Lo ngại việc cài cắm thông tin trong báo cáo nghiên cứu thị trường để “thổi giá” bất động sản
Theo VIRES, rất khó tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin về thị trường bất động sản để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân.
Báo cáo “Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp” vừa được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố cho hay, chuyển đổi số và số hóa dữ liệu đã và đang là xu hướng phát triển tất yếu của các ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản.
Hiện nay, nhóm doanh nghiệp tư nhân đang tham gia sâu vào các khâu khai thác, số hóa và công bố dữ liệu thị trường bất động sản. Đơn cử, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh các dịch vụ môi giới, tư vấn, nghiên cứu về thị trường đang thường xuyên công bố các thông tin về thị trường bất động sản theo tuần/tháng/quý/năm dưới dạng báo cáo thị trường.
Những báo cáo này thậm chí còn được công bố trước cả thông tin từ cơ quan đang thực hiện chính nhiệm vụ cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Ví dụ, khảo sát của đơn vị này ghi nhận, từ đầu năm 2023 đến nay, trong khi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản công bố 03 báo cáo cho 3 quý, thì CBRE công bố 15 báo cáo, Savills công bố 10 báo cáo, Đất Xanh Service công bố 09 báo cáo, DKRA công bố 06 báo cáo, One Mount công bố 05 báo cáo, BHS Group công bố 03 báo cáo.
Trong giai đoạn 2022 – 2023, trong khi tổng số báo cáo được công bố bởi Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam mới chỉ có 21 báo cáo, nhóm 06 doanh nghiệp tư nhân công bố đến 72 báo cáo nghiên cứu. Với số lượng báo cáo thông tin thị trường bất động sản được các doanh nghiệp trong và ngoài nước công bố hiện tại, trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo.
Theo VIRES, thông tin công bố từ mỗi đơn vị nghiên cứu tư nhân khác nhau lại cho thấy một góc nhìn khác, đôi khi là đối lập trong cùng một thời điểm, về thị trường.
VIRES đánh giá, rất khó có thể đòi hỏi tính khách quan 100% từ các bản báo cáo này bởi ngay chính các đơn vị nghiên cứu bao giờ cũng kèm theo khuyến cáo không chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, số liệu. Việc tin theo các dữ liệu báo cáo hay không là tùy người tiếp cận.
Thay vào đó thường khó tránh khỏi việc “cài cắm” những luận điểm, nhận định có lợi cho đối tác hoặc dự án có sự tham gia của họ vào trong báo cáo được công bố ra công chúng.
Chính sự xuất hiện của những thông tin, dữ liệu, hay những lời nhận xét “có cánh” và có phần chủ quan về những dự án bất động sản trong các báo cáo nghiên cứu khiến người tiếp cận phải đặt ra câu hỏi về tính khách quan, trung thực của những báo cáo này.
VIRES còn cho rằng, không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển.
Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ bất động sản tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của bất động sản tại đây lên quá cao so với giá trị thực.
VIRES kiến nghị cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.
Đối với các báo cáo do các doanh nghiệp công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản, có sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII). Tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được làm rõ.
VIRES kiến nghị Chính phủ nên quy định cụ thể điều này khi soạn thảo và ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng làm rõ việc doanh nghiệp có được phép công bố các báo cáo thông tin, đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản ra công chúng hay không để có cơ chế quản lý thực trạng này, tránh việc các báo cáo tiếp tục “nở rộ” gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường.
H.A
