Ngân hàng “siết” cho vay bất động sản, doanh nghiệp ảnh hưởng ra sao?

Theo dõi KTMT trên

 “Siết” cho vay BĐS, nên hiểu như thế nào?

Một số ngân hàng thời gian gần đây bắt đầu siết cho vay bất động sản (BĐS) để rà soát lại công nợ, đánh giá rủi ro, cũng như một phần hạn chế cho đối tượng nhà đầu tư cá nhân vay đầu cơ BĐS, gom đất... để tránh tình trạng thổi giá, nóng giá BĐS. Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng dừng cho vay kinh doanh BĐS, hay mua nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án BĐS lẫn người vay mua nhà.

Có 3 hình thức vay đầu tư BĐS hoặc có liên quan đến BĐS phổ biến: Vay mua đất, vay mua nhà, vay để sửa chữa/xây nhà, trong đó vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) cực thấp so với tổng số đất được mua. Chỉ cần đơn giản vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng "đất được sử dụng" với "đất để trống".

Vay mua nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời chứ không phải ai cũng mua để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo giá trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, làm mới). Tuy nhiên, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn nhiều đất nền, vì căn nhà có nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn nhiều đất nền.

Có những người đầu tư nhà phố tiềm lực tài chính cũng mạnh hơn nhiều những người F1 mua đất tỉnh đã được phân lô. Ví dụ với nguồn vốn 1-2 tỷ thì không thể đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ khó có thể đầu tư được ở quận huyện vùng ven - dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2 - dưới 10 tỷ khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải dời ra xa để mua đất nền nhỏ sau khi đã được phân lô.

Vay để xây, sửa nhà ngoài mục đích nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh, cho thuê, cũng có một số ít nhà đầu tư làm mô hình "Mua đất - Xây Nhà - Bán Nhà" hay "Mua nhà - Sửa chữa, cải tạo - Bán nhà". Nhu cầu vay vốn này cũng là một dạng đầu tư BĐS nhưng theo hướng tạo giá trị gia tăng cho tài sản chứ không chỉ mua để đó chờ tăng giá bán.

BĐS sau khi được cải tạo sửa chữa/xây dựng cũng luôn có nhu cầu "sử dụng cuối" rất cao, và ít nhiều cũng làm bộ mặt đô thị phố xá khang trang hơn, có sức sống hơn thay cho những miếng đất để không vô hồn lạnh lẽo. Tuy nhiên không nhiều nhà đầu tư thích theo hướng này vì đòi hỏi nhiều nghiệp vụ chuyên môn (bản thân họ không đủ kiến thức kinh nghiệm), nhiều công sức để thực hiện qua nhiều công đoạn.

Thay vì mua miếng đất 3 tỷ rồi bỏ thêm 2 tỷ xây nhà, phần lớn sẽ có khuynh hướng mua một miếng đất 3 tỷ và một miếng đất 2 tỷ rồi để không đó chờ tăng giá.

Người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/ sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt, cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Trường hợp với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "Mục đích vay là Mua Nhà" và "Tài Sản Đảm Bảo bằng chính căn nhà được mua", còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.

Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại thì khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn. Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng vì người mua lại đất đã được phân nhỏ cũng khó vay ngân hàng tương tự.

Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

Các công ty BĐS lớn, việc tạm dừng giải ngân cho vay đầu tư BĐS của một số ngân hàng sẽ buộc các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/ vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã làm việc này và 1 số chủ đầu tư đã bị hạn chế cho vay hoặc chỉ được giải ngân một phần, buộc họ phải tìm nguồn vốn bổ sung ở trái phiếu. Nhưng với lùm xùm hủy 10.000 tỷ trái phiếu Tân Hoàng Minh mới đây, thì hướng huy động này của họ sắp tới cũng gặp khó.

Doanh nghiệp ảnh hưởng ra sao?

Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam ông Phan Lê Thành Long, nói về siết tín dụng cho vay với BĐS

Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến cho các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ kinh doanh; Cho nên, một lượng tiền lớn không lưu thông, dẫn đến vòng quay tiền trong nền kinh tế chậm lại.

Cùng với đó, do các biện pháp giãn cách, khiến mọi hoạt động đình đốn, vì thế chính sách của Chính phủ, đặc biệt là chính sách tiền tệ phải đưa ra để kích thích, hỗ trợ nền kinh tế, trong đó có việc cắt giảm lãi suất, nhằm đẩy một lượng tiền vào nền kinh tế. Nhưng điều đó gây ra một hệ quả: Dòng “tiền rẻ” sẽ kích thích lạm phát trên thị trường tài sản, khiến tăng giá các loại tài sản, những thị trường có tính nhạy cảm, thanh khoản cao như thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng ngay, tiếp theo đó là đến các thị trường như BĐS.

Câu chuyện đặt ra đối với chính sách của Chính phủ đó là phải kiểm soát được hiện tượng tăng nóng của những tài sản rủi ro, nhưng đồng thời tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế, cho nên lãi suất vẫn phải duy trì ở mức thấp. Mặc dù gần đây, các ngân hàng thương mại đã bắt đầu tăng lãi suất huy động và ảnh hưởng đến lãi suất cho vay, đó là do ảnh hưởng về lạm phát, nhưng không thể để dòng tiền chuyển vào tài sản nóng gây hệ lụy như BĐS được.

Và đó là lý do tại sao phải đưa ra chính sách siết chặt dòng vốn vào BĐS. Chúng ta cũng biết vấn đề đã xuất hiện từ năm trước, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu chặn các ngân hàng không được mua các trái phiếu phát hành, đặc biệt là trái phiếu của các công ty BĐS.

Năm 2022, việc sẽ phải siết qua các tỷ lệ đảm bảo an toàn và các chỉ đạo cụ thể của Ngân hàng Nhà nước đối với các ngân hàng thương mại, trong việc kiểm soát độ nóng và độ “bát nháo” của thị trường bất động sản là chắc chắn. Vì nếu không sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến kinh tế xã hội, đến chi phí đầu vào của sản xuất kinh doanh, khi đất và mặt bằng là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của kinh doanh.

Đồng thời, siết như thế nào mà không để ảnh hưởng xấu đến kích thích và thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, đồng nghĩa với việc là siết phải đúng mục đích, đúng đối tượng, giúp đảm bảo thị trường BĐS lành mạnh. Trong đó, về chính sách tiền tệ, phía ngân hàng phải nhắm vào các đối tượng đầu cơ, còn phía Bộ Tài chính thì siết về chính sách như cấm tách thửa, cấm phân lô bán nền và các chính sách khác như thuế trong giao dịch chuyển nhượng, kiểm soát giá.

Việc điều chỉnh sẽ chặt tín dụng thì sẽ có ảnh hưởng sao đến các dự án BĐS đang triển khai, ông Long cho biết, Có một điều phải hiểu rằng, dự án BĐS bản chất dù có bán qua người này người kia, thì phải bán đến tay người tiêu dùng thật, người sử dụng và người ở thật thì thị trường BĐS mới phát triển bền vững.

Việc thắt chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng ngay đến các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính, không có khả năng cân đối tài chính, không đủ uy tín, không đủ qui mô, không đủ năng lực để huy động vốn trên cả thị trường vốn chủ lẫn thị trường vốn vay. Đó là những doanh nghiệp có khả năng bị tác động rất lớn và các dự án đó sẽ chịu ảnh hưởng nếu lãi suất tăng cao. Còn những chủ đầu tư lớn, có dòng tiền tốt, có khả năng quản lý tài chính tốt, kiểm soát dòng tiền và khả năng tiếp cận vốn tốt, thì đối với họ sẽ là cơ hội để phát triển.

Nhưng gần đây nguồn cung trên thị trường khá là khan hiếm, rất nhiều doanh nghiệp lớn lỡ thời điểm công bố các dự án, mà theo kế hoạch họ đã phải công bố từ quý IV/2021.

Vấn đề này có nhiều nguyên nhân, bao gồm nguyên nhân về thủ tục đấu giá đất tăng cao, nên các cấp quản lý địa phương (Ủy ban Nhân dân) rất khó để phê duyệt, mà một trong những hệ lụy giá đất tăng cao sẽ tác động thẳng đến các công ty BĐS. Nếu giá đất xung quanh tăng cao quá, với dự án đệ trình từ những năm trước nữa, thì đến những năm nay, việc phê duyệt của Ủy ban Nhân dân càng khó khăn hơn.

Mặt khác, có thể các nhà đầu tư lớn nhà phát triển BĐS lớn họ nhận thấy, giá đất tăng cao nhưng thanh khoản lại rất thấp, tức là người mua thực rất thấp trong giai đoạn này. Chốt lại, những công ty nào phát triển yếu kém, phát triển xong không bán được, hay quản lý vận hành tòa nhà yếu, thương hiệu yếu, thì khó khăn; còn những công ty làm tốt thì đây lại là cơ hội.

Bùi Hằng