HoREA kiến nghị ngân hàng cho doanh nghiệp vay trả nợ trái phiếu đến hạn
Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã mở ra cho doanh nghiệp hướng giải quyết vấn đề trái phiếu đến hạn phải trả nhưng để có dòng tiền, tạo ra thanh khoản trên thị trường thì cần thêm tác động từ phía các ngân hàng.
Đó là một trong những ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ ngày 24/3/2023.
Thế chấp bằng chính trái phiếu đến hạn phải trả
Theo HoREA, Nghị định 08/2023/NĐ-CP là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ)để cùng nhau tìm kiếm giải pháp tốt nhất, tìm được điểm cân bằng về lợi ích, bảo đảm hài hòa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của trái chủ và doanh nghiệp,vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản đảm bảo vượt qua khó khăn hiện nay để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở hướng đến nhu cầu thực, đểhoàn thành được dự án, tạo được dòng tiền để trả nợ cho trái chủ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08/2023/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ, bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận với trái chủ và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác, nên HoREA nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và về chuyển nhượng dự án, đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Nhưngtại thời điểm hiện nay thì khó khăn lớn nhất nổi lên lại là tình trạng doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng.
Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã có Văn bản trả lời cử tri TP.HCM, yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp ngân hàng thực hiện hoạt động đại lý phát hành và có cam kết, ký hợp đồng với nhà đầu tư về việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, mà trong hợp đồng ký với nhà đầu tư có nêu rõ điều kiện, điều khoản về việc mua lại trái phiếu và phải tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước về các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng khi thực hiện cam kết này.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng chỉ được cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp theo đúng giấy phép được cấp; cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư theo phương án phát hành trái phiếu đã được duyệt.
Để thực hiện hiệu quả Nghị định 08/2023/NĐ-CP và để hỗ trợ doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất để tháo gỡ ách tắc về dòng tiền và tính thanh khoản hiện nay, nhất là đối với các doanh nghiệp chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và đang nỗ lực duy trì hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh và để hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp và trái chủ trong tình hình hiện nay, HoREA cho rằng: Ngân hàng Nhà nước cần cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.
Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Thí điểm chuyển nhượng dự án giải quyết nợ xấu
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị, cho phép áp dụng tương tự cơ chế "thí điểm" chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 "về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng". Trong đó cho phép "Tổ chức tín dụng được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…" và Nghị quyết này đã được Quốc hội cho phép gia hạn đến năm 2025.
HoREA cho rằng, nếu được áp dụng các doanh nghiệp bất động sản sẽ được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
Các doanh nghiệp bất động sản đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng
Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước - NHNN), riêng dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng, trong đó tập trung lớn nhất vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỷ đồng.
Như vậy, qua hai kênh tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng. Báo cáo tài chính quý IV/2022 cho thấy, tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của nhiều doanh nghiệp bất động sản gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu.
Tiền đang chảy ngập vào bất động sản, vậy tại sao hàng loạt doanh nghiệp ngành này vẫn đứng trước nguy cơ vỡ nợ? Tiền đang chảy đi đâu?
Theo lý giải của một chuyên gia kinh tế, các năm trước, dòng tiền luân chuyển nhịp nhàng từ ngân hàng (tín dụng), cá nhân (trái phiếu, người mua trả trước) sang doanh nghiệp và cứ thế quay vòng liên tục. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm ngoái, dòng tiền đã bị “nhốt” ở ngân hàng và cá nhân, không còn quay trở lại doanh nghiệp, trong khi 2 kênh huy động vốn khác là chứng khoán và trái phiếu đều khó khăn, gây nên cảnh khát vốn diện rộng.
Trong bối cảnh dòng vốn bế tắc, các doanh nghiệp bất động sản đang trông chờ ngân hàng giải cứu, bởi đây là kênh bơm vốn khả dĩ nhất trong bối cảnh hiện nay. Tuy vậy, tại hội nghị tín dụng bất động sản hồi đầu tháng 2/2023, một loạt kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản (cơ cấu nợ, giảm điều kiện tiếp cận tín dụng…) đã bị ngành ngân hàng từ chối bởi lý do an toàn hệ thống.
Đông Anh
