đó điểm đầu kết nối với tuyến tránh quốc lộ 1 qua TP. Biên Hòa; Điểm cuối tại km53+700 giao với quốc lộ 56 thuộc TP. Bà Rịa; Vận tốc thiết kế 100 km/h.

Đồng thời, còn có dự án cao tốc Dầu Giây - Liên Khương dài hơn 200 km, đi qua hai tỉnh Đồng Nai, Lâm Đồng được chia thành 3 đoạn. Chính phủ giao Bộ Giao thông Vận tải phụ trách đoạn Dầu Giây - Tân Phú, giao UBND tỉnh Lâm Đồng thực hiện 2 đoạn Tân Phú - TP. Bảo Lộc và đoạn TP. Bảo Lộc - Liên Khương. Chủ đầu tư hai dự án cao tốc Dầu Giây - Tân Phú và Tân Phú - Bảo Lộc dự kiến khởi công trong năm nay.

Tại đoạn cao tốc Dầu Giây - Tân Phú có điểm đầu giao với quốc lộ 1 tại điểm cuối cao tốc Long Thành - Dầu Giây; điểm cuối giao cắt quốc lộ 20 tại km69+400, thuộc xã Phú Trung, huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai. Đoạn đường này dài 61km, kinh phí dự kiến 7.370 tỷ đồng, quy mô 4 làn xe theo tiêu chuẩn đường cao tốc loại A, vận tốc thiết kế 100 km/h.

Với đoạn TânPhú (Đồng Nai) tới TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) dài 66 km cũng có quy mô 4 làn xe và 2 làn dừng khẩn cấp, tổng đầu tư hơn 16.200 tỷ đồng theo phương thức đối tác công tư (PPP) và có sự góp vốn của Nhà nước. Tỉnh Lâm Đồng cũng đang xúc tiến chuẩn bị đầu tư đoạn còn lại Bảo Lộc - Liên Khương.

Còn tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương đi vào hoạt động sẽ tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư, kết nối giao thông giữa miền Đông Nam Bộ và các tỉnh Tây Nguyên. Riêng đoạn Tân Phú - Bảo Lộc sẽ giúp giảm áp lực cho quốc lộ 20 và đèo Bảo Lộc, đoạn đường vốn thường xuyên sạt lở, kẹt xe và xảy ra nhiều tai nạn.

Hiện tượng ăn theo hạ tầng tạo cơn “sốt” BĐS có xảy ra?

Việc xây dựng hạ tầng, đẩy mạnh triển khai các dự án cao tốc có nên tăng tốc không là giải pháp đường dài mang tính bền vững và hiệu quả thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế. Các chuyên gia cho rằng, đầu tư hạ tầng là khoản đầu tư không bao giờ lỗ.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, sự phát triển của cơ sở hạ tầng luôn là động lực tăng trưởng quan trọng cho thị trường bất động sản. Đây là mối quan hệ hai chiều, bổ trợ cho nhau. Vì vậy, một đất nước giàu mạnh sẽ luôn sở hữu những hạ tầng giao thông hiện đại, đồng bộ và khang trang.

Ông Thanh nói thêm: “Những thông tin về dự án cao tốc Bắc - Nam phía Đông và các dự án hạ tầng khác chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS trong năm 2022, giúp cho tâm lý thị trường tốt hơn, nhất là trong bối cảnh các hoạt động kinh tế đang dần hồi phục và khởi sắc trở lại sau giai đoạn căng thẳng do đại dịch Covid-19 gây ra.

Nếu đại dịch Covid-19 tiếp tục được kiểm soát tốt trong năm nay, không gây nên những tác động tiêu cực đáng kể thì thị trường BĐS sẽ tiếp đà hồi phục mạnh mẽ”,

Khi nhìn nhận về vai trò của các dự án hạ tầng giao thông đến nền kinh tế, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam đồng quan điểm cho rằng, lợi ích từ việc đầu tư công, phát triển hạ tầng là rất lớn. Nó không chỉ là “thảm đỏ” đưa nền kinh tế phát triển mạnh mẽ mà còn góp phần làm đẹp bộ mặt đô thị, đảm bảo được cuộc sống an sinh của người dân. Đặc biệt, việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng trở nên dễ dàng.

Không thể phủ nhận vai trò từ những dự án cao tốc, từ việc hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai. Song nhiều người lo ngại, liệu có tình trạng ăn theo quy hoạch tạo “sốt” đất trên thị trường?

Khả năng sẽ có những nhà đầu tư tìm cách “tranh thủ”, cố gắng tìm ra dự án phù hợp để đầu tư nhanh nhất có thể do tin rằng một chu kỳ tăng trưởng mới sẽ bắt đầu, cần phải “xuống tiền” trước khi giá lên quá cao so với khả năng của họ. Đó cũng có thể là điều kiện để hiện tượng “sốt đất” ở một vài khu vực xuất hiện, theo ông David Jackson cho hay.

Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam lại đánh giá các nhà đầu tư hiện nay đã ngày càng “dày dặn”, nhiều kinh nghiệm và tỉnh táo. Quá trình đầu tư đã giúp họ có thêm các kỹ năng phân tích thông tin, bình tĩnh hơn trước tin tức về quy hoạch cầu đường hay các dự án khu đô thị.

Cùng với đó, không ít nhà đầu tư có thể đã bị ảnh hưởng nặng nề, đứt gãy dòng tiền trong các đợt bùng phát của đại dịch Covid-19. Do đó, nguồn lực để họ muốn đầu tư tiếp vào thị trường nhà đất cũng hạn chế hơn. Chưa kể tâm lý của nhiều nhà đầu tư có thể cũng thận trọng và dè dặt hơn.

Ông David Jackson nhận định: “Hiện nay, chính quyền các địa phương cũng rất tích cực kiểm soát thông tin quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng. Nhiều biện pháp đang được áp dụng để ngăn chặn hiện tượng lợi dụng thông tin quy hoạch, gây “nhiễu” thị trường nhằm thổi giá bất động sản”.

Ông Nguyễn Chí Thanh cũng cho rằng, sau những biến động của thị trường các nhà đầu tư BĐS đã trưởng thành hơn rất nhiều. Họ sẽ không còn đầu tư chộp giật và hạn chế đầu tư ngắn hạn. Khách hàng có nhu cầu thực cũng sẽ tìm cách để tiếp cận những thông tin chi tiết, đầy đủ hơn khi xuống tiền sở hữu BĐS.

Đáng chú ý, thông tin về BĐS nhìn chung ngày càng công khai, minh bạch. Nhà đầu tư cũng dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, đối chiếu thông tin thông qua nhiều kênh khác nhau. Các hội, nhóm đầu tư BĐS trên mạng xã hội cũng giúp các nhà đầu tư hỗ trợ nhau trong việc tìm kiếm, xác minh các thông tin liên quan.

Với các nhà đầu tư có ý định đầu tư “đón sóng” các dự án hạ tầng giao thông thì cần tìm hiểu thông tin từ nguồn chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông.

Ông Nguyễn Chí Thanh đưa ra lời khuyên: “Nhà đầu tư cần kiểm tra thông tin về các dự án cơ sở hạ tầng từ các nguồn tin chính thống. Kế đến, nhà đầu tư cũng cần kiểm tra các thông tin về BĐS mà mình muốn mua như: Pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ vị trí của bất động sản cũng là việc quan trọng”.

Các nhà đầu tư cũng cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ.

Bùi Hằng (T/h)