Kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo khi sửa đổi Luật Đất đai

Theo dõi KTMT trên

4 vướng mắc chính trong Luật Đất đai và thị trường BĐS

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, hiện nay có ít nhất 4 vướng mắc cần sớm được tháo gỡ trong luật liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản (BĐS).

Thứ nhất, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm BĐS du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi BĐS du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được BĐS du lịch với các tiêu chí rõ ràng.

Trong Luật Kinh doanh BĐS cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020-2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất. Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.  

Ngoài ra, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về bảng giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.

Việc Ban chấp hành Trung ương Đảng tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết 19/NQ-TW về "Thực trạng vi phạm pháp luật về đất đai và kiến nghị sửa đổi chính sách, pháp luật về đất đai" đã cho thấy sự cần thiết và ý nghĩa quan trọng của việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đối với sự phát triển đất nước trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật phức tạp, có nội dung tác động lớn tới xã hội nên cần nhiều thời gian để nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng.

Mặc dù dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đưa vào chương trình của Quốc hội Khóa XIV, nhưng sau đó lại được điều chỉnh, xin lùi nhiều lần và đến nay vẫn chưa sửa đổi.

Đã đến lúc loại bỏ rào cản thay bằng đòn bẩy

Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc "mập mờ" trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ngáng đường phát triển... Bởi vậy, đã đến lúc loại bỏ rào cản để thay bằng đòn bẩy.

Phân tích về vấn đề này, tiến sỹ Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội Khóa XV, Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho hay, vấn đề căn bản nhất trong sửa Luật Đất đai 2013 tới đây là phải bỏ khung giá đất. Bởi việc này đang kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường.

Còn nếu có bảng giá đất thì cần phải xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá trị thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất. Bảng giá đất này phải được cập nhật thường xuyên phù hợp với tình hình của thị trường.

Mặt khác, cần phải có công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất từ khi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp.

Bởi chỉ cần quyết định của chính quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần.

Ông Hoàng Văn Cường nêu vấn đề: Giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội.

Đáng chú ý, quá trình sửa Luật Đất đai 2013 cần tiến hành song song với việc rà soát các điểm chồng chéo ở những văn bản luật khác như: Bộ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…

Theo đó, cần tổng kết lại các văn bản quy phạm pháp luật sao cho đồng nhất về cách hiểu cũng như quá trình áp dụng chính sách đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tránh việc làm luật theo kiểu "vừa đánh trống vừa thổi còi," chỉ tạo thuận lợi cho quá trình quản lý.

Theo tiến sỹ Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng Ban Pháp chế - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những vướng mắc lớn của Luật Đất đai 2013 là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất. Đây cũng là khâu khó nhất, kéo dài trong quá trình thực hiện một dự án.

Bên cạnh đó, những tồn tại liên quan đến bảng giá và khung giá đất cũng đã được nhiều chuyên gia đề cập để gỡ khó cho doanh nghiệp. Một sản phẩm bất động sản luôn có 2 giá là giá theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế.

Việc xử lý khoảng cách này để giá đất “mang hơi thở của cuộc sống” sẽ phải đợi Luật Đất đai 2013 sửa đổi trong thời gian tới. Các doanh nghiệp đều rất nóng lòng và đặt nhiều kỳ vọng cho việc sửa Luật sắp tới.

Cộng đồng doanh nghiệp đang kỳ vọng một sự vào cuộc trọng tâm, dứt điểm của Chính phủ nhiệm kỳ mới trong việc đẩy nhanh dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Tiến độ sửa đổi và chất lượng sửa đổi Luật lần này sẽ quyết định việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng, bà Nhung nhận xét.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần theo hướng thuận lợi cho quá trình triển khai thực thi pháp luật quản lý đất đai, hạn chế tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp…

Vì vậy, cũng rất cần có một “nhạc trưởng” khách quan đứng ra để chỉ đạo, quản lý quá trình sửa luật, đảm bảo sự minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả, nâng cao sự phối hợp chặt chẽ, giữa các bộ, ngành liên quan.

Mặt khác, các quy định sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần được hệ thống hoá pháp luật để nâng cao hiệu quả thực thi trong đời sống xã hội, tạo dựng hành lang pháp lý an toàn.

Các quy định pháp luật đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện khơi thông giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… trên thị trường BĐS. Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của một dự án bất động sản.

Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ là giải pháp tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là sau thời gian dài bị ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Bùi Hằng