Nghị quyết 66.11/2026/NĐ-CP: Đặt trước đấu giá đất ở tăng lên 50%

Theo dõi KTMT trên

Ngày 06/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NĐ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của luật đất đai (“Nghị quyết 66.11”). Về cơ bản, Nghị quyết 66.11 được ban hành để khắc phục và hạn chế các hiện trạng tiêu cực qua đó, tạo sự minh bạch cho thị trường.

1. Nâng mức đặt trước của cá nhân khi đấu giá đất ở tối đa lên 50% giá khởi điểm

Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 quy định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là tổ chức phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm; và không có quy định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là cá nhân phải nộp tiền đặt trước.

Trong khi đó, Luật Đấu giá tài sản 2016 (được sửa đổi, bổ sung 2024) quy định tiền đặt trước (khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất) do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Về nguyên tắc, với các quy định trên, cá nhân chỉ cần đặt cọc từ 5-20% phần trăm giá khởi điểm là đã có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở - đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng “thổi giá” và “bỏ cọc”.

Nhằm khắc phục hiện trạng trên, Nghị quyết 66.11 quy định đối với trường hợp đấu giá để giao quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, người tham gia đấu giá (là cá nhân) phải đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Tuy nhiên, việc quy định biên độ rộng sẽ dẫn đến tình trạng áp dụng khác biệt tại các địa phương và thực tế áp dụng sẽ phụ thuộc nhiều vào “quan điểm của người đứng đầu”. Nếu vì an toàn mà đều lựa chọn mức cao nhất (50% giá khởi điểm) thì giá trị mức đặt trước này có thể sẽ trở thành rào cản đối với người dân và có thể giảm tính hấp dẫn hoặc khả năng thành công của các cuộc đấu giá, đặc biệt khi giá trị thửa đất khởi điểm đã ở mức rất cao.

Chúng tôi cho rằng, dựa trên quy định tại Nghị quyết 66.11 này, cơ quan thẩm quyền có thể đưa ra văn bản hướng dẫn áp dụng mức tỷ lệ dựa trên giá trị của giá khởi điểm nhằm bảo đảm số tiền đặt trước ở mức an toàn và vẫn phù hợp với thực trạng kinh tế - xã hội tại mỗi địa phương.

2. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng “bỏ cọc” có thể bị cấm tham gia đấu giá đến 5 năm

Hiện nay, Nghị định 172/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định: người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản mà có vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy thì sẽ bị xử lý. Tuy nhiên, chưa có quy định xử lý đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá. Theo đó, Nghị quyết 66.11 bổ sung quy định theo hướng người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá sẽ bị xử lý tương tự như những trường hợp vi phạm khác, cụ thể:

• Cấm tham gia đấu giá từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá;
• Cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Nội dung của quyết định cấm đấu giá sẽ được công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.

Nghị quyết 66.11 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06/01/2026 đến hết ngày 28/02/2027.

Bài viết được tổng hợp từ chuỗi Bản tin cập nhật Văn bản pháp lý của Công ty Luật TNHH Toàn Cầu ATA (ATA Legal Services). Chi tiết thông tin bài viết, mời Quý Độc giả tham khảo tại website ATA Legal Services.

CÔNG TY LUẬT TNHH TOÀN CẦU ATA (ATA LEGAL SERVICES) được thành lập và điều hành bởi những luật sư dày dặn kinh nghiệm. Mục tiêu và phương châm hoạt động của ATA Legal Services là cung cấp các dịch vụ pháp lý linh hoạt và toàn diện cho các khách hàng là tổ chức, cá nhân trong nước và quốc tế.

Bạn đọc có thể trao đổi trực tiếp nội dung có liên quan vui lòng liên hệ với luật sư của công ty tại: Tầng 7 Số 184 Nguyễn Tuân, phường Thanh Xuân, Hà Nội.

Hoặc qua điện thoại: 0392920688 | 0914645112 Hoặc qua mail: [email protected]

PV