Gặp khó vì "vướng" luật, đề xuất chính sách ưu đãi khi cải tạo chung cư cũ trong Luật Thủ đô

Theo dõi KTMT trên

Việc cải tạo chung cư, tập thể cũ yêu cầu mới đòi hỏi phải được tiến hành đồng bộ. Tuy nhiên, quy định của Luật Nhà ở chưa theo kịp, dẫn tới cản trở tiến độ cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Vấn đề này cần sớm được giải quyết để triển khai các gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế sắp tới, đồng thời góp phần thực hiện Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng về phát triển kinh tế đô thị...

Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội chậm trễ, kéo dài

Tại khu tập thể (KTT) Hào Nam có tổng quy mô diện tích hàng chục héc-ta, bao gồm 5 khu. Trong đó, mỗi khu khá biệt lập với nhau, gồm nhiều tòa nhà tập thể không cao hơn 5 tầng-hệ số sử dụng đất đô thị thuộc diện rất thấp.

KTT này được đánh giá có vị trí đắc địa bậc nhất ở Hà Nội, một mặt tiếp giáp với phố Giảng Võ, một mặt tiếp giáp phố Hào Nam, nằm ở khu vực trung tâm Thủ đô, có mạng lưới kết nối giao thông hoàn thiện và rất thuận tiện. Nhiều tòa nhà tập thể trong KTT Hào Nam đang xuống cấp rất nghiêm trọng, có kết cấu nguy hiểm, nhiều khối nhà bị lún, nứt, nghiêng, lở bê tông...

Hàng chục năm trước, đã có nhiều doanh nghiệp (DN) lớn muốn tham gia dự án chỉnh trang, cải tạo KTT này theo cách tháo dỡ và xây dựng mới hoàn toàn. Thậm chí, một DN nhà nước đã thành lập cả ban quản lý dự án cải tạo KTT này, đặt trụ sở tại khu A để tiến hành các thủ tục cần thiết nhằm khởi động dự án.

Nhưng từ đó đến nay, tiến độ triển khai vẫn chỉ dừng lại ở việc khảo sát, lấy ý kiến nhân dân về việc xây dựng lại, kế hoạch tái định cư và quy hoạch xây dựng tổng thể của cả khu. Những năm gần đây, trụ sở ban quản lý dự án gần như bị bỏ hoang. Người dân sinh sống tạm bợ trong các tòa nhà đã xuống cấp, rất nguy hiểm nhưng vẫn mòn mỏi chờ đợi dự án được triển khai.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại Phiên họp thứ 6 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nhắc tới những kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam năm 2021 và vướng mắc của Hà Nội để nhận diện những rào cản khiến công tác cải tạo chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn không đạt được bước tiến đáng kể nào trong hàng chục năm qua.

Đó là Luật Nhà ở năm 2014 có quy định, để cải tạo chung cư, tập thể cũ phải được 100% cư dân sinh sống tại đó chấp thuận. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho công tác triển khai thực hiện. Bởi cả khu chỉ cần một hộ gia đình không đồng ý là bị tắc. Trong khi việc cải tạo các KTT này có sự va chạm rất lớn về lợi ích, nhất là các hộ ở tầng 1, vốn mặt bằng có lợi thế rất lớn về kinh doanh, mang lại thu nhập cao nên rất khó thỏa hiệp.

Quy định của luật chưa theo kịp thực tiễn

Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng giải thích: Điều 110, Luật Nhà ở quy định 3 trường hợp tháo dỡ nhà chung cư, tập thể cũ để xây dựng, cải tạo lại, gồm:

Chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sập, đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng; nhà chung cư bị hỏng, chưa thuộc diện bị tháo dỡ nhưng nằm trong diện phải cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện phải tháo dỡ để cải tạo, xây dựng lại; nhà chung cư hiện đang sử dụng ổn định, bình thường, chất lượng bảo đảm cho việc khai thác, vận hành, sử dụng. Riêng trường hợp thứ 3 mới phải thông qua hội nghị nhà chung cư và phải đạt đồng thuận 100% mới được tiến hành tháo dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Theo bà Hạnh, Hà Nội, TP.HCM và một số đô thị không gặp vướng mắc khi cải tạo các nhà chung cư, tập thể thuộc trường hợp vẫn sử dụng tốt, mà gặp vướng mắc khi muốn cải tạo các nhà chung cư, tập thể có dấu hiệu nguy hiểm.

Điều 110, Luật Nhà ở quy định về nhà chung cư, tập thể có dấu hiệu nguy hiểm, nhưng nghị định của Chính phủ, thông tư của Bộ Xây dựng khi quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở lại không quy định thế nào là chung cư, nhà tập thể có dấu hiệu nguy hiểm. Các địa phương phải áp dụng tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 để đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà.

Tiêu chuẩn này quy định nhà cấp A là không có cấu kiện nguy hiểm, cấp B là có cấu kiện nguy hiểm, cấp C là nguy hiểm cục bộ, cấp D là nguy hiểm tổng thể. Các tòa nhà xác định là cấp D được phá dỡ theo khoản 1, Điều 110, Luật Nhà ở nên không gặp vướng mắc. Các địa phương chỉ gặp vướng mắc khi muốn cải tạo, xây dựng lại các tòa nhà cấp B, cấp C.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, thực tiễn hiện nay cho thấy, công tác chỉnh trang, cải tạo các khu chung cư, nhà tập thể cũ ở Hà Nội cũng như các đô thị lớn ở nước ta phải được tiến hành cho cả khu để bảo đảm tính đồng bộ về quy hoạch chung lẫn về cơ sở hạ tầng.

Thực thế cho thấy, trong cả khu chung cư, tập thể cũ có sự tồn tại của nhiều loại tòa nhà, từ nhà có nguy cơ đổ (cấp D), nhà có một phần kết cấu xuống cấp cho tới nhà vẫn có thể sử dụng, khai thác bình thường. Do vậy, quy định như Luật Nhà ở sẽ gây khó khăn cho việc cải tạo cả khu chung cư. Đây mới là vấn đề gây vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư, tập thể cũ.

Để thực hiện việc chỉnh trang đô thị, xây dựng các khu đô thị văn minh, hiện đại, kết nối cơ sở hạ tầng đồng bộ thì điều quan trọng nhất là phải cải tạo, xây dựng lại tổng thể cả KTT, nhà chung cư cũ, không thể chỉ cải tạo, xây dựng lại từng tòa nhà đơn lẻ.

Để cải tạo nhà ở cũ, đề xuất chính sách ưu đãi trong Luật Thủ đô

Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội tổ chức Tọa đàm khoa học về một số chính sách liên quan đến phát triển đô thị, bảo vệ môi trường, liên kết, phát triển vùng Thủ đô ngày 12/4 vừa qua. Đây là các vấn đề đặt ra trong xây dựng Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi).

Có hai nhóm Chính sách được đưa ra tọa đàm là: “Phát triển đô thị, cơ sở hạ tầng giao thông và bảo vệ môi trường của Thủ đô” và “Liên kết, phát triển vùng Thủ đô trở thành khu vực phát triển nhanh, bền vững về kinh tế - xã hội, xanh, văn minh, năng động, trở thành khu vực trọng điểm”.

Tọa đàm có các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý thuộc các cơ quan T.Ư, bộ, ngành, trường đại học, viện nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội và đại diện lãnh đạo các cơ quan, đơn vị thuộc TP.Hà Nội tham gia.

Ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đánh giá, chính sách “Phát triển đô thị, cơ sở hạ tầng giao thông và bảo vệ môi trường của Thủ đô” là chính sách lớn, sâu rộng. Trong đó, liên quan quản lý biệt thự cũ, nhà trong khu vực nội đô lịch sử, danh mục biệt thự cũ của Hà Nội có hơn 1.200 nhà. Qua rà soát, Sở Xây dựng đề xuất 2 giải pháp, trong đó, có giải pháp được phép bán, cho thuê một số nhà cũ nằm trong danh mục 292 nhà phải bảo tồn.

Trong đó, loại 1 có 48 nhà có giá trị lịch sử, văn hóa, cần phải bảo tồn nguyên trạng; loại 2 gồm 140 nhà có giá trị lịch sử cần bảo tồn, có khả năng bán, trong đó, người dân phải cam kết toàn bộ kiến trúc mặt tiền, kết cấu quan trọng phải bảo tồn. Loại 3 có 104 nhà nằm trong phố cổ, cũ, chất lượng kém, có thể bán cho hộ đang thuê để họ có cơ sở tôn tạo, chỉnh trang lại.

Ông Minh nêu ý kiến: “Ngoài ra, rất nhiều nhà sở hữu của người dân đang xuống cấp, trong khi người dân không có cơ chế, nguồn lực để cải tạo, chỉnh trang, do đó, cần phải có nguồn lực hỗ trợ người dân chỉnh sửa, cải tạo...”.

Nhiều ý kiến đồng quan điểm cho rằng, các đề xuất chính sách ưu đãi để cải tạo, xây dựng, bảo tồn biệt thự, nhà ở cũ trong khu vực nội đô lịch sử là rất cần thiết. Có những biệt thự cũ có đến 10 hộ dân ở, làm sao để người dân không cơi nới? Do đó, muốn bảo tồn nhà cũ, phải giảm mật độ dân cư. Đối với chính sách ưu đãi cải tạo, xây dựng nhà ở cũ, có thể tham khảo mô hình ở các nước Đức, Indonesia, Italia, và TP.Hà Nội cũng đã có nghiên cứu.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đề xuất, với tiêu đề chính sách “Phát triển đô thị, cơ sở hạ tầng giao thông và bảo vệ môi trường của Thủ đô”, nên có nội dung về xây dựng mới. Mục tiêu của chính sách không chỉ cần đặc thù với nội đô lịch sử mà cần cho cả các đô thị khác hiện hữu ở Hà Nội, nên cần bổ sung về nội dung xây dựng mới trong Luật Thủ đô (sửa đổi).

Cùng với đó, tiêu đề chính sách chỉ nêu cơ sở hạ tầng giao thông là chưa đủ. Hạ tầng giao thông là cơ bản nhưng có gắn với hạ tầng kỹ thuật khác và các định hướng đột phá đã xác định hiện nay là kết cấu hạ tầng nên có thể điều chỉnh “hạ tầng kỹ thuật”.

Đối với chính sách “Liên kết, phát triển vùng Thủ đô trở thành khu vực phát triển nhanh, bền vững về kinh tế - xã hội, xanh, văn minh, năng động, trở thành khu vực trọng điểm”, theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, đây là chính sách quan trọng liên quan đến quản lý dân số, kết cấu hạ tầng và cấu trúc mô hình Hà Nội.

Về mục tiêu, phải rà soát lại Dự thảo để đảm bảo vai trò của Thủ đô với vùng và cả nước, không chỉ nên giới hạn “vùng Thủ đô”. Ngoài ra, dự thảo nêu 5 đề xuất, cần xem xét lại chính sách tăng thẩm quyền hội đồng điều phối và giao thẩm quyền cho TP chủ trì điều phối quản lý vùng, ông Nghiêm phát biểu.

Bùi Hằng