Khó xử lý chủ đầu tư ‘nổ’ về dự án bất động sản xanh để bán hàng

Theo dõi KTMT trên

Quảng cáo một đằng, giao nhà một nẻo

Những năm gần đây, trước tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, môi trường sống ngày càng ô nhiễm. Sống xanh trở thành xu hướng phổ biến trên toàn thế giới cũng như ở Việt Nam. Điều này tác động không nhỏ đến xu hướng kiến trúc nhà ở, hình thành nên khái niệm bất động sản xanh.

Tuy nhiên đến nay, khái niệm bất động sản xanh vẫn còn khá mơ hồ đối với nhiều người, kể cả một số nhà đầu tư, kỹ sư và kiến trúc sư. Không ít người cho rằng kiến tạo một dự án gần gũi với thiên nhiên và môi trường đồng nghĩa với việc phủ kín diện tích bằng cây xanh và hệ thống công viên cảnh quan tươi mát. Điều này đúng nhưng chưa trọn vẹn.

Bên cạnh các tiêu chí về mật độ xây dựng hay không gian, một công trình xanh còn phải “xanh” từ nội tại. Tổng thể các giai đoạn từ lựa chọn địa điểm, thiết kế đến thi công, xây dựng, vận hành và bảo hành đều phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về sử dụng tiết kiệm năng lượng và vật liệu thân thiện với môi trường.

Dù số lượng công trình xanh ở Việt Nam đã tăng lên những năm gần đây, nhưng so với các nước trong khu vực, tỷ lệ này còn quá khiêm tốn. Chỉ vài % công trình ở Việt Nam đạt chứng chỉ xanh, trong khi đòi hỏi của khách hàng và thách thức biến đổi khí hậu khiến nhu cầu ngày càng gia tăng.

Một trong những nguyên nhân khiến số lượng công trình xanh ở mức thấp do chi phí đầu tư cao và những đòi hỏi nghiêm ngặt. Để đạt chứng chỉ xanh LEED, LOTUS hay EDGE, các chủ đầu tư sẽ phải chứng minh công trình của mình có tiềm năng giảm mức tiêu thụ năng lượng, nước ở mức cho phép. Đơn cử, chứng chỉ EDGE về các tiêu chí tiêu hao năng lượng của dự án phải đạt ít nhất là 20% so với một công trình điển hình theo tiêu chuẩn của Tổ chức tài chính quốc tế IFC.

Có nhiều tiêu chí để đánh giá và công nhận một dự án có đạt chứng chỉ công trình xanh hay không thực tế hiện nay cho thấy, rất nhiều dự án bất động sản đang gắn “mác” công trình xanh cho các dự án của mình để tạo sự quan tâm của khách hàng mua nhà; tuy nhiên, phần lớn dự án trong số này đều không đạt chuẩn, khiến khách hàng hoang mang.

Rất nhiều dự án BĐS sử dụng mác công trình xanh như một cách để tạo sự quan tâm của khách hàng mua nhà. Nhưng phần nhiều trong số này lại không đạt, hoặc mỗi dự án lại tự đặt ra một tiêu chuẩn riêng. Không ít dự án quảng cáo đạt tiêu chuẩn xanh, tiêu chuẩn Đức, Mỹ, Nhật, Singapore… cùng các loại giải thưởng nhưng sau khi giao nhà thì bị khách hàng khiếu nại.

Nhiều doanh nghiệp vẽ ra kịch bản với những tiện ích sống trên trời. Và, nhiều khách hàng muốn sống xanh phải chấp nhận trả giá cao gấp nhiều lần, tuy nhiên khi nhận nhà thực tế mới thấy dự án khác xa quảng cáo. Bởi thực tế, một dự án được gắn mác là công trình trình xanh có giá bán cao gấp rưỡi, thậm chí là gấp đôi giá trị so với mặt bằng chung, với những quảng cáo tiện ích như hồ điều hòa, vườn thượng uyển, công viên cây xanh… để rồi khi nhận bàn giao nhà, khách hàng mới ngã ngửa về chất lượng thực sự.

Gần đây, tại một số dự án không ít cư dân phải căng băng rôn phản đối, làm đơn tố cáo chủ đầu tư, nhưng những thứ mà cư dân nhận được là những lời hứa hẹn mơ hồ, hoặc thực tế hơn là miễn phí một tiện ích nào đó trong một khoảng thời gian nhằm xoa dịu bức xúc của người dân.

Khó xử lý chủ đầu tư

Theo Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Điều hành Công ty Luật Inteco, nội hàm của khái niệm “bất động sản xanh” là chưa rõ, trong khi hệ thống pháp luật hiện hành không có các quy định về tiêu chí đối với chuẩn mực “xanh” này.

Ở Việt Nam. nhiều dự án tiên phong áp dụng các chuẩn mực quốc tế về “xanh” trong thiết kế kiến trúc và cảnh quan, chuẩn mực như LEED của Hội đồng bất động sản xanh Hoa Kỳ (USGBC), chuẩn mực EDGE của Tổ chức Tài chính quốc tế LOTUS (Hội đồng công trình xanh Việt Nam), nhưng các chuẩn mực này do các tổ chức đó tự kiểm tra và chứng nhận, không phải là cơ sở pháp lý để xác định như một tiêu chuẩn về xây dựng.

Chính vì không xác định rõ nội hàm của khái niệm “bất động sản xanh” nên không có cơ sở pháp lý để kết luận một tuyên bố từ chủ đầu tư là đúng hay sai. Vì vậy, việc khởi kiện ra tòa cũng sẽ rất khó khăn. Khi một bên đưa ra một tuyên bố thì cần làm rõ nội dung và cơ sở của công bố đó và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung công bố, phải chịu trách nhiệm pháp lý về tính trung thực của nội dung đã công bố. Nhưng rõ ràng là rất khó để xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư dự án về vấn đề này bởi ngay từ đầu, nội dung công bố chỉ là một cái tên hào nhoáng mà không phải là những tiêu chí hoặc quy chuẩn cụ thể.

Trong trường hợp dự án bất động sản được một tổ chức chứng nhận là công trình xanh, thì quả bóng sai lệch giữa công bố và thực tế về tiêu chí “xanh” cũng sẽ được đẩy sang tổ chức chứng nhận nên chủ đầu tư rất dễ thoái thác trách nhiệm.

Cũng theo Luật sư Hà Huy Phong, pháp luật chỉ có thể can thiệp trong trường hợp chủ đầu tư dự án quảng cáo sai sự thật về dự án. Chẳng hạn, dự án bất động sản không có bất kỳ chứng nhận nào về công trình xanh, nhưng vẫn quảng cáo là đã được chứng nhận công trình xanh thì có thể bị xử phạt hành chính về vi phạm quy định trong lĩnh vực quảng cáo hoặc thậm chí bị truy tố về tội lừa dối khách hàng.

“Về nguyên tắc thì hành vi quảng cáo sai sự thật sẽ bị xử lý theo đúng quy định, nhưng trên thực tế, chưa thấy có nhiều chủ đầu tư bị xử phạt. Một mặt là do sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản quá nhiều nên công tác kiểm tra và phát hiện không xuể, mặt khác là do hiện tượng thiếu trách nhiệm của một số cán bộ và công chức trong công tác quản lý”, Luật sư Phong nhận định.

Quan trọng hơn, bản thân người tiêu dùng cũng chưa thực sự thông thái nên không trực tiếp giám sát và tố cáo hành vi vi phạm lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Một phần lý do là do người tiêu dùng ngại va chạm, nhưng lý do khác là bởi chủ đầu tư bất hợp tác nên bản thân người tiêu dùng không thể xác minh được các hành vi vi phạm để có thể tố cáo.

Về tình trạng có nhiều chủ đầu tư quảng cáo dự án xanh sai sự thật, Luật sư Hà Huy Phong kiến nghị cần có sự tham gia của Hiệp hội Bảo vệ Người tiêu dùng và chính công luận trong việc phanh phui sự thật và phản ánh tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

“Hệ thống chế tài xử phạt của chúng ta vẫn còn quá yếu, không tương xứng với giá trị và mức độ vi phạm. Chẳng hạn, một dự án bất động sản có thể bịa đặt ra tiêu chí “bất động sản xanh” để quảng cáo và thu hút khách hàng, tăng giá bán hàng hóa để làm lợi tới hàng trăm tỉ đồng. Rất ít khi bị xử phạt, nhưng nếu bị xử phạt thì chế tài phạt tiền cũng chỉ lên tới 70 triệu đồng, quá nhỏ để chủ đầu tư phải quan tâm”, Luật sư Phong cho biết.

Giang Nam