Cần giải quyết dứt điểm tranh chấp phí bảo trì chung cư
Tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại liên quan đến quỹ bảo trì kéo dài thời gian qua tại nhiều khu chung cư, cho thấy cần sớm phải sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện luật này để khắc phục những bất cập trong thực tế.
Nhiều bất cập còn tồn tại
Theo thống kê Bộ Xây dựng, đến hết tháng 11/2021, TP.Hà Nội có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành, thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư, bàn giao 560 hồ sơ cho ban quản trị. Nhưng mới chỉ 399/560 ban quản trị được nhận bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư (2%).
Riêng trong 6 tháng đầu năm 2021, Bộ Xây dựng đã ban hành 15 kết luận thanh tra liên quan tới công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư tại 22 dự án, qua đó yêu cầu chủ đầu tư trả lại cư dân 250 tỉ đồng quỹ bảo trì, để quản lý, sử dụng theo đúng quy định pháp luật về nhà ở.
Còn theo Sở Xây dựng Hà Nội, qua kiểm tra, thanh tra công tác quản lý nhà chung cư từ năm 2020 đến nay cho thấy, mâu thuẫn chung cư đang trở nên phức tạp hơn với nhiều vấn đề đặt ra giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và ban quản trị, ban quản trị và chủ đầu tư; trong đó, tranh chấp lợi ích liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là vấn đề tồn tại ở nhiều dự án.
Nhiều chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán, không xác định rõ diện tích sử dụng chung - riêng, áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định, sử dụng kinh phí không đúng mục đích, không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho ban quản trị…
Năm 2021, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 18 Kết luận Thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư; buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỉ đồng. Buộc 05/18 chủ đầu tư trả lại 2.080m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỉ đồng); xử phạt vi phạm hành chính 08/18 chủ đầu tư, tổng số tiền 1,03 tỉ đồng.
Cần sớm giải quyết dứt điểm
Trước những bất cập này, mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Tại Chỉ thị này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt chỉ đạo nhằm chấn chỉnh và quyết liệt giải quyết tình trạng vi phạm về kinh phí bảo trì gây bức xúc tại nhiều dự án chung cư trong thời gian qua và hiện nay.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Trong thời gian sắp tới, Bộ sẽ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), khắc phục những vấn đề tồn tại, bất cập có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung và việc quản lý, sử dụng, thu nộp kinh phí bảo trì nói riêng”.
“Bên cạnh các sửa đổi chính, thì trong Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ đưa các quy định đang còn phù hợp tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2019/TT-BXD và sắp xếp lại để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật cũng như tạo hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện như việc bàn giao, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư…", ông Khởi chia sẻ thêm.
Với những chỉ đạo quyết liệt liên quan đến kinh phí bảo trì cùng với kế hoạch sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới của Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ tạo được hành lang pháp lý đầy đủ cho việc quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung và giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp, chiếm dụng, sử dụng quỹ bảo trì thời gian qua, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương.
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, quyết định cao nhất về vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư thuộc các cơ quan ban hành luật, quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014, do đó thay đổi thì phải sửa đổi luật.
Theo ông Ninh, hiện có 3 luồng ý kiến chính: Thứ nhất là đề nghị giữ nguyên cơ chế thu phí như hiện nay. Nếu giữ nguyên, vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch;Thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau. Ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm sau khi chung cư được đưa vào hoạt động.
Ông Ninh cho rằng, phương án nào cũng có mặt được và hạn chế. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ. Còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện nay. Các tòa chung cư không có kinh phí bảo trì sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột giống như chung cư cũ hiện nay. Bộ Xây dựng hướng về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ.
Hà Lan (T/h)
