Doanh nghiệp giữ đất 10 năm làm dự án The 9 Stellars liên quan gì đến Sơn Kim Land?
Khu đất rộng 16,5 ha ở TP.Thủ Đức đang xây dựng dự án The 9 Stellars do Sơn Kim Land (công ty thuộc gia đình nhà vợ ông Hồ Nhân) phát triển từng được phê duyệt làm trường học, khu tái định cư từ năm 2011 nhưng sau đó lại được chuyển thành khu nhà ở.
Vai trò của Sơn Kim Land tại The 9 Stellars
Một sản phẩm tải dự án The 9 Stellars tại TP.Thủ Đức, TP.HCM đang được nhiều trang điện tử quảng cáo bán với giá lên tới hơn 10 tỉ đồng, với nhiều loại hình biệt thự, nhà phố thương mại, căn hộ chung cư. Dự án này do Công ty Ngân Thạnh làm chủ đầu tư và Sơn Kim Land là đơn vị phát triển.
Công ty Ngân Thạnh có địa chỉ tại 142 Hai Bà Trưng, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM. Trước đó, doanh nghiệp này thuộc sở hữu của gia đình Trầm Bê nhưng sau đó nhiều lần thay đổi người đại diện pháp luật.
Đến tháng 10/2018, Công ty Ngân Thạnh có sự thay đổi về cổ đông sáng lập. Theo đó, Công ty TNHH Kinh doanh đầu tư phát triển Thiên Thanh nắm 91% vốn điều lệ tại Ngân Thạnh. Chủ tịch HĐQT thời điểm đó là bà Phan Đắc Pha Lê (sinh năm 1980).
Công ty TNHH Kinh doanh đầu tư phát triển Thiên Thanh thành lập tháng 1/2018 với vốn điều lệ 20 tỉ đồng. Còn nữ doanh nhân Phan Đắc Pha Lê là đại diện pháp luật của gần 20 doanh nghiệp, có vốn điều lệ từ 1 tỉ đồng cho đến vài chục tỉ đồng.
Có thể kể đến một vài doanh nghiệp do bà Pha Lê đứng tên như: Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ trái táo vàng; Công ty Cổ phần dự án Cảng Long Bình; Công ty TNHH Đầu tư thương mại dịch vụ xây dựng Thái Dương…
Đến tháng 1/2021, ông Phạm Minh Trung, một lãnh đạo của Công ty Cổ phần BĐS Sơn Kim (Sơn Kim Land) - là người chịu trách nhiệm thực hiện thỏa thuận các hoạt động hợp tác liên doanh, bất ngờ trở thành thành viên HĐQT của Công ty Ngân Thạnh.
Hiện nay, Sơn Kim Land đang được quảng cáo dưới vai trò là đơn vị phát triển dự án The 9 Stellars. Thậm chí, có nhiều trang điện tử còn thể hiện Sơn Kim Land giống như là chủ đầu tư dự án The 9 Stellars.
Sơn Kim Land là thành viên của Sơn Kim Group - doanh nghiệp được biết đến là doanh nghiệp phát triển hệ sinh thái đa ngành khi kinh doanh trên nhiều lĩnh vực như: Bất động sản, bán lẻ, thời trang, thông qua các thương hiệu Sơn Kim Retail, Sơn Kim Land và Công ty Vision 21… Trong hệ sinh thái của Sơn Kim Group, Sơn Kim Land được coi là hạt nhân cốt lõi.
Hiện tại ông Nguyễn Hoàng Tuấn là Chủ tịch Sơn Kim Group, Sơn Kim Land, Sơn Kim Mode. Ông Tuấn là em trai bà Hồng Vân – vợ ông Hồ Nhân, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Công nghệ sinh học dược Nanogen (Công ty Nanogen), người đang vướng phải lùm xùm tình ái với nữ ca sĩ Hiền Hồ.
Nộp thuế đất 78,8 tỉ đồng đem cầm cố ngân hàng lấy 1.743 tỉ đồng
Quay trở lại vấn đề liên quan đến dự án The 9 Stellars, vào năm 2006, Công ty Ngân Thạnh có văn bản gửi cơ quan chức năng TP.HCM xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trường đại học tư thục và khu tái định cư tại phường Long Bình, TP.Thủ Đức.
Khi được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trên, Công ty Ngân Thạnh lại xin điều chỉnh dự án thành khu nhà ở.
Từ văn bản xin điều chỉnh của doanh nghiệp, ngày 7/5/2009, UBND TP.HCM có văn bản 1961/UBND-ĐTMT chấp thuận cho Công ty Ngân Thạnh làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở tại phường Long Bình (nay là The 9 Stellars). Năm 2010, UBND quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án The 9 Stellars (đến năm 2013 điều chỉnh quy hoạch).
Ngày 24/3/2011, UBND TP.HCM có quyết định giao đất số 1477/QĐ-UBND cho Công ty Ngân Thạnh xây dựng dự án, thời gian thực hiện là 72 tháng.
Ngày 16/6/2015, Cục thuế TP.HCM có văn bản số 8292/CT-KTTĐ xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất cho Công ty Ngân Thạnh nộp vào Ngân sách Nhà nước với tổng số tiền phải nộp cho toàn bộ dự án là 78,8 tỉ đồng.
Để có tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính, ngày 29/9/2016, Công ty Ngân Thạnh phải thế chấp toàn bộ dự án cho Ngân hàng TMCP Thương Tín (Sacombank) - Chi nhánh quận 12 vay số tiền 78,8 tỉ đồng.
Tiếp đến, Công ty Ngân Thạnh ký thêm nhiều hợp đồng bảo lãnh bằng quyền tài sản hình thành trong tương lai phát sinh từ dự án The 9 Stellars. Tổng số tiền công ty Ngân Thạnh vay từ Sacombank được xác định lên tới 1.743 tỉ đồng.
Sau hơn 2 năm được Cục thuế TP.HCM xác định tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, tháng 10/2017, Công ty Ngân Thạnh mới thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp vào Ngân sách Nhà nước tổng số tiền 90,1 tỉ đồng (bao gồm tiền thuế đất và 11,3 tỉ đồng tiền phạt chậm nộp).
Tuy nhiên, chỉ nửa tháng sau, ngày 26/10/2017, Công ty Cổ phần Đấu giá Toàn Cầu có thông báo về việc bán đấu giá tài sản do Sacombank chuyển giao là dự án The 9 Stellars với giá khởi điểm 1.815 tỉ đồng.
Một trong những thủ tục quan trọng của ngân hàng trước khi cho vay hoặc bán đấu giá tài sản là thẩm định giá tài sản đảm bảo hoặc tài sản bán. Với số tiền 1.743 tỉ đồng mà Công ty Ngân Thạnh đã vay ở Sacombank và mức giá khởi điểm 1.815 tỉ đồng của dự án The 9 Stellars cho thấy, dù chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa triển khai xây dựng dự án The 9 Stellars, Công ty Ngân Thạnh đã thu về số tiền lớn hơn gần 2.000% so với số tiền sử dụng đất phải nộp.
Kể từ khi vay của Sacombank 1.743 tỉ đồng, Công ty Ngân Thạnh không có bất kỳ động thái triển khai dự án Khu nhà ở tại phường Long Bình. Tại thời điểm quý 1/2021, khu đất rộng 16,4 ha mà UBND TP.HCM giao cho Công ty Ngân Thạnh làm dự án mới chỉ được quây tôn xung quanh, bên trong là bãi đất trống, chưa có bất kỳ biểu hiện xây dựng nào khác. Mãi đến cuối quý 3/2021, dự án này mới rục rịch triển khai treo biển quảng cáo bên ngoài khu đất.
Doanh nghiệp "ôm đất" gây ra nhiều nguy hại
Trong pháp luật hiện hành đã quy định rõ việc xử lý, thu hồi các dự án chậm triển khai, cụ thể là sau 24 tháng được giao đất, nếu chủ đầu tư không triển khai hoàn thành thì cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thu hồi hoặc gia hạn với một số điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, có những dự án sau hàng chục năm vẫn nằm “bất động”, chủ đầu tư vẫn “ôm” đất dù không triển khai bất cứ hạng mục nào.
Như khẳng định của một đại biểu Quốc hội trên nghị trường: “Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đội vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”. Việc các chủ đầu tư dự án cứ “đánh trống, ghi tên”, tìm mọi cách để xí phần rồi bỏ hoang đất đã và đang gây ra nhiều hệ lụy khó kiểm soát.
Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, một trong những hệ lụy là tiền bị đọng trong đất đai và không được sử dụng, không phát huy hiệu quả kinh tế từ đất đai. Bên cạnh đó, nếu để dự án chậm quá lâu thì việc thực thi quy hoạch lúc đó đã không còn hiệu quả. Vì quy hoạch có tầm nhìn 10 năm chẳng hạn, nhưng 10 năm sau doanh nghiệp vẫn chưa triển khai, thì lúc đó, bắt buộc phải điều chỉnh quy hoạch, gây ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển chung của đô thị.
“Các dự án này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, mà khi bị treo nhiều năm thì trong khoảng thời gian đó hiệu quả sử dụng đất cũng hoàn toàn tê liệt. Việc để hoang phí đất đai sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước”, ông Võ khẳng định.
Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, việc chủ đầu tư “ôm đất” trong nhiều năm, khiến tiền vốn bị đọng lại, doanh nghiệp không thu được gì thì đến khi dự án được hình thành, chủ đầu tư sẽ tính vào chi phí giá thành, dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên cao, người mua nhà bị thiệt hại.
“Đối với các doanh nghiệp 'ôm đất' mà không sử dụng, nếu chỉ phạt hành chính thì không đáng là bao. Cho nên các doanh nghiệp này không chịu tác động nào ngoài tác động không có lãi suất. Sau này nếu thực hiện dự án, họ trừ vào khoản lợi có được từ việc đất lên giá hoặc tính vào giá thành sản phẩm bất động sản. Chính vì vậy, nếu 'ôm' được thì các doanh nghiệp cứ 'ôm đất' mãi thôi”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho biết, rất nhiều doanh nghiệp "mua gom và đầu cơ dự án".
“Rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom rất nhiều đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau", ông Nghĩa chia sẻ.
Cũng theo vị chuyên gia, thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, khiến thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn nhưng âm dòng tiền nhiều năm nay song họ lại không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án. Hậu quả là "tiếng kêu" về giá bất động sản trong nhiều năm trở lại đây rất nhiều. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỉ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỉ đồng.
Đông Phương
