Cần bổ sung nội dung “nhà ở xã hội” vào phạm vi điều chỉnh

Theo dõi KTMT trên

TS. Nguyễn Văn Tuân, Hội Luật gia Việt Nam tại hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” sáng ngày 28/11 đã đưa ra ý kiến góp ý về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân.

Rà soát, chỉnh sửa dự thảo Tờ trình theo hướng thuyết minh chi tiết

Thứ nhất, khoản 2 Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định: “Tờ trình dự án, dự thảo phải nêu rõ sự cần thiết ban hành luật, pháp lệnh, nghị quyết; mục đích, quan điểm xâydựng luật, pháp lệnh, nghị quyết; quá trình xây dựng dự án, dự thảo; bố cục, nội dung cơ bản của dự thảo văn bản; tính thống nhất của dự thảo văn bản với các văn bản quy phạm pháp luật trong cùng lĩnh vực và các lĩnh vực có liên quan đến nội dung dự án, dự thảo; tính tương thích của dự thảo văn bản với điều ước quốc tế có liên quan mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên”.
Tuy nhiên, tại dự thảo Tờ trình, cơ quan chủ trì soạn thảo chưa nêu nội dung về tính thống nhất của dự thảo văn bản với các văn bản quy phạm pháp luật trong cùng lĩnh vực và các lĩnh vực có liên quan đến nội dung dự thảo. Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, bổ sung nội dung này, bảo đảm phù hợp với quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ hai, đề nghị rà soát, chỉnh sửa dự thảo Tờ trình theo hướng thuyết minh chi tiết những nội dung cơ bản sửa đổi, bổ sung trong dự thảo Luật. Trong đó nêu rõ những vấn đề lớn theo từng chương, nêu rõ lý do sửa đổi, bổ sung, những vấn đề có ý kiến khác nhau (nếu có).

Bổ sung nội dung “nhà ở xã hội” vào phạm vi điều chỉnh

Về phạm vi điều chỉnh

Đề nghị làm rõ hơn những nội dung nào thuộc nội dung điều chỉnh của Luật Nhà ở và nội dung nào thuộc Luật Kinh doanh bất động sản. Về phạm vi của dự thảo Luật cần thể hiện một cách đầy đủ nhất có thể các nội dung của Luật. Cần bổ sung nội dung “nhà ở xã hội” vào phạm vi điều chỉnh.

Nội dung thuộc Luật Kinh doanh bất động sản cần thể hiện một đoạn riêng và cần thể hiện cho phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản. Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản”.

Đề nghị làm rõ khái niệm “sở hữu” trong điều về phạm vi điều chỉnh nói riêng và trong dự thảo Luật Nhà ở nói chung, đặc biệt là chương 2. Việc sử dụng các cụm từ “sở hữu”, “sở hữu nhà ở” và “quyền sở hữu nhà ở” đã phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về “quyền sở hữu” và “hình thức sở hữu” chưa?

Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Mục 1 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Nội dung quyền sở hữu” và mục 2 quy định về “Hình thức sở hữu” trong đó có: i) Sở hữu toàn dân; ii) Sở hữu riêng; iii) Sở hữu chung.

1. Về đối tượng áp dụng

Đề nghị làm rõ đối tượng là “hộ gia đình” trong điều 2 dự thảo Luật “Đối tượng áp dụng” nói riêng và trong dự thảo Luật nói chung. Khái niệm “hộ gia đình” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có phù hợp với khái niệm “hộ gia đình” trong Bộ luật Dân sự không?

Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có 01 điều  quy định về “Sở hữu chung của các thành viên gia đình” (Điều 212).

2. Về giải thích từ ngữ

Điều về giải thích từ ngữ dự thảo giữ nguyên, tuy nhiên, chúng tôi đề nghị cần rà soát, đối chiếu với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các luật có liên quan mới được ban hành.

3. Về chính sách của Nhà nước về nhà ở

Chúng tôi cho rằng trong dự thảo Luật cần có một điều về chính sách nhà ở. Tuy nhiên, Điều 5 của dự thảo chưa thể hiện được chính sách của Nhà nước về nhà ở nói chung mà chỉ mới đề cấp đến chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

4. Về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Chúng tôi không đồng tình với lập luận trong Tờ trình cho là: “Pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ. Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư”

Chúng tôi cũng không đồng tình với nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế được nêu trong Tờ trình cho là: “Đối với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì do quan điểm nhận thức từ trước tới nay nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn mà chưa nhìn nhận về tính chất phức tạp của loại hình nhà ở đặc thù này là có quy mô lớn, nhiều người sử dụng, khi xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người, cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định”.

Chúng tôi cho rằng cần phân biệt giữa quyền sở hữu với thời hạn sử dụng của công trình. Không thể căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình để quy định thời hạn sở hữu nhà ở. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà ở là hoàn toàn không có cơ sở cả về lý luận và thực tiễn. Không thể khẳng định: “Theo quy định của pháp luật dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy” (cần viện dẫn điều luật) để áp dụng đối với nhà ở. Ở đây, cần phải làm rõ nội dung của khoản 3 Điều 214 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ căn hộ thực hiện theo luật định”.

Với lập luận nêu trên, chúng tôi không đồng ý với việc bổ sung một mục về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

5. Về nhà ở xã hội

Về nhà ở xã hội, chúng tôi đồng ý với những bất cập nêu trong Tờ trình về nhà ở xã hội và những bất cập trong chính sách nhà ở xã hội là do: (i) Chính quyền địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về nhà ở về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; (ii) Nguồn vốn dành để phát triển nhà ở xã hội hạn chế, phụ thuộc vào ngân sách; (iii) Quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan; (iv) Ưu đãi chủ đầu tư chưa đủ khuyến khích thu hút đầu tư; (v) Đối tượng thụ hưởng chính sách, phạm vi thực hiện chính sách vừa thừa vừa thiếu, chưa hiệu quả; (vi) Nguồn vốn cho các chương trình mục tiêu về nhà ở, nhất là nguồn vốn từ Trung ương rất hạn chế.

Theo chúng tôi cần làm rõ nội hàm của khái niệm “nhà ở xã hội”. Tên gọi của chương VI “Chính sách về nhà ở xã hội” là chưa phù hợp. Chính sách về nhà ở xã hội cần quy định ở chương I “Những quy định chung”, còn chương VI quy định cụ thể “về nhà ở xã hội”. Chúng tôi cho rằng cần xem lại khái niệm “nhà ở xã hội” và nội hàm của nó. Khái niệm “nhà ở xã hội” có mối quan hệ cũng như có sự phân biệt với “nhà ở thương mại” và “nhà ở công vụ”. Khái niệm nhà ở nói chung và nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội cần được xây dựng trên tiêu chí là công trình để ở của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội có sự khác nhau là chủ thể được ở trong những ngôi nhà đó. Nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường (mua, thuê), nhà ở công vụ theo chế độ công vụ (thuê), còn nhà ở xã hội theo cơ chế ưu tiên, ưu đãi (mua, thuê). Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội được hình thành và phát triển như thế nào lại là một vấn đề cần làm rõ trong dự thảo Luật. Vì vậy, chúng tôi đề nghị làm rõ cấu trúc và nội dung của chương VI. Chương này có tên là “Nhà ở xã hội” với 02 nội dung chính là: i) Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở xã hội; ii) Chủ thể được xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê.

Huyền Diệu