Thứ ba, 16/08/2022 01:40 (GMT+7)
Thứ tư, 20/04/2022 14:00 (GMT+7)

Góp ý hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất

Các chuyên gia đã đưa ra các giải pháp, phương án tối ưu nhất và hoàn thiện các quy định về đấu giá QSDĐ hiện nay. Trong đó có kiến nghị về sửa đổi quy định pháp luật có liên quan, nhất là việc sửa đổi Luật Đất Đai và Luật Đấu giá tài sản.

Ngày 20/4, tại TP. Hồ Chí Minh đã diễn ra Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp”. Hội thảo do Viện Kinh tế Xanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh) và Báo Pháp luật TP. Hồ Chí Minh đồng tổ chức. 

Tháng 10/2021, vụ đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) đã thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận, không chỉ do doanh nghiệp (DN) tham gia bỏ giá "khủng" rồi sau đó 2 DN hủy cọc, không tham gia dự án, 2 DN còn lại xin trả góp. 

Sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm cũng là dịp để các cơ quan chức năng, nhà đầu tư có những căn cứ, dữ liệu để đánh giá, nhìn nhận vai trò, khó khăn, thuận lợi, thách thức của mô hình đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) để huy động nguồn lực xã hội. Các chuyên gia pháp lý cho rằng, đây chính là dịp để hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan.

Tham gia Hội thảo có đại diện các Ban, Bộ, Ngành Trung ương; lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh; đại diện các Sở, Ban, Ngành; đại diện các quận, huyện và TP. Thủ Đức; đại diện một số tỉnh, thành lân cận TP.HCM; các nhà khoa học đến từ một số trường Đại học, viện nghiên cứu; các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp quan tâm đến đấu giá QSDĐ. Các ý kiến đã đưa ra các giải pháp, phương án tối ưu nhất và hoàn thiện các quy định về đấu giá QSDĐ hiện nay. Trong đó có kiến nghị về sửa đổi quy định pháp luật có liên quan, nhất là việc sửa đổi Luật Đất Đai và Luật Đấu giá tài sản.

Nhiều bất cập trong quy định đấu giá

Góp ý hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất - Ảnh 1
TS. Đoàn Thị Phương Diệp: "Một vướng mắc về pháp lý nữa là còn hạn chế về thẩm định năng lực tài chính. Quy định yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh năng lực tài chính nhưng lại thiếu quy định về thẩm định năng lực tài chính này".

Đến từ Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh), TS. Đoàn Thị Phương Diệp cho rằng, hiện có nhiều văn bản pháp luật quy định về đấu giá QSDĐ, thiếu sự thống nhất từ Trung ương, bộ ngành và các địa phương; đồng thời cũng chưa phân định quy trình khi đấu giá QSDD có giá trị lớn với đấu giá tài sản khác; còn thiếu quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất đai sau khi trúng đấu giá.

"Ngoài ra, các quy định trong luật đấu giá tài sản còn kẽ hở dẫn đến thông đồng giá. Đồng thời, vẫn còn thiếu áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình đấu giá, đấu gia trực tuyến và có quy định về hình thức đấu giá này", bà Diệp nói.

Một vấn đề được TS. Diệp nhấn mạnh là năng lực tài chính của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá. Theo bà Diệp, hiện nay, tại Điều 58 - Luật đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá", TS. Đoàn Thị Phương Diệp cho biết.

Góp ý hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất - Ảnh 2
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam: "Vấn đề còn vướng mắc là khi nguồn cung hạn chế thì đấu giá QSDĐ là giải pháp duy nhất để thúc đẩy đầu tư. Tuy nhiên, khi lựa chọn nhà đầu tư cần đúng và trúng. Nhiều người lợi dụng đấu giá để tạo ra lợi ích khác của họ". 

Tại Hội thảo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, tập trung nêu những bất cập trong việc đấu giá QSDĐ tại TP. Thủ Đức. Theo TS. Đính, kể từ khi công bố thành lập TP. Thủ Đức, thị trường BĐS trở nên rất sôi động, thu hút các nhà đầu tư trên cả nước đến các vùng này.

Đồng thời, giao dịch cũng rất tăng trưởng, giá trị BĐS tăng lên rất nhanh. Năm 2019 giá đất 20 triệu/m2, khi lên thành phố giá tăng hai lần, thiết lập mặt bằng giá mới lên 50-60 triệu đồng/m2.

"Giá trị đất đai tăng nhanh chóng nhưng thực tế đầu tư khu vực này thì chưa cải thiện nhiều. Đó là một nghịch lý, giá trị BĐS chỉ tăng khi có hoạt động đầu tư", TS. Đính nói.

Theo TS. Đính, các bộ luật liên quan đến đầu tư kinh doanh phát triển đã hoàn thiện, nhưng thị trường phát triển nhanh có những điểm không còn phù hợp nữa và chúng ta đang chậm trễ. Hoạt động kinh doanh thu hút đầu tư rất cao, các dự án BĐS tại đây còn hạn chế về nguồn cung; cầu thì cao cung thấp thì đẩy giá rất cao.

Gỡ vướng bằng cách nào?

Để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong đấu giá QSDĐ hiện nay, theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong những giải pháp là lựa chọn nhà đầu tư "đúng và trúng". Theo đó, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đề xuất muốn làm gì phải đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư, mọi quy định xem xét nhà đầu tư đều phải được thực hiện.

"Nếu phát hiện lợi dụng tham gia đấu giá vì mục đích khác thì cần có những quy định tương ứng, thậm chí cả xử lý hình sự. Hiện nay lũng đoạn thị trường BĐS chưa có quy định xử lý", TS. Đính cho biết.

Theo TS. Đính, càng lấp đầy hoàn chỉnh quy hoạch càng nhanh thì BĐS sẽ càng tăng trưởng tốt. Giá BĐS Thủ Đức thiết lập mức cao nhưng vẫn phù hợp, chúng ta cần cân nhắc nghiên cứu khung giá, bảng giá, cả hiện tại và tương lai khi TP phát triển hoàn chỉnh.

Còn TS. Đoàn Thị Phương Diệp thì cho rằng, đấu giá QSDĐ là con đường gần như duy nhất để chủ đầu tư có thể tiếp cận đất công. Như vậy, vấn đề còn lại để có thể thực thi một cách tốt nhất quyền này trên cơ sở đảm bảo lợi ích công và lợi ích người dân nói chung là việc cải tiến thủ tục đấu giá để minh bạch, rõ ràng và khách quan nhất có thể.

"Do đó, cần có sự nhất quán từ Trung ương đến địa phương. Trước hết phải công bố quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể của tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bên cạnh đó, đảm bảo sự nhất quán các quy hoạch này liên quan đến đất đai để nhà đầu tư có thể tiếp cận và thấy rõ, từ đó xác định được mục tiêu đầu tư của mình", bà Diệp góp ý.

Liên quan đến thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, bà Diệp cho rằng, rất khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án. Tuy nhiên, ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá.

Góp ý hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất - Ảnh 3
Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi: "Việc một vài chủ đầu tư không cam kết đi đến cuối cùng khi trúng đấu giá khiến chúng ta bị tổn thương, rất dễ dẫn đến ách tắc khi có nhà đầu tư tiếp theo".

Trong khi đó, ở góc nhìn DN, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam (đơn vị chuyên tư vấn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam), cho rằng, hiện nay, nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam rất dồi dào, nhà đầu tư vài trăm triệu đô, cả tỉ đô cũng nhiều nên việc xác định năng lực tài chính là không khó khăn gì. Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển, nhà đầu tư sẽ chấp nhận nhiều rủi ro, đầu tư là nắm lấy cơ hội trong tương lai nên họ chấp nhận rủi ro.

Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, Thành phố nên xem xét lại tất cả các khu, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu, hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài. Như Chính phủ Singapore vẫn xây rất nhiều tòa nhà văn phòng để thu hút FDI vào để cạnh tranh với Malaysia, khu đất đó thành một điểm hút mạnh. Từ đó chi phí đầu tư vào Singapore sẽ tốt hơn các nước khác.

“Tiềm năng TP. Hồ Chí Minh rất lớn, cũng như Dubai có thể thu hút rất nhiều nhà đầu tư bằng các quy hoạch gần cảng, xây dựng hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, biến Dubai thành trụ sở của các tập đoàn lớn”, ổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nói.

Góp ý tại Hội thảo, ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM, cho rằng, đấu giá QSDĐ phải công khai minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người trúng đấu giá. Đấu giá tạo sân chơi lành mạnh, giá cao nhất có thể nhằm tăng nguồn thu cho Thành phố, lựa chọn DN có đủ năng lực tham gia đấu giá; phương án đấu giá phải không đưa ra những cản trở người tham gia đấu giá.

Định hình khái niệm BĐS tinh hoa

Ông Lê Thành, Viện trưởng Viện Kinh tế Xanh (thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học & Kỹ thuật Việt Nam): “Chúng ta có khái niệm BĐS tinh hoa. Ví dụ như Thủ Thiêm. Vì vậy việc định giá như thế nào cần được lưu ý kỹ. Thủ Thiêm nên đẩy mạnh BĐS tinh hoa, tài chính, công nghệ cao, việc đấu giá các lô đất còn lại sao cho hiệu quả... Hiện nay, trong xu hướng BĐS tinh hoa có cấu trúc để định vị, để nguồn tiền nhà đầu tư trú ngụ tại đây”.

PV

Bạn đang đọc bài viết Góp ý hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0917 681 188 Hoặc email: toasoanktmt@gmail.com

Cùng chuyên mục

Việt Nam đăng cai Diễn đàn du lịch Mekong năm 2022
Sự kiện sẽ diễn ra tại khu nghỉ dưỡng Nam Hội An, tỉnh Quảng Nam, là sự kiện tương tác đầu tiên quy tụ các nhà lãnh đạo, chuyên gia du lịch khu vực công và tư thuộc Tiểu vùng Mekong kể từ khi COVID-19 làm ngành du lịch gián đoạn.
Công an tỉnh Hà Giang tổ chức hiến máu tình nguyện
Vừa qua, Công an tỉnh Hà Giang phối hợp Bệnh viện Đa khoa tỉnh, Ban chỉ đạo Vận động hiến máu tình nguyện (HMTN) tỉnh tổ chức chương trình "Hành trình giọt máu nghĩa tình" và triển khai tháng cao điểm HMTN năm 2022.
Phú Thọ: Triển khai nhiệm vụ năm học 2022-2023
Ngày 11/8/2022, Sở Giáo dục và Đào tạo (GD&ĐT) tỉnh Phú Thọ tổ chức hội nghị tổng kết năm học 2021 - 2022, triển khai nhiệm vụ năm học 2022 - 2023 và đón nhận Cờ thi đua của Chính phủ.

Tin mới

Lĩnh vực chuyển đổi số hút vốn FDI
6 tháng đầu năm 2022, nguồn vốn FDI vào Việt Nam đạt trên 14 tỷ USD. Điều này đã tác động tích cực đến phát triển cơ sở hạ tầng. Hiện nay, lĩnh vực công nghệ và chuyển đổi số của Việt Nam đang thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI.
Dòng tiền sẽ đổ vào bất động sản nào?
Tăng cường đầu tư công, các gói kích thích kinh tế phát triển, nguy cơ lạm phát, dưới sức ép của tín dụng, các chuyên gia cho rằng thanh khoản yếu ớt của thị trường sẽ chỉ còn tập trung vào đất nền và chung cư trung cấp, bình dân để cho thuê.
Việt Nam đăng cai Diễn đàn du lịch Mekong năm 2022
Sự kiện sẽ diễn ra tại khu nghỉ dưỡng Nam Hội An, tỉnh Quảng Nam, là sự kiện tương tác đầu tiên quy tụ các nhà lãnh đạo, chuyên gia du lịch khu vực công và tư thuộc Tiểu vùng Mekong kể từ khi COVID-19 làm ngành du lịch gián đoạn.
Thanh Hóa thông tin ban đầu về ngao chết hàng loạt
Liên quan đến hiện tượng ngao tự nhiên chết bất thường, vỏ ngao trôi dạt vào bờ biển thuôc địa bàn thị xã Nghi Sơn (Thanh Hóa), Chi cục Thủy sản tỉnh Thanh Hóa đã phối hợp với UBND thị xã Nghi Sơn tiến hành kiểm tra và xác minh.