Thị trường bất động sản: Phân khúc nhà ở bình dân khan hiếm

Theo dõi KTMT trên

Phân khúc căn hộ bình dân không có nguồn cung mới

Theo báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội và TP.HCM đều trong tình cảnh hiếm căn hộ bình dân, hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang.

Ở Hà Nội phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới, đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2022; phía Tây Thủ đô là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc căn hộ bình dân không có nguồn cung mới.

Theo trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Từ cuối năm 2021, thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ bình dân gần như đã biến mất.

Đặc biệt, doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới giữa bối cảnh nguồn cung mới tương đối hạn chế, số căn bán được ghi nhận trong quý rơi vào khoảng 10.800 căn. Các dự án nằm trong khu đô thị tiếp tục cho thấy mức hấp thụ khả quan và đóng góp lớn vào doanh số bán hàng.

Giá bán trên thị trường sơ cấp quý II/2022 ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm trước do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng cung đang chào bán trên thị trường.

Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý vừa qua.

Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình cả thị trường, mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án cao cấp ở một số quận trung tâm, như: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm.

Do mức giá bán có xu hướng tăng, cũng như nguồn cầu cho thuê chưa hoàn toàn hồi phục nên lợi suất cho thuê ở các khu vực chính tại Hà Nội chưa cho thấy sự phục hồi rõ nét, chủ yếu dao động ngưỡng 4-5,5%.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, riêng quý II/2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán, đến từ 4 dự án mới. Sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình khoảng 7.300 USD/m2 đất (khoảng 175 triệu đồng), cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (khoảng 120 triệu đồng). Giá bán thứ cấp nhà ở gắn liền với đất trong quý II/2022 cũng ghi nhận tăng từ 5-17% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào loại sản phẩm.

Theo các chuyên gia, triển vọng thị trường từ nay đến cuối năm tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ tăng trưởng do hoạt động bán hàng đang được đẩy mạnh. Dự kiến, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 20.000-22.000 căn, nhưng vẫn thấp hơn so với dự báo trước đây do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau.

Khối lượng nguồn cung mới duy trì vừa phải, doanh số bán hàng dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm 2022. Giá bán sơ cấp trung bình dự kiến sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hằng năm từ 8-10% tới năm 2024.

Lệch pha cung cầu

Tại tọa đàm "Giá giảm?" nằm trong khuôn khổ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý II/2022 của Công ty DKRA Việt Nam vừa diễn ra  tại TP.HCM, DKRA thông tin:  6 tháng qua, phân khúc đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 30 dự án mới với nguồn cung 4.904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ. Riêng TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới ở phân khúc này.

Ở phân khúc căn hộ, 38 dự án mở bán mới với khoảng 16.800 căn, tăng 96% so với cùng kỳ năm ngoái. TP.HCM dẫn đầu nguồn cung khi chiếm 75,6% nguồn cung và gần 80% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Đặc biệt, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m² gần như đã mất tích, còn căn hộ 40 triệu đồng/m2 cũng rất hiếm.

Phân khúc nhà phố, biệt thự, có 3.124 căn nhà phố, biệt thự từ 29 dự án. Giá bán sơ cấp ngày càng tăng, thị trường TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá lên đến gần 700 tỷ đồng/ căn.

Trưởng phòng Nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Việt Nam ông Võ Hồng Thắng cho biết: Trong 6 tháng đầu năm 2022, đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền...

Mặt khác, lạm phát, thiếu cung, siết tín dụng bất động sản,… đã tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp trên thị trường 6 tháng đầu năm tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, giá tăng là do một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

Bùi Hằng