Điểm tin bất động sản nổi bật trong ngày 25/10

Theo dõi KTMT trên

Muôn chiêu thổi giá, thông tin mập mờ để bán nhà đất khi thị trường ế ẩm

Thị trường bất động sản ế ẩm, môi giới không ngừng tung chiêu trò thổi giá, bán hàng cắt lỗ nhằm câu kéo sự quan tâm của khách hàng.

Sau hàng loạt cơn sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương, giá bất động sản cũng bị đẩy lên cao gấp 2-3 lần so với năm 2019. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, khi thị trường đột ngột chững lại, nhà đầu tư xuất hiện tâm lý trái chiều, trong đó có người chờ "bắt đáy", người muốn thoát nhanh để thu hồi vốn.

Thị trường đang xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán bất động sản qua các diễn đàn hội nhóm trên mạng xã hội. Do việc kiểm soát thông tin hạn chế, môi giới không ngừng tung chiêu trò, thổi phồng giá trị thực của lô đất để thu hút sự chú ý của người đang có nhu cầu.

Mới đây, trên một hội nhóm mua - bán bất động sản có hàng chục nghìn người theo dõi, môi giới rao bán lô đất khu tái định cư X2A Yên Sở (Hoàng Mai, Hà Nội). Ngoài việc đưa ra hàng loạt các thông tin về tiện ích xung quanh, người bán lô đất này còn đẩy giá trị thực của lô đất này lên tới 500 triệu đồng/m2, nhưng mức giá rao bán hiện tại của lô đất này là 165 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của Dân trí, giá bán nhiều lô đất khác tại khu tái định cư X2A này đang dao động 110-130 triệu đồng/m2, lô đất có vị trí đẹp mới có giá 150 triệu đồng/m2. Đáng nói, giá đất tại khu vực này hiện tại đã tăng gấp 2-3 lần so với năm 2019.

Tương tự, không ít thông tin rao bán nhà đất hiện nay được gắn với cụm từ "cắt lỗ", "chủ nhà vỡ nợ" để hấp dẫn người có nhu cầu. Tuy nhiên, việc giảm giá sâu được cho chỉ là một chiêu trò của người đăng thông tin.

Kỳ vọng gì với "ngân hàng đất nông nghiệp"?

Một trong những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến là quy định về “ngân hàng đất nông nghiệp”. Theo chuyên gia, nếu làm tốt, ngân hàng đất nông nghiệp có thể là bước ngoặt trong tích tụ, khắc phục vấn nạn đất nông nghiệp bỏ hoang.

Nguyên nhân, theo TS. Trần Công Thắng, Viện trưởng IPSARD, là do các tỉnh, thành chưa có ngân hàng đất nông nghiệp để gom đất nông nghiệp bỏ hoang, đồng thời thiếu cơ chế để các doanh nghiệp, hợp tác xã có thể thuê lại đất của nông dân.

“Người nông dân khi di cư ra các đô thị làm việc để kiếm thu nhập cao hơn làm ruộng, họ không canh tác nhưng vẫn phải giữ đất, nên đất ruộng nhiều khi bỏ không hoặc cho mượn. Cùng với quá trình đô thị hóa, tỷ lệ đất nông nghiệp bỏ hoang có thể còn tăng cao hơn”, ông Thắng phân tích.

Trước thực trạng trên, theo giới chuyên gia, mô hình ngân hàng đất nông nghiệp nếu thành hiện thực sẽ là đòn bẩy thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung ruộng đất, góp phần khắc phục tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp ngày càng tăng.

Vì theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ngân hàng đất nông nghiệp là doanh nghiệp nhà nước do Chính phủ thành lập theo quy định của pháp luật, có chức năng tạo lập quỹ đất thông qua việc thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận ký gửi và cho nhà đầu tư có nhu cầu thuê, thuê lại đất để sản xuất.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, đánh giá nếu phát huy đúng vai trò, ngân hàng đất sẽ là địa chỉ để người nông dân gửi đất nhàn rỗi, thay vì bỏ hoang. Phía ngân hàng đất tổ chức cho các doanh nghiệp thuê lại và chia sẻ lợi nhuận cho chủ đất.

“Người nông dân vẫn giữ được đất, lại có thêm thu nhập, doanh nghiệp cũng có đất đai để sản xuất lớn. Khi người nông dân cần lấy lại đất thì họ có thể lấy lại. Việc này cũng tương tự như việc người có tiền nhàn rỗi thì gửi tiết kiệm vậy”, ông Tuyến nói.

Những dự án “rút ruột” nhà thầu

Trên địa bàn TP.HCM, có rất nhiều dự án, vì nhiều lý do đã bị chậm tiến độ kéo dài, dẫn tới công trình chưa thể hoàn thành, làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Hàng loạt nhà thầu dù thi công trên 50%, 70%, thậm chí đã đạt khối lượng trên 90% nhưng đang phải gánh nhiều hệ lụy, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng.

Công ty CP Tập đoàn Anh Vinh là nhà thầu thi công chính Dự án Cầu Nam Lý (TP. Thủ Đức), được khởi công từ tháng 10/2016. Công trình có chiều dài cầu 449 m, tổng mức đầu tư 857 tỷ đồng, thay thế cho cầu cống đập Rạch Chiếc đã bị xuống cấp nghiêm trọng. Theo kế hoạch, thời hạn thi công 18 tháng, nhưng đến nay mới đạt khoảng 50% khối lượng do vướng mặt bằng. Có tới 52 hộ dân trên địa bàn Quận 9 cũ không đồng thuận với khung bồi thường và bàn giao mặt bằng. Trong suốt 4 năm, UBND Quận 9 cũ không trình cấp thẩm quyền xem xét, phê duyệt đơn giá bồi thường đất, khiến tiến độ thi công và giải ngân thanh toán vốn kế hoạch theo yêu cầu bị chậm trễ.

Trong khi đó, Dự án Cầu Tân Kỳ - Tân Quý được TP.HCM phê duyệt năm 2017, khởi công đầu năm 2018, đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), hợp đồng BOT thay thế cầu cũ đã xuống cấp. Dự án có tổng vốn đầu tư 668 tỷ đồng. Theo hợp đồng BOT được ký giữa Công ty CP Đầu tư phát triển hạ tầng (IDICO) và UBND TP.HCM, phần xây lắp sẽ hoàn thành vào cuối 2018. Tuy nhiên, khi đơn vị thi công đạt khối lượng 70%, công trình phải tạm dừng và đến nay vẫn chưa thể tái khởi động.

Tại TP.HCM, có không ít dự án đã thi công hơn 90% khối lượng, nhưng vẫn nằm chờ gỡ vướng để có thể hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng. Có thể kể đến Dự án Đầu tư xây dựng Khu nông nghiệp công nghệ cao ngành thủy sản tại huyện Cần Giờ với tổng mức đầu tư 498,8 tỷ đồng. Dự án được triển khai từ năm 2016, dự kiến hoàn thành vào năm 2021.

Tuy nhiên, đến nay mới thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng; triển khai các gói thầu tư vấn và dịch vụ phi tư vấn; các gói thầu thi công san lấp mặt bằng và xây dựng tường rào, cổng và nhà bảo vệ. Tổng kinh phí giải ngân đạt hơn 109 tỷ đồng, tương đương 21% tổng mức đầu tư. Riêng Gói thầu Thi công san lấp mặt bằng có giá trúng thầu 73.186.747.485 đồng đã được nhà thầu thi công đạt 97% khối lượng, nhưng phải dừng do vướng 1,5 ha đất rừng phòng hộ.

Dự án bế tắc đến mức chủ đầu tư xin trả vốn, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn TP.HCM đề xuất trả lại đất rừng, điều chỉnh lại Dự án. Trong khi đó, nhà thầu không thể hoàn tất thủ tục gói thầu để bàn giao, đưa vào sử dụng, càng không thể đưa công trình này trở thành hợp đồng tương tự đi đấu thầu các gói thầu khác. Tuy nhiên, hiện Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt là huyện Cần Giờ, vẫn chưa có ý kiến chính thức “giải vây” cho Dự án.

Dự báo giá bất động sản năm 2023

Những nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm xuống vốn vào lĩnh vực bất động sản cho rằng, dù thanh khoản thấp, thị trường trầm lắng nhưng kịch bản hạ giá khó xảy ra trong năm 2023.

Đã hơn nửa năm trở lại đây, thị trường bất động sản ghi nhận hàng loạt khó khăn. Tín hiệu trầm lắng lan toả tại nhiều khu vực, tập trung vào phân khúc đất nền, đất thổ cư, shophouse, bất động sản nghỉ dưỡng… Thậm chí, một số địa phương từng xảy ra cơn sốt như Thanh Hoá, Hưng Yên, Hải Dương, Hoà Bình, Thái Bình… đang ghi nhận tình trạng giảm giá bán để nhanh chóng thoát hàng.

Sự trầm lắng của thị trường được cho là vòng xoay đúng quỹ đạo sau khoảng thời gian tăng nóng của bất động sản. Mặt khác, lo ngại từ việc tăng lãi suất, hạn chế room tín dụng cho bất động sản cũng là tác nhân gia tăng sức trầm cho bất động sản.

Những khó khăn hiện tại của thị trường địa ốc khiến nhiều dự đoán về khả năng giảm giá mạnh của bất động sản ở thời điểm cuối năm 2022 và sang năm 2023.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, trường hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm lô đất nhỏ có thể dễ dàng thoát hàng. Nhưng với nhà đầu tư lớn, họ khó đẩy hàng cho hầu hết các nhà đầu tư đều đã “ôm” nhiều hàng. Với những nhóm nhà đầu tư chịu áp lực lớn về thanh toán gốc, lãi ngân hàng sẽ rơi vào tình cảnh buộc bán tháo.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận định, lãi suất tăng cao sẽ dồn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải cắt lỗ để thu hồi vốn, trang trải cho khoản phí.

Song, nhiều nhà đầu tư vẫn lạc quan rằng, dù khó khăn của thị trường là điều không thể phủ nhận nhưng giá bất động sản sẽ khó giảm đồng loạt như thời điểm 2011-2013. Có chăng là hiện tượng cắt lỗ xảy ra cục bộ với mức giá giảm từ 10-20% đối với loại hình bất động sản đã tăng nóng suốt thời gian dài. Đặc biệt, thông tin về tăng lương cơ sở trong năm 2023 là tín hiệu dự báo giá bất động sản có thể còn tăng.

Huyền Diệu