Kiểm soát tiền chảy vào bất động sản, nợ xấu ngành này có phình to?
Chuyên gia nhận định, dư nợ bất động sản tăng sẽ khiến nợ xấu ngành này tăng theo. Tuy nhiên, với sự kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, những nguy cơ tiềm ẩn nợ xấu qua kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ được hạn chế.
Tín dụng chảy vào bất động sản đã chậm lại
Theo NHNN, trong quý 1/2021, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản tăng 11,9% so với cùng kỳ năm 2020 và tăng 3% so với cuối năm 2020, cao hơn không đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế (2,93%).
Như vậy, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản trong 3 năm qua lần lượt như sau: Năm 2018 tăng 26,6%; Năm 2019 tăng 21,53%; Năm 2020, do dịch bệnh nên chỉ tăng 11,89%, thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành.
Tính tổng chung, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chiếm 19,6% tổng dư nợ của nền kinh tế. Nguyên nhân là do lãi suất huy động giảm mạnh, các địa phương ban hành các bảng giá để tăng giá đất từ 15-20%, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao… nên người dân đổ tiền vào bất động sản, đầu cơ lướt sóng.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, tăng trưởng tín dụng bất động sản 3%, tuy có cao hơn tăng trưởng tín dụng chung chỉ tăng 2,93%, nhưng không quá bất thường. Tuy nhiên, HoREA đặt ra câu hỏi: Nguồn vốn đầu tư rất lớn làm cho thị trường bất động sản sốt nóng đến từ đâu?
Báo cáo của HoRea nhận định, ngoài nguồn tiền nhàn rỗi, tiền để dành, vàng cất giữ trong dân, tiền từ chốt lời chứng khoán và nguồn tiền “kiều hối” (khoảng 20% “kiều hối” đầu tư vào bất động sản), và "đề nghị Nhà nước cần quan tâm để kiểm soát chặt nguồn “tiền bẩn” (có nguồn gốc tội phạm, hoặc có thể do tham nhũng) mua bất động sản để “rửa tiền”.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất kiểm soát chặt “tín dụng tiêu dùng”, ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà, để “lướt sóng” khi thị trường bất động sản sốt nóng “bong bóng”.
Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm và tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn vay tiêu dùng đúng mục đích vay, để góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.
Tình trạng dòng tiền chảy nhanh vào các kênh đầu tư tiềm ẩn rủi ro (bất động sản, chứng khoán) cũng được cảnh báo gần đây. Việc dòng tiền chỉ đợi chảy vào các kênh đầu cơ này, ông Nguyễn Khắc Quốc Bảo - Viện trưởng Viện Công nghệ tài chính (Đại học Kinh tế TP HCM) cảnh báo, có thể khiến nền kinh tế có "nguy cơ bị ngập úng trong tiền nếu không điều hướng được dòng chảy".
Trước cơn sốt đất, Bộ Xây dựng cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu các tỉnh, thành phố rà soát lại công tác quản lý về giá đất và tình trạng "sốt đất" tại 26 địa phương.
Trước đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước "quản" dòng vốn vào bất động sản, đảm bảo phục vụ thực sự nhu cầu của người dân.
Trước lo ngại tiền đổ mạnh vào bất động sản, chứng khoán, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho hay, một số công cụ kiểm soát rủi ro tín dụng vào bất động sản, chứng khoán đã được Ngân hàng Nhà nước áp dụng. Chẳng hạn, giảm dần tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (hiện là 40%), áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro cao, giới hạn dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán so với vốn điều lệ... Tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản đã chậm lại.
Nợ xấu có đáng lo ngại?
Theo số liệu Tổng cục Thống kê trong năm 2020, dư nợ đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng tới 21%, đạt 633.740 tỉ đồng. Hiện tổng số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 6.694 doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể là 978 doanh nghiệp, tăng 42,6% và tạm ngừng kinh doanh là 1.325 doanh nghiệp…
Ngoài kênh tín dụng, ngân hàng còn bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý 1/2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.150 tỉ đồng trái phiếu, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường.
Kỳ hạn bình quân các trái phiếu bất động sản phát hành trong quý 1/2021 giảm mạnh xuống 2,9 năm (từ mức bình quân 3,9 năm của cả 2 năm 2019 và 2020) nên kéo kỳ hạn bình quân trái phiếu phát hành toàn thị trường giảm từ 4.23 năm (2020) xuống 3,26 năm (quý 1/2021).
Tuy nhiên, trong tổng lượng phát hành quý 1/2021, chỉ có 17,4% được bảo đảm bằng bất động sản; 17,2% được đảm bảo bằng tài sản; 14,7% được đảm bảo bằng một phần tài sản/bất động sản và một phần là cổ phiếu; Còn lại 50,2% là các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu.
Tuy nhiên, không thể nhìn trên lượng trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản phát hành để quy nạp rằng đây là khoản tài trợ chính của các ngân hàng, bởi thực tế, ngân hàng cũng chỉ là một trong những "người chơi" trên thị trường, dù là "người chơi" lớn.
Dù vậy, nhận định chung của giới chuyên môn là: Dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp kéo dài khiến hoạt động sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn, lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh nên kinh doanh bất động sản trở thành một trong những kênh đầu tư thu hút vốn và khi dư nợ tăng thì nợ xấu cũng tăng theo.
Bên cạnh đó, đáng lo ngại hơn là sự "bơm hơi" của bất động sản thời gian qua cùng với đó là hiện tượng đã và đang xuất hiện nhiều Giám đốc doanh nghiệp đầu tư, môi giới địa ốc vướng vòng lao lý... đang cho thấy sự phức tạp cao độ của thị trường này. Rủi ro của các khoản cho vay bất động sản là không hề nhỏ.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định: Năm 2021 dự báo còn nhiều khó khăn, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng để tập trung nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có tỷ lệ tiêu thụ cao, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Bên cạnh đó hàng loạt với Nghị định mới về việc chào bán trái phiếu doanh nghiệp với quy định, chế tài quản lý chặt chẽ, theo đó những nguy cơ tiềm ẩn nợ xấu qua kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ được hạn chế…
Hồng Anh
