Đấu giá đất vẫn “nóng” sau siết đặt cọc 50%

Theo dõi KTMT trên

Theo quy định mới, ngoài việc tăng trần đặt cọc từ 20% lên 50%, chế tài xử lý vi phạm cũng được siết chặt. Người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, sẽ bị cấm tham gia từ 2–5 năm; trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Mục tiêu là nâng trách nhiệm tài chính của người tham gia, qua đó hạn chế hành vi trả giá cao để tạo mặt bằng ảo rồi bỏ cọc.

Dù vậy, diễn biến thị trường cho thấy sức cầu chưa suy giảm đáng kể.

Đầu tháng 2/2026, hàng loạt phiên đấu giá tại khu vực phía Tây Hà Nội đạt tỷ lệ thành công gần như tuyệt đối. Tại xã Tây Phương, 44/44 lô đất được đấu giá thành công, với giá trúng cao nhất 164,4 triệu đồng/m² và thấp nhất 62,8 triệu đồng/m². Ở xã Hạ Bằng, 34 thửa đất đều có chủ, trong đó mức cao nhất vượt 90 triệu đồng/m², gấp khoảng 10 lần giá khởi điểm. Trước đó, 6 lô đất tại xã Quang Minh cũng được đấu giá thành công với giá trúng dao động từ gần 73 triệu đến gần 130 triệu đồng/m², có lô cao gấp 13 lần giá khởi điểm.

Những con số này cho thấy, dù “hàng rào” tài chính được nâng lên, các lô đất có vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng vẫn thu hút dòng tiền.

Anh Nguyễn V.H., nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, cho biết mức đặt cọc 50% buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền. “Trước đây đặt 20% thì nhiều người sẵn sàng vào đấu giá để lướt sóng. Nay số tiền bỏ ra lớn hơn, nếu sai sẽ chịu rủi ro cao. Tuy nhiên, với những lô có tiềm năng dài hạn, tôi vẫn tham gia,” anh nói.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy cơ cấu người tham gia đã có sự thay đổi. Theo anh Lê Văn T., môi giới đất nền tại Thạch Thất, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn giảm dần, trong khi tỷ lệ người có tiềm lực tài chính dài hạn tăng lên. “Giá trúng đấu giá đang trở thành tham chiếu cho thị trường xung quanh. Khi một lô đất trúng giá cao, mặt bằng khu vực lập tức được điều chỉnh theo,” anh T. nhận định.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc nâng mức đặt cọc tối đa 50% là bước đi cần thiết để buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ trước khi trả giá. Quy định này có thể giảm đáng kể tình trạng bỏ cọc có chủ đích nhằm thao túng mặt bằng giá.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý biên độ 10%–50% là khá rộng, trao quyền quyết định lớn cho địa phương, có thể dẫn tới áp dụng thiếu thống nhất. Bên cạnh đó, nếu áp mức cọc quá cao, một số địa phương có thể vô tình thu hẹp số lượng người tham gia, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Theo các chuyên gia, để thị trường vận hành minh bạch hơn, ngoài việc siết đặt cọc, cần đồng thời nâng giá khởi điểm sát thị trường, công khai dữ liệu đấu giá, kiểm soát tình trạng “quân xanh, quân đỏ” và giám sát giao dịch chuyển nhượng sau đấu giá.

Diễn biến hiện tại cho thấy, chính sách mới đang sàng lọc nhà đầu tư, nhưng chưa đủ để hạ nhiệt ngay các điểm nóng. Khi kỳ vọng vào quy hoạch và hạ tầng vẫn hiện hữu, đất đấu giá tiếp tục đóng vai trò thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường khu vực.