Hơn 500 ngàn tỷ đồng tồn kho: Doanh nghiệp bất động sản đang “ôm” gì?
Thanh khoản cải thiện trong năm 2025 nhưng giá trị tồn kho của 103 doanh nghiệp địa ốc niêm yết vẫn tăng lên gần 508 ngàn tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở các dự án đang xây dựng và quỹ đất quy mô lớn.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 ghi nhận 579.718 giao dịch bất động sản thành công, tăng gần 8% so với năm 2024. Đất nền chiếm ưu thế với 441.693 giao dịch; căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch. Tuy nhiên, sự cải thiện về số lượng giao dịch chưa đủ để kéo giảm lượng hàng tồn tích lũy trong nhiều năm.
Riêng quý IV/2025, tồn kho tại các dự án khoảng 32.894 căn, nền; gồm 10.952 căn chung cư, 9.810 căn nhà ở riêng lẻ và 12.132 nền đất. So với quý III/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, đất nền tăng 22%. Diễn biến này cho thấy nguồn cung mở mới và hàng dở dang tiếp tục gia tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ.
Biến động hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản từ năm 2016.
Dữ liệu VietstockFinance cho thấy đến 31/12/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đạt gần 508 ngàn tỷ đồng, tăng 30% so đầu năm. Mức tăng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp quy mô lớn, khiến mặt bằng tồn kho toàn ngành bị kéo lên đáng kể.
Đáng chú ý, Novaland và Vinhomes chiếm tới 57% tổng tồn kho, tương đương gần 288,2 ngàn tỷ đồng, tăng 43% so đầu năm. Cơ cấu này phản ánh mức độ tập trung cao của quỹ hàng ở một số chủ đầu tư lớn.
Tại Novaland, tồn kho đạt gần 153,4 ngàn tỷ đồng, tăng 5%. Phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng (xấp xỉ 145 ngàn tỷ đồng), còn lại là sản phẩm đã hoàn thành. Doanh nghiệp sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay gần 63,4 ngàn tỷ đồng, trong bối cảnh tổng nợ vay tài chính đạt gần 67,2 ngàn tỷ đồng. Điều này cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa quy mô hàng dở dang và áp lực tài chính.
Top 10 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho lớn nhất.
Trong khi đó, Vinhomes ghi nhận tồn kho gần 134,8 ngàn tỷ đồng, gấp 2,5 lần đầu năm; chủ yếu đến từ bất động sản đang xây dựng hơn 112 ngàn tỷ đồng. Doanh số chưa ghi nhận cuối năm đạt 186,4 ngàn tỷ đồng, gần gấp đôi cuối 2024, tạo nguồn thu tiềm năng cho các kỳ sau. Năm 2025, doanh nghiệp ra mắt 5 dự án mới gồm Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội), Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa, Tây Ninh), Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM) và Happy Home Tràng Cát (Nam Tràng Cát, Hải Phòng), qua đó mở rộng đáng kể quy mô hàng hóa.
Ở mảng khu công nghiệp, Kinh Bắc dẫn đầu với tồn kho gần 27 ngàn tỷ đồng, gần gấp đôi đầu năm, chủ yếu do gia tăng giá trị tại dự án Tràng Cát và chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Becamex IDC xếp sau với gần 22,2 ngàn tỷ đồng, tăng 5%.
Một trường hợp tăng mạnh là Tập đoàn Sunshine khi tồn kho đạt gần 14,7 ngàn tỷ đồng, gấp 17 lần đầu năm, chủ yếu do hợp nhất kết quả của Sunshine Homes và ghi nhận hàng hóa tại dự án Noble Palace Tây Hồ.
Ngoài nhóm trên, nhiều doanh nghiệp duy trì tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng như Nhà Khang Điền gần 23,3 ngàn tỷ đồng; Phát Đạt hơn 16,7 ngàn tỷ đồng; Tập đoàn Đất Xanh hơn 15,6 ngàn tỷ đồng.
Đáng lưu ý, cuối năm 2025 có 16 doanh nghiệp ghi nhận tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản. Hudland có tỷ lệ cao nhất, khoảng 80% tổng tài sản. Regal Group đạt khoảng 70%, EverLand hơn 50%. Tỷ lệ cao đồng nghĩa với mức độ phụ thuộc lớn vào khả năng bán hàng và ghi nhận doanh thu trong tương lai.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp giảm tồn kho mạnh như An Gia giảm 55% còn gần 350 tỷ đồng; Nam Long giảm 52% còn gần 8,7 ngàn tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao và ghi nhận tại nhiều dự án trọng điểm.
Việc tồn kho vượt 500 ngàn tỷ đồng cho thấy phần lớn tài sản của doanh nghiệp địa ốc đang nằm ở các dự án dở dang, quỹ đất và sản phẩm chưa ghi nhận doanh thu. Trong bối cảnh thị trường phục hồi chưa đồng đều và chi phí vốn còn biến động, tốc độ chuyển hóa lượng hàng này thành dòng tiền sẽ tiếp tục là biến số then chốt đối với sức khỏe tài chính toàn ngành.
