Góp ý hoàn thiện pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo dõi KTMT trên

Ngày 20/4, tại TP. Hồ Chí Minh đã diễn ra Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp”. Hội thảo do Viện Kinh tế Xanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh) và Báo Pháp luật TP. Hồ Chí Minh đồng tổ chức. 

Tham gia Hội thảo có đại diện các Ban, Bộ, Ngành Trung ương; lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh; đại diện các Sở, Ban, Ngành; đại diện các quận, huyện và TP. Thủ Đức; đại diện một số tỉnh, thành lân cận TP.HCM; các nhà khoa học đến từ một số trường Đại học, viện nghiên cứu; các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp quan tâm đến đấu giá QSDĐ. Các ý kiến đã đưa ra các giải pháp, phương án tối ưu nhất và hoàn thiện các quy định về đấu giá QSDĐ hiện nay. Trong đó có kiến nghị về sửa đổi quy định pháp luật có liên quan, nhất là việc sửa đổi Luật Đất Đai và Luật Đấu giá tài sản.

Nhiều bất cập trong quy định đấu giá

Đến từ Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh), TS. Đoàn Thị Phương Diệp cho rằng, hiện có nhiều văn bản pháp luật quy định về đấu giá QSDĐ, thiếu sự thống nhất từ Trung ương, bộ ngành và các địa phương; đồng thời cũng chưa phân định quy trình khi đấu giá QSDD có giá trị lớn với đấu giá tài sản khác; còn thiếu quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất đai sau khi trúng đấu giá.

"Ngoài ra, các quy định trong luật đấu giá tài sản còn kẽ hở dẫn đến thông đồng giá. Đồng thời, vẫn còn thiếu áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình đấu giá, đấu gia trực tuyến và có quy định về hình thức đấu giá này", bà Diệp nói.

Một vấn đề được TS. Diệp nhấn mạnh là năng lực tài chính của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá. Theo bà Diệp, hiện nay, tại Điều 58 - Luật đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá", TS. Đoàn Thị Phương Diệp cho biết.

Tại Hội thảo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, tập trung nêu những bất cập trong việc đấu giá QSDĐ tại TP. Thủ Đức. Theo TS. Đính, kể từ khi công bố thành lập TP. Thủ Đức, thị trường BĐS trở nên rất sôi động, thu hút các nhà đầu tư trên cả nước đến các vùng này.

Đồng thời, giao dịch cũng rất tăng trưởng, giá trị BĐS tăng lên rất nhanh. Năm 2019 giá đất 20 triệu/m2, khi lên thành phố giá tăng hai lần, thiết lập mặt bằng giá mới lên 50-60 triệu đồng/m2.

"Giá trị đất đai tăng nhanh chóng nhưng thực tế đầu tư khu vực này thì chưa cải thiện nhiều. Đó là một nghịch lý, giá trị BĐS chỉ tăng khi có hoạt động đầu tư", TS. Đính nói.

Theo TS. Đính, các bộ luật liên quan đến đầu tư kinh doanh phát triển đã hoàn thiện, nhưng thị trường phát triển nhanh có những điểm không còn phù hợp nữa và chúng ta đang chậm trễ. Hoạt động kinh doanh thu hút đầu tư rất cao, các dự án BĐS tại đây còn hạn chế về nguồn cung; cầu thì cao cung thấp thì đẩy giá rất cao.

Gỡ vướng bằng cách nào?

Để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong đấu giá QSDĐ hiện nay, theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong những giải pháp là lựa chọn nhà đầu tư "đúng và trúng". Theo đó, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đề xuất muốn làm gì phải đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư, mọi quy định xem xét nhà đầu tư đều phải được thực hiện.

"Nếu phát hiện lợi dụng tham gia đấu giá vì mục đích khác thì cần có những quy định tương ứng, thậm chí cả xử lý hình sự. Hiện nay lũng đoạn thị trường BĐS chưa có quy định xử lý", TS. Đính cho biết.

Theo TS. Đính, càng lấp đầy hoàn chỉnh quy hoạch càng nhanh thì BĐS sẽ càng tăng trưởng tốt. Giá BĐS Thủ Đức thiết lập mức cao nhưng vẫn phù hợp, chúng ta cần cân nhắc nghiên cứu khung giá, bảng giá, cả hiện tại và tương lai khi TP phát triển hoàn chỉnh.

Còn TS. Đoàn Thị Phương Diệp thì cho rằng, đấu giá QSDĐ là con đường gần như duy nhất để chủ đầu tư có thể tiếp cận đất công. Như vậy, vấn đề còn lại để có thể thực thi một cách tốt nhất quyền này trên cơ sở đảm bảo lợi ích công và lợi ích người dân nói chung là việc cải tiến thủ tục đấu giá để minh bạch, rõ ràng và khách quan nhất có thể.

"Do đó, cần có sự nhất quán từ Trung ương đến địa phương. Trước hết phải công bố quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể của tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bên cạnh đó, đảm bảo sự nhất quán các quy hoạch này liên quan đến đất đai để nhà đầu tư có thể tiếp cận và thấy rõ, từ đó xác định được mục tiêu đầu tư của mình", bà Diệp góp ý.

Liên quan đến thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, bà Diệp cho rằng, rất khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án. Tuy nhiên, ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá.

Trong khi đó, ở góc nhìn DN, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam (đơn vị chuyên tư vấn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam), cho rằng, hiện nay, nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam rất dồi dào, nhà đầu tư vài trăm triệu đô, cả tỉ đô cũng nhiều nên việc xác định năng lực tài chính là không khó khăn gì. Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển, nhà đầu tư sẽ chấp nhận nhiều rủi ro, đầu tư là nắm lấy cơ hội trong tương lai nên họ chấp nhận rủi ro.

Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, Thành phố nên xem xét lại tất cả các khu, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu, hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài. Như Chính phủ Singapore vẫn xây rất nhiều tòa nhà văn phòng để thu hút FDI vào để cạnh tranh với Malaysia, khu đất đó thành một điểm hút mạnh. Từ đó chi phí đầu tư vào Singapore sẽ tốt hơn các nước khác.

“Tiềm năng TP. Hồ Chí Minh rất lớn, cũng như Dubai có thể thu hút rất nhiều nhà đầu tư bằng các quy hoạch gần cảng, xây dựng hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, biến Dubai thành trụ sở của các tập đoàn lớn”, ổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nói.

Góp ý tại Hội thảo, ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM, cho rằng, đấu giá QSDĐ phải công khai minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho người trúng đấu giá. Đấu giá tạo sân chơi lành mạnh, giá cao nhất có thể nhằm tăng nguồn thu cho Thành phố, lựa chọn DN có đủ năng lực tham gia đấu giá; phương án đấu giá phải không đưa ra những cản trở người tham gia đấu giá.

PV