Bà Rịa-Vũng Tàu: Tỉnh "thúc" Sở Tài chính rà soát dự án Serenity Phước Hải
Nhiều chuyên gia cho rằng, rất nhiều ví dụ về sự bất cập của chính sách dẫn đến thất thoát đất đai là tài sản Nhà nước, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của kinh tế.
Ngày 20/5/2022, ông Lê Ngọc Khánh - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ký văn bản số 5761/UBND-VP yêu cầu Sở Tài chính, Sở Xây dựng và UBND huyện Đất Đỏ sớm có văn bản tham mưu, giải quyết một số vấn đề ở dự án Khu thương mại dịch vụ, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại thị trấn Phước Hải (tên thương mại Serenity Phước Hải).
Sở Tài chính chậm làm theo chỉ đạo của UBND tỉnh
Trước đó, ngày 8/4/2022, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có Thông báo kết luận số 152/TB-UBND tại cuộc họp nghe báo cáo việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Serenity Phước Hải, huyện Đất Đỏ.
Theo đó, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo: “Giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính rà soát lại việc đề xuất, xác định giá để đấu giá khu đất theo các chỉ tiêu quy hoạch đã phê duyệt đã đầy đủ thông tin theo quy định chưa, có gây thất thoát ngân sách nhà nước không; Đề xuất phương án xử lý, gửi về Sở Xây dựng trước ngày 12/4/2022”.
Tuy nhiên, tại văn bản số 1742/SXD-QHKT ngày 5/5/2022 của Sở Xây dựng về việc báo cáo liên quan đến việc triển khai Thông báo số 152/TB-UBND ngày 8/4/2022 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu liên quan đến dự án Serenity Phước Hải cho thấy, dù đã quá thời hạn nhưng Sở Xây dựng chưa nhận được ý kiến phối hợp của Sở Tài chính.
Vì vậy, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị Sở Tài chính nghiêm túc thực hiện ý kiến theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Thông báo kết luận số 152/TB-UBND; Có ý kiến góp ý, gửi kết quả về Sở Xây dựng. Đồng thời, trên cơ sở ý kiến của Sở Tài chính, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao Sở Xây dựng tổng hợp, đề xuất phương án xử lý vấn đề liên quan đến dự án Serenity Phước Hải tại Thông báo số 152/TB-UBND.
Được biết, chủ đầu tư dự án Serenity Phước Hải là Công ty cổ phần Đầu tư Serenity, doanh nghiệp này do Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt Corporation; HoSE: PDR) nắm 99,34% vốn điều lệ.
Khu đất xây dựng dự án Serenity Phước Hải có diện tích rộng gần 7,4 ha ở xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ. Nơi đây từng được thực hiện dự án Khu du lịch Minh Đạm do Công ty TNHH Minh Đạm làm chủ đầu tư. Nhưng sau đó, ngày 8/4/2019, ông Lê Tuấn Quốc - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ký Quyết định số 817/QĐ-UBND về việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền khu đất 73.842 m2 tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ.
Theo Quyết định số 817/QĐ-UBND, đơn vị trúng đấu giá khu đất là Công ty TNHH Tài Tiến - một doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi trường, có trụ sở tại TP. Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai do bà Lý Minh Anh là đại diện pháp luật; Số tiền trúng đấu giá là 115 tỉ đồng, thời hạn sử dụng đất là 50 năm, hình thức sử dụng đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua hình thức đấu giá.
Tại Quyết định này cũng nêu rõ, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết theo dự án đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phải thực hiện các thủ tục xây dựng theo quy định trước khi tiến hành xây dựng công trình trên đất; Tiến độ thực hiện dự án là 1 năm kể từ ngày UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định.
Tuy nhiên, sau đó khu đất này được chuyển cho Công ty cổ phần Đầu tư Serenity thực hiện dự án Serenity Phước Hải. Ngày 18/3/2021, cơ quan chức năng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục ban hành quyết định số 675/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Serenity Phước Hải.
Phát Đạt Corporation "rót" 30 triệu USD vào dự án
Hồi tháng 3/2022, Phát Đạt Corporation thông qua việc thực hiện khoản vay nước ngoài chuyển đổi (không được Chính phủ bảo lãnh) với giá trị 30 triệu USD, tương đương gần 687 tỉ đồng. Bên cho vay là ACA Vietnam Real Estate III LP (đến từ Cayman Island), loại khoản vay là loại được chuyển đổi dư nợ gốc thành cổ phần phổ thông khi Phát Đạt Corporation thực hiện chào bán cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ vay và không có tài sản đảm bảo. Đơn vị tiền tệ trong vay và trả nợ là USD.
Khoản vay có thời hạn 3 năm, lãi suất cố định 8%/năm trên dư nợ vay thực tế và chưa bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp của nhà thầu nước ngoài nộp tại Việt Nam. Thời hạn chuyển đổi vào ngày tròn 2 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay, với giá trị tối đa 50% khoản vay. Giá chuyển đổi bằng 135% mức giá bình quân gia quyền giá đóng cửa cổ phiếu PDR trong 20 giao dịch gần nhất trước ngày ký hợp đồng vay.
Phát Đạt Corporation cho biết, số tiền thu được sẽ dùng để tài trợ cho dự án Serenity Phước Hải.
Theo trang thông tin điện tử chính thức của Phát Đạt Corporation, kế hoạch dự kiến vào tháng 5/2022, đơn vị sẽ chào bán ra thị trường dự án Serenity Phước Hải với diện tích khai thác trên 55.569 m2 và phần sản phẩm du lịch ven biển đạt 18.272 m2.
Phát Đạt Corporation kỳ vọng, dự án Serenity Phước Hải sẽ mang về hơn 1.000 tỉ đồng lợi nhuận gộp trong năm 2022; Trước đó tại Báo cáo tài chính hợp nhất cuối năm 2021, Phát Đạt Corporation thể hiện hàng tồn kho tại dự án này lên tới gần 1.376 tỉ đồng.
Tuy nhiên, theo Quyết định số 817/QĐ-UBND ngày 8/4/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì mật độ xây dựng tối đa của dự án Serenity Phước Hải chỉ là 25% (tương đương 18.460 m2).
Lỏng lẻo trong xác định giá đất gây thất thoát tài sản Nhà nước
Ông Lê Huy Trọng, Kiểm toán trưởng Kiểm toán nhà nước chuyên ngành V từng cho biết, có hàng ngàn ví dụ về sự bất cập của chính sách dẫn đến thất thoát đất đai là tài sản nhà nước, đặc biệt là trong quá trình chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần.
Một ví dụ là việc áp dụng phương pháp xác định giá đất. Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP), có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh.
Tuy nhiên, khi xác định giá đất để giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, nên các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương muốn áp dụng phương pháp nào cũng được.
Cách xác định giá đất theo phương pháp khác nhau khiến giá đất chênh lệch rất lớn, thậm chí chênh lệch đến hàng chục lần. Ai cũng biết, việc xác định phương pháp nào đều có “giá” của nó. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.
Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.
Tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội hồi tháng 3/2022, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cũng đã nêu lên một thực trạng là hệ thống luật pháp liên quan đến đấu giá đất đai tại Việt Nam hiện chưa thống nhất, đồng bộ.
Việc đấu giá tài sản được quy định bởi nhiều luật, liên quan đến nhiều cơ quan. Luật Đấu giá quy định trình tự, thủ tục trong đấu giá đất, nhưng liên quan đến tài sản nào lại do luật chuyên ngành đó quy định.
Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, thời gian tới, các bộ ngành sẽ rà soát vấn đề về trình tự, thủ tục đấu giá đảm bảo chặt chẽ hơn; rà soát khung liên quan tiền đặt cọc, phí... liên quan đấu giá về đất đai. Những sai phạm trong đấu giá đất sẽ được xử lý theo đúng quy định. Hiện nay, chế tài áp dụng nếu vi phạm về đấu giá có các hình thức như xử lý dân sự, hành chính, hình sự.
Khánh Ngọc
