Cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà và sở hữu nhà ở

Theo dõi KTMT trên

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội tại hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” sáng nay (28/11) đã đưa ra ý kiến góp ý 3 vấn đề: Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; Về thời hạn sở hữu nhà chung cư; Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

1. Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Thứ nhất, về khu vựctổ chức, cá nhân nước ngoàiđược mua và sở hữu nhà ởtại Việt Nam

Điều20. Quy định khu vựctổ chức, cá nhân nước ngoàiđược mua và sở hữu nhà ởtại Việt Nam(bổ sung mới đưa từ Nghị định 99/2015/NĐ-CP lên)

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, trừ dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở.

Như vậy, việc bổ sung quy địnhvề khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là cần thiết. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 20 dự thảo Luật nhà ở cũngchưa làmrõ được khi Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà và sở hữu nhà ở cóđược công khai hay không? Và nếu công khai thì công khai dưới những hình thức nào? tại đâu? Bởi theo phản ánh của doanh nghiệp, hiện nay, các danh mục khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng tại từng địa phương chưa được công khai, vì vậy các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình có được bán cho người nước ngoài hay không và tạo ra nhiều rủi ro phải bồi thường thiệt hại khi đã bán cho người nước ngoài nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở. Trên thực tế, để giảm thiểu rủi ro, chủ đầu tư đã phải tự thực hiện gửi công văn tới cơ quan nhà nước để xác định khu vực dự án của mình có được phép bán cho người nước ngoài hay không trước khi ký kết hợp đồng. Và việc chờ đợi thông tin xác nhận từ phía cơ quan nhà nước ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Vì vậy, để đảm bảo tính minh bạch của chính sách và tạo thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp, nên quy địnhcụ thểviệccông khai Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà và sở hữu nhà ở.

Thứ hai, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam

Điều 23. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam (bổ sung mới trên cơ sở tách 1 phần từ Điều 161 và đưa từ Nghị định 99/2015/NĐ-CP lên)

1. Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu được quy định như sau:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư (bao gồm cả chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp);

b) Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

2. Số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà;

b) Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại điểm a khoản này thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.

3. Số dân trong một dự án đầu tư xây dựng nhà ở được xác định theo đồ án quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường được xác định theo quy định của pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương.

Nhưvậy,theo quy định tại Điều 23 Dự thảo tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu là không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không quá 250 căn nhà (trường hợp chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại); không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng số nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà (trường hợp có từ 02 dự án trở lên).Tuy nhiên, theo quan điểm của tôiviệc quy định tỷ lệ cứng 30%, 10% áp dụng cho tất cả các địa bàn dường như chưa phù hợp. Đối với những địa điểm ảnh hưởng đến an ninh quốc phòngthì việc giới hạn, hoặc cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở là hợp lý. Tuy nhiên, đối với những khu vực không quá ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng thì cần mở rộng tỷ lệ sở hữu này hơn, đây cũng là một trong những yếu tố thu hút được các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.Do đó, dự thảo cũng nênxem xét về giới hạn tỷ lệ sởhữu nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoàidựa vào tính chất của từng khu vực, địa bàn thay vì quy định một tỷ lệ cứng áp dụng cho tất cảcác khu vực, địa bàn như trong dự thảo hiện nay.

2. Về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Hiện nay, các chung cư cũ tại các thành phố khó cải tạo. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nguyên nhân chính là do câu chuyện về quyền sở hữu chung cư. Thực tế, từ trước đến nay đối với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn nên quyền phá dỡ cũng là do họ quyết định. Trong khi đó, khi chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người. Do đó, cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất cần có những quy định và việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn, để hạn chế khiếu nại và đảm bảo quyền lợi các bên liên quan.

Trong dự thảo Luật nhà ở bổ sung một nội dung hoàn toàn mới, đó là mục 4 về thời hạn sở hữu nhà chung cư (từ Điều 27 đến Điều 30) theo 02 phương án cụ thể: Phương án 1: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và Phương án 2: Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Với Phương án 1, dự thảo đưa ra các nội dung sau đây:

(i) Thời hạn sở hữu nhà chung cư(Điều 27 Dự thảo Luật nhà ở)

(ii) Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư(Điều 28 Dự thảo Luật nhà ở)

(iii)Xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu(Điều 29 Dự thảo Luật nhà ở);

(iv) Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu(Điều 30 Dự thảo Luật nhà ở)

Với Phương án 2: Việc xử lý các tình huống cụ thể của nhà chung cư theo PA này được thực hiện theo quy định hiện hành (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) và nay được cụ thể hóa tại Chương V của Luật này.

Theo ý kiến nhiều chuyên gia, việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đột phá lớn,giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.Tuy nhiên, theo quan điểm của cá nhân tôi, việcquy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo phương án một là chưa thật sự phù hợp bởi các lý do sau đây: (i) Chưa phù hợp với Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của công dân; quy định chung về sở hữu tài sản theo Bộ luật dân 2015 (cụ thể Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định về khái niệm thời hạn sở hữu tài sản mà chỉ quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu tài sản) và quy định của Luật đất đai 2013, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) khi xác định chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (ii) Gây gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư bởi tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân muốn tài sản đã thuộc sở hữu của mình sẽ vĩnh viễn,không giới hạn về thời gian. Thực tế, rất dễ dẫn đến tình trạngnếu chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê,muavàcó thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài; qua đósẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cưcủa Chính phủ hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, mục đích ban đầu đưa ra nhằm cải tạo dễ dàng hơncác chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụngnhưngthực tế trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người dân đang sử dụng nhà chung cư thì hoàn toàn có thể thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại đã được quy định trong Nghị định 69/2021 hiện nay mà không cần thiết phải thiết lập nên hàng rào về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

 Ngoài ra, theoĐiều 30 Dự thảo Luật nhà ở, trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyềnthì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Nhưvậy, vô hình chung sẽ dẫn đến tình trạngthời hạnhạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năngvà phát sinh thêm nhiều thủ tục hành chính(kiểm định, gia hạn quyền sở hữu), tăng gánh nặngcông việc cho cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện.

Dưới góc độ cá nhân, tôi đồng ývới phương án không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở. Điều này vừa đảm bảo quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu vừa đảm bảo sự ổn định trên thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư – mô hình hiện đại vừa giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân vừa tiết kiệm được quỹ đất.

3. Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Thứ nhất, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Điều 49. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung Điều 23)

1. Sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 48 Luật này để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua.

2. Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

3. Được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.

4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, quy định tại khoản 3 Điều này chưa thực sự rõ ràng, cụ thể:Nhà nước cho thuê đất có thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất hay không?Điều này vô hình chung sẽ dẫn đến cách hiểu khác so với các hình thức được quy định tại khoản 1, 2 và 4 Điều này khi đã xác định cụ thể hình thức dược tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và không đảm bảo sự phù hợp, thống nhất với Luật đất đai về các hình thức sử dụng đất.

Hiện nay, theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai”Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê” không thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 134.Do đó, để đảm bảo thống nhất trong chính Điều luật cũng như giữa Luật nhà ở và Luật đất đai, theo quan điểm của tôi nên sửa đổi theo hướng “Được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuêthông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất”      

Thứ hai, hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Huyền Diệu