Vì sao chung cư Hà Nội ngày càng đắt ngang nhà liền thổ?

Theo dõi KTMT trên

Chung cư leo thang, áp sát phân khúc đất ở

Tại khu vực Nam Từ Liêm (Hà Nội), một dự án mới mở bán với giỏ hàng gần 1.000 căn, giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì, cao gấp đôi so với thời điểm mở bán cách đây 4 năm. Với các căn diện tích lớn, tổng giá trị có thể lên tới 15–22 tỷ đồng.

Ở khu vực Đông Anh, căn hộ cao cấp trong các đại đô thị được chào bán 90–100 triệu đồng/m², mức giá cạnh tranh trực tiếp với nhiều khu vực nội đô. Một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 75 m², được rao từ 7,5 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tại một dự án trên trục Võ Chí Công, khu vực phía Tây Hồ, giá thăm dò thị trường được môi giới chào ở mức khoảng 170 triệu đồng/m², chưa gồm VAT. Dòng sản phẩm sky villa thông tầng tại đây có giá từ 25 tỷ đồng/căn.

Ở khu vực trung tâm Hà Nội, mặt bằng giá còn cao hơn. Tại các khu vực Tây Hồ và Ba Đình cũ, giá căn hộ phổ biến từ 150–270 triệu đồng/m². Riêng một số dự án căn hộ hàng hiệu tại khu vực Hoàn Kiếm cũ được chào tới 500–700 triệu đồng/m².

Nhà liền thổ “rượt đuổi” nhưng không còn vượt trội

Trong khi đó, giá nhà liền kề, biệt thự tại khu vực phía tây và vùng ven Hà Nội dao động 15–23 tỷ đồng/căn. Một số dự án tại khu vực Lê Quang Đạo kéo dài, Xuân Phương, Vân Canh, Hoài Đức có mức giá tương đương, thậm chí thấp hơn căn hộ cao cấp cùng khu vực.

Theo Bộ Xây dựng, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội hiện có giá ngang ngửa hoặc tiệm cận giá nhà liền kề, biệt thự. Chẳng hạn, một số dự án cao cấp được chào 120–180 triệu đồng/m², trong khi nhà liền kề tại các khu đô thị lớn phổ biến khoảng 170–300 triệu đồng/m².

Vì sao chung cư ngày càng đắt?

Lý giải diễn biến này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất ngày càng ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng mạnh.

Ngoài yếu tố vị trí, giá bán chung cư hiện còn phản ánh thương hiệu chủ đầu tư, mức độ đầu tư tiện ích, tiêu chuẩn vận hành và quản lý sau bán hàng.

Ở góc độ nguồn cung, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định thị trường Hà Nội đang thiếu cạnh tranh, khi số dự án mới được phê duyệt rất hạn chế. Phần lớn nguồn cung hiện nay đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, khiến giá khó giảm.

Trong khi đó, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng dòng tiền thời gian qua tập trung mạnh vào chung cư tại Hà Nội, trong khi phân khúc đất nền tại nhiều địa phương bị bỏ quên, tạo ra sự chênh lệch giá chưa hợp lý giữa các loại hình bất động sản.

Dù mặt bằng giá neo cao, các chuyên gia lưu ý, phân khúc căn hộ siêu cao cấp không dành cho số đông. Theo ông Lê Đình Chung (VARS), những sản phẩm có giá trên 150 triệu đồng/m² thường kén khách, thanh khoản thấp và cần thời gian dài để tăng giá tiếp.

Trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư tại Hà Nội chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, trong khi chi phí đầu vào vẫn cao. Điều này khiến giá khó giảm sâu, nhưng cũng đặt ra rủi ro cho nhà đầu tư nếu kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn.