Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cần lưu ý những gì?
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà và nhận bàn giao nhà ở.
Tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014 đã quy định chi tiết về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong từng trường hợp cụ thể như sau:
- Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại Khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Lưu ý, các giao dịch về nhà ở quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Nắm rõ quy định về ranh giới giữa các thửa đất hiện nay
Ranh giới thửa đất giúp xác định các quyền của người sử dụng đất đối với đơn vị diện tích đất nhất định.
Ranh giới thửa đất là đường vẽ trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới trên thực địa nhằm phân định các mảnh đất liền kề. Theo Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 ranh giới giữa các thửa đất được xác định như sau:
- Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
- Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Bên cạnh quy định chung nêu trên thì khi xác định ranh giới thửa đất, cần phải căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể, theo Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT:
- Khi không có tranh chấp ranh giới, ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), bản án của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới.
- Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới, đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp.
Theo đó, đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 2 bản, 1 bản lưu hồ sơ đo đạc, 1 bản gửi UBND xã, phường, thị trấn để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Bùi Hằng (T/h)
