Khải Hoàn Land: Đằng sau những con số ấn tượng

Theo dõi KTMT trên

Tài sản của KHG đang bị chiếm dụng?

Theo báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất, doanh thu quý II/2021 của Khải Hoàn Land đạt 223,3 tỉ đồng, cao gấp 17 lần so với cùng kỳ năm 2020 (12,9 tỉ đồng) và gấp 2,8 lần doanh thu quý I/2021 (80 tỉ đồng). Toàn bộ đều từ hoạt động môi giới bất động sản. Lãi sau thuế đạt 48,3 tỉ đồng, gấp 9,1 lần so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế nửa đầu năm 2021, doanh thu thuần Khải Hoàn Land ghi nhận 303 tỉ đồng và lãi sau thuế 56 tỉ đồng, đều cao gấp 8 lần so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, tài sản tại ngày 30/6/2021 của Khải Hoàn Land là 2.682 tỉ đồng, tăng 13% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu (ngắn hạn và dài hạn) là 2.398 tỉ đồng, chiếm gần 90% tổng tài sản. Trước đó, tại thời điểm 31/12/2019 và 31/12/2020, phải thu của Khải Hoàn Land lần lượt chiếm 83% và 84% tổng tài sản.

Báo cáo tài chính cho thấy hết quý II/2021, phải thu ngắn hạn của doanh nghiệp tăng 60% lên 1.082 tỉ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải thu tại Công ty cổ phần Bất động sản Khải Minh Land (hơn 122 tỉ đồng) và Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (khoảng 209 tỉ đồng).

Trong đó, khoản thu ngắn hạn tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh của Khải Hoàn Land đều liên quan đến dự án La Partenza (xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM).

Cụ thể, theo thỏa thuận số 02/BBTT/GHX-KHL ngày 3/2/2020 giữa Công ty cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land và Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, Khải Hoàn Land thay mặt Giao Hưởng Xanh chuyển 106 tỉ đồng (tương ứng 10%) giá trị hợp đồng thiết kế, giám sát, thi công và cung cấp lắp đặt thiết bị dự án La Partenza ký giữa Giao Hưởng Xanh (chủ đầu tư) với nhà thầu chính là Công ty TNHH Xây dựng và Thương Mại Thuận Việt.

Bên cạnh đó, khoản phải thu ngắn hạn trên 102 tỉ đồng còn lại đối với Giao Hưởng Xanh là dựa theo hợp đồng nguyên tắc số 01/HĐNT-DV-GHX-KHL-KML ngày 2/1/2020 giữa 3 bên gồm Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh – Khải Minh Land – Khải Hoàn Land về nghĩa vụ chuyển tiền đầu tư dự án La Partenza.

Đến hết ngày 30/6, phải thu dài hạn của Khải Hoàn Land có giá trị 1.315 tỉ đồng, không biến động nhiều so với đầu năm, chiếm chủ yếu là hai khoản thu tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (800 tỉ đồng) và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu (490 tỉ đồng). 

Cụ thể, Công ty cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land và Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh số 20/2020/HĐHTĐTKD/GHX-KHL ngày 1/8/2020 nhằm hợp tác đầu tư kinh doanh vào dự án La Partenza. Theo đó, Khải Hoàn Land góp vốn 800 tỉ đồng vào dự án và sẽ nhận được 450 căn hộ tại đây.

Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu (Khải Hoàn – Vũng Tàu Group – bên liên quan) và Công ty cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land) đã ký hợp đồng vay vốn trung và dài hạn với mục đích tài trợ vốn cho dự án Khu đô thị mới Gò Găng – Thành phố Vũng Tàu. Số tiền vay vốn là 490 tỉ đồng, thời gian vay là 12 tháng và tiếp tục được gia hạn theo thỏa thuận giữa hai bên. 

90% tài sản là khoản phải thu từ các công ty nhưng đáng lo ngại là nhìn vào những đối tác hay các công ty liên quan đến tài sản của Khải Hoàn Land lại cho thấy bức tranh tài chính không mấy khả năng quan, dẫn tới khả năng tỉ suất ROA (sinh lời trên tài sản) có thể sẽ thấp.

Đơn cử như Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu, dù có vốn điều lệ hàng nghìn tỉ đồng nhưng trong giai đoạn 2016 - 2019 doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu 0 đồng.

Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu hiện chỉ đầu tư vào dự án Khu đô thị mới Gò Găng. Nhưng dự án này chưa biết đến khi nào mới đầy đủ pháp lý để có thể tạo ra nguồn thu. Thậm chí vào năm 2018, Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu có biến động mạnh nhất khi ghi nhận lỗ sau thuế 651 triệu đồng.

Tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh cũng ghi nhận doanh thu 0 đồng trong suốt giai đoạn 2016 - 2019. Đặc biệt hơn, năm 2017, doanh nghiệp gánh lỗ đến 14,5 tỉ đồng, các năm kế tiếp lỗ hơn 1,5 tỉ đồng... Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh cũng đang trong tình cảnh khó khăn khi dự án La Partenza đang "bế tắc" chưa thể triển khai.

Chân lí "kinh doanh là con đường nhanh nhất dẫn đến sự giàu có" đã được thực tế chứng minh, song tiền túi của nhà đầu tư gửi gắm vào Khải Hoàn Land liệu có dẫn đến sự giàu có hay không lại là một câu hỏi khó trả lời lúc này. Bởi những kế hoạch hứa hẹn sự bứt phá về doanh thu và lợi nhuận của Khải Hoàn Land vẫn đang ở giai đoạn "chạy đà", khó thực hiện trong ngắn hạn bởi yếu tố pháp lý, dịch bệnh ảnh hưởng đến thị trường chung...

Triển vọng nào cho năm 2021?

Mặc dù doanh thu và lợi nhuận đạt được trong quý II/2021 của Khải Hoàn Land là những con số khá ấn tượng trong bối cảnh thị trường chung đang chịu sự ảnh hưởng do sự bùng phát của đại dịch Covid–19, nhưng so với mục tiêu đạt doanh thu 1.515 tỉ đồng, lãi sau thuế 321 tỉ đồng trong năm 2021 thì sau 6 tháng, doanh nghiệp mới thực hiện được 20% kế hoạch doanh thu và 17% kế hoạch lợi nhuận.

Bên cạnh đó, dù bỏ ra hàng nghìn tỉ đồng đầu tư vào dự án La Partenza, Khu đô thị mới Gò Găng và Khu đô thị nghỉ dưỡng Phú Quốc - Khải Hoàn, tuy nhiên, cả 3 dự án mà Khải Hoàn Land góp vốn đều chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. 

Được biết, khu đất xây dựng dự án La Partenza hiện chưa được định giá đất để thu tiền sử dụng đất vì còn "vướng" đất công và chưa được cấp phép xây dựng. Trong bản cáo bạch đăng ký niêm yết chứng khoán mà Khải Hoàn Land gửi HOSE cuối tháng 6/2021 cũng thừa nhận dự án La Partenza đang trong giai đoạn hoàn thiện hồ sơ, chờ cấp phép xây dựng.

Đối với Khu đô thị mới Gò Găng (đảo Gò Găng, TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), dự án mới chỉ được cấp phép phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý. Khải Hoàn Land cũng tiết lộ, phải sau khi Khải Hoàn - Vũng Tài Group hoàn tất các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án bao gồm: Văn bản chấp thuận đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư; Phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000, Khải Hoàn Land sẽ được quyền quyết định tham gia hợp tác đầu tư phát triển 2 Tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170ha. 

Khu đô thị nghỉ dưỡng Phú Quốc - Khải Hoàn (tên thương mại Helios Coastal City) cũng đang trong giai đoạn thực hiện thủ tục pháp lý, Khải Hoàn Land thông tin, Chủ đầu tư dự án đang xin phê duyệt bản vẽ quy hoạch 1/500.

Chia sẻ với báo chí, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết, để đầu tư một dự án bất động sản, thời gian làm thủ tục pháp lý, xây dựng bước đầu thường kéo dài 3-4 năm mới đưa được sản phẩm ra thị trường. Dòng tiền đổ vào dự án là rất lớn trong thời gian dài, trong khi thị trường thì liên tục biến đổi nên tính rủi ro rất cao.

Đó là nguyên nhân khi đón được sóng thị trường, các chủ đầu tư thường chấp nhận “vượt rào – nộp phạt” bán hàng trước khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản để dòng tiền về sớm, có thể quay vòng, giảm nợ vay ngân hàng. Từ đó giảm chi phí vốn, giám giá thành, tăng lợi nhuận.

Tuy nhiên trên thực tế, không phải dự án nào cũng thuận lợi trong 3-4 năm có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Đơn cử như dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Phú Quốc - Khải Hoàn dù được đầu tư từ năm 2019 song đến nay vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, đó còn chưa kể đến yếu tố dịch bệnh diễn biến phức tạp như hiện nay sẽ còn ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự án. 

Do đó, kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận khủng đến từ 3 dự án trên vẫn đang "nằm trên giấy". Trong khi đó, chắc chắn thời gian tới, Khải Hoàn Land sẽ tiếp tục phải thu xếp khoản tài chính lớn cho việc triển khai các dự án trọng điểm kể trên. 

Trong quý II/2021, doanh thu thuần về mảng môi giới bất động sản của Khải Hoàn Land đạt hơn 223 tỉ đồng. Với tình hình pháp lý như trên, các dự án mà Khải Hoàn Land đang đầu tư chưa thể giúp công ty ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong năm 2021. Nguồn thu vẫn sẽ đến từ hoạt động cốt lõi là môi giới, phân phối bất động sản. 

Việc mới đây, Khải Hoàn Land ký kết hợp tác cùng một đối tác có trụ sở ở miền Bắc để phân phối độc quyền các dự án thông qua ứng dụng giao dịch trực tuyến chắc chắn là nguồn hàng giúp Khải Hoàn Land ghi nhận thêm doanh thu và lợi nhuận trong năm 2021.

Nhưng dù các báo cáo 6 tháng đầu năm 2021 từ nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường đều dự báo tương đối lạc quan về thị trường bất động sản thì chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu cũng đưa ra khuyến cáo, đừng quá lạc quan về thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2021. Đến thời điểm hiện tại, nhiều yếu tố bất ngờ xảy ra do sự bùng phát của dịch bệnh đã tác động đến nền kinh tế nên các dự báo cần xem xét kỹ càng hơn. 

Thanh Anh