Hoàn thiện cơ chế pháp lý tạo điều kiện cho doanh nghiệp trực tiếp tiếp cận đất đai

Theo dõi KTMT trên

Đảm bảo công bằng trong việc tiếp cận đất đai

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…

Để đất đai thực sự là nguồn lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội và giải quyết được những vấn đề còn tồn tại hiện nay, ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Một trong những quy định mới của dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) là phương pháp tiếp cận đất đai của doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh. Đưa vào Luật Đất đai những quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, tạo sự hài hoà về lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân vì mục đích khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo báo cáo Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2021 do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố năm 2022, có tới 50% doanh nghiệp gặp khó khăn về thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng. Các thủ tục này thậm chí gây “ám ảnh” với nhiều doanh nghiệp.

Tình trạng chi trả chi phí không chính thức trong giải quyết thủ tục đất đai còn tương đối phổ biến, trong đó có sự nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”. Nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ với những dự án quy mô nhỏ. Còn với những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi thì có giá đền bù thấp hơn vì phải bảo đảm công bằng, hài hòa các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế - xã hội.

Thực tế, khung giá đất Nhà nước hiện hành chỉ bằng 20-30% giá thị trường, khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30-60% giá thị trường tại địa phương. Hiện vấn đề định giá đất và chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch đang là một trong những nguyên nhân gây nên các vướng mắc, tranh chấp trong đền bù giải phóng mặt bằng là rất lớn.

Khơi thông điểm nghẽn “2 chính sách 2 giá”

Trước những vấn đề về nghịch lý “2 chính sách 2 giá”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng trên thực tế, chưa có doanh nghiệp tự thỏa thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn, làm ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử dụng đất đai. Đồng thời, trong tất cả các dự án, nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc tính toán, điều hòa giá trị đất đai gia tăng còn rất khó khăn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế cần nhìn nhận, đóng góp ý kiến sát thực tiễn.

Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không tạo được cơ sở dữ liệu rõ ràng, thống kê đầy đủ giá trị, hoạt động kinh doanh, từ đó xây dựng bảng giá đất sát nhất với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của nhà nước và được cập nhật khi có biến động.

Do vậy, cần xây dựng bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp, giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

Bên cạnh đó, Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng cần quy định chi tiết hơn về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp. Bởi trước đây, mặc dù đã có quy định nhưng rất nhiều doanh nghiệp gặp phải vướng mắc không tiếp cận được mặt bằng khi đã hoàn thành việc đấu giá.

Việc quy định chi tiết vấn đề này không chỉ giúp tránh được những biểu hiện tiêu cực trong quyết định thu hồi đất mà còn bảo đảm hài hòa quyền lợi, trách nhiệm của doanh nghiệp và người dân trong các khu vực khai thác, đảm bảo cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những khu vực đang cần đẩy mạnh phát triển kinh tế.

Tháo gỡ thủ tục pháp lý

Tham gia góp ý sửa đổi, bổ sung dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), GS.TS Nguyễn Văn Ðệ, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nhìn nhận, cần xác định rõ đất thực hiện dự án xây dựng cơ sở y tế tư nhân thuộc loại đất xây dựng công trình sự nghiệp, thuộc đối tượng dự án được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng. Ðồng thời, phải giao đất, cho thuê không thu tiền sử dụng đất trong suốt thời gian thực hiện dự án, không phải thực hiện trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất như đang áp dụng với các cơ sở y tế công lập.

Theo đó, cần nghiêm túc hoạch định, xây dựng chính sách đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường hiện tại, có một khung pháp lý thống nhất, ổn định về đất đai; khắc phục được các vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan, nhằm tạo tiền đề cho các tổ chức, nhà đầu tư phát triển kinh tế.

Quá trình xây dựng và hoàn thiện dự thảo Luật cần bảo đảm sự phù hợp, tương thích giữa Luật đất đai và các luật có liên quan, thực hiện mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Sửa đổi luật cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với hoàn thiện các quy định về kiểm tra, giám sát, bảo đảm tính nghiêm minh, hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai.

Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt về thể chế pháp luật và cơ chế pháp lý. Bên cạnh những thay đổi trong chính sách luật, các chính quyền địa phương cũng cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, chú trọng vào tăng cường công khai, minh bạch thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp; đơn giản hóa các quy trình thủ tục về đất đai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển.

Thanh Hằng