Trách nhiệm của CenLand khi chủ dự án Vườn Sen bị phạt 250 triệu đồng?

Theo dõi KTMT trên

“Bắt tay” với CenLand, Công ty Nam Hồng nhận "cái kết đắng"

UBND tỉnh Bắc Ninh vừa ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH Nam Hồng (Công ty Nam Hồng) - Chủ đầu tư xây dựng dự án Khu trung tâm thể thao, trường học, các công trình công cộng, khu đô thị tại phường Đồng Kỵ (dự án Vườn Sen), thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh nêu rõ, Công ty Nam Hồng bị xử phạt 250 triệu đồng do đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại dự án. Theo đó, Công ty Nam Hồng đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với đơn vị phân phối là Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) khi chưa có văn bản gửi Sở Xây dựng Bắc Ninh để ra thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định.

Hình thức huy động vốn trái phép của các doanh nghiệp đã đẩy không ít khách hàng phải rơi vào tình trạng "mua nhà trên giấy".

Theo tìm hiểu của PV Tạp chí Kinh tế Môi trường, từ giữa năm 2020, khách hàng của dự án Khu đô thị Vườn Sen đã nhiều lần căng băng rôn tại Trụ sở Cenland ở số 137 Nguyễn Ngọc Vũ (Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội) đòi lại tiền huy động vốn trái phép tại dự án Vườn Sen.

Theo phản ánh, dù chỉ là đơn vị phân phối, nhưng CenLand lại tự nhận mình và Dabaco Group là chủ đầu tư dự án Vườn Sen Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh) để khách hàng "xuống tiền" mua. "Đã bị CenLand lừa dối, lợi dụng lòng tin", nhiều khách hàng bức xúc sau khi phát hiện thông tin này. 

Trước đó, vào tháng 10/2020, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết, chưa nhận được hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án của Công ty Nam Hồng đối với dự án.

Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cũng khẳng định, mọi giao dịch liên quan đến kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án này là không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Cuối năm 2020, nhiều khách hàng mua đất tại dự án Khu đô thị Vườn Sen tiếp tục có đơn tố cáo Công ty Nam Hồng và CenLand có hành vi "bắt tay nhau" trốn thuế chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng các lô shophouse, liền kề của dự án KĐT Vườn Sen. Theo nội dung tố cáo, khách hàng đã nộp 12 tỉ đồng mua 8 lô nhà ở trong tương lai với Cenland.

Tuy nhiên, tháng 10/2020, qua giải trình làm việc với Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh, Công ty Nam Hồng cam kết chưa bán và chưa ký hợp đồng mua bán với khách hàng nêu trên, doanh nghiệp cũng không nhận được số tiền do CenLand đã thu của khách hàng.

Từ đó, Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh đưa ra các biện pháp xử lý theo thẩm quyền và kiến nghị tiếp tục phối hợp cùng Cục Thuế TP.Hà Nội để xử lý hành vi vi phạm pháp luật về thuế của CenLand theo quy định của Luật Quản lý Thuế (nếu có).

Sau nhiều “lùm xùm” tháng 10/2020, UBND tỉnh Bắc Ninh quyết định thanh tra toàn diện việc thực hiện dự án Khu đô thị Vườn Sen do Công ty Nam Hồng làm chủ đầu tư.

Đối tượng thanh tra là Công ty Nam Hồng, các tổ chức, cá nhân thực hiện việc liên doanh, liên kết, hợp tác phát triển dự án, các nhà thầu, đơn vị tư vấn tham gia thực hiện dự án và các đơn vị, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến nội dung thanh tra.

Nội dung thanh tra gồm có việc chấp hành các quy định pháp luật về công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng cơ bản, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kết quả xây dựng và kinh doanh dự án, việc liên doanh, liên kết, hợp tác phát triển dự án, công tác phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước và các quy định khác của pháp luật về kinh doanh đất ở, nhà ở.

Việc thanh tra được tiến hành từ khi thực hiện dự án đến thời điểm hiện tại. Công ty Nam Hồng và các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm giải trình, làm rõ, cung cấp đầy đủ, kịp thời, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung thanh tra theo yêu cầu của đoàn thanh tra và thực hiện các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của CenLand khi chủ dự án Vườn Sen bị xử phạt 250 triệu đồng?

Theo Quyết định xử phạt của UBND tỉnh Bắc Ninh được ký vào ngày 22/7, Công ty Nam Hồng đã có hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản vì ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) khi dự án Khu đô thị Vườn Sen chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Như vậy, "cú bắt tay" với CenLand, tưởng chừng sẽ mang lại cho Công ty Nam Hồng hiệu quả mỹ mãn. Ai dè, cuối cùng Công ty Nam Hồng lại phải nhận cái kết đắng.

Nhiều câu hỏi đặt ra về trách nhiệm của CenLand trong việc huy động vốn trái phép tại dự án Vườn Sen.

Trả lời PV Tạp chí Kinh tế Môi trường, Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Lawfirm cho biết, Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Theo luật sư Trương Anh Tú, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở như sau:

“Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh, tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã nghiêm cấm hành vi: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

“Căn cứ vào các quy định đã nêu thì nhà đầu tư, người tham gia góp vốn không được nhận lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở mà chỉ có thể sử dụng phần lợi nhuận đó để mua nhà. Không thể phân chia lợi nhuận của hoạt động góp vốn bằng sản phẩm nhà được”, luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Ngoài ra, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các điểm a, b và c khoản này, gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

Quy định là vậy, tuy nhiên, vẫn theo luật sư Trương Anh Tú, trên thực tế, việc các chủ đầu tư dự án bất động sản chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Nguyên nhân có thể do thiếu năng lực tài chính nên chủ đầu tư buộc phải lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn.

Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn, rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều khách hàng vì ham lợi nhuận và thiếu kinh nghiệm đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án, để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí chỉ là văn bản nhắc nhở, nên thiệt thòi lớn nhất vẫn thuộc về phía khách hàng.

Vẫn theo vị luật sư, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, tình trạng bán hàng khi chưa đủ điều kiện tại các dự án bất động sản “núp bóng” dưới các hình thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng góp vốn..., là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, thậm chí, có thể bị xử lý hình sự. Luật sư Trương Anh Tú kiến nghị các cơ quan chức năng siết chặt công tác quản lý đối với việc đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản tại các dự án để hạn chế tình trạng nêu trên, gây ra những hệ lụy khó lường cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Đào Bích