Đại dự án phủ sóng từ Bắc vào Nam, địa ốc tái cấu trúc mạnh
Năm 2025 ghi nhận hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha được khởi công hoặc tái khởi động, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa và TP HCM.
Dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng với tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng. (Ảnh phối cảnh)
Quy mô vốn và diện tích tăng đột biến
Tại Hà Nội, ngày 19/12/2025, hai dự án lớn được khởi công, gồm: Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng: khoảng 11.000 ha, tổng mức đầu tư 855.000 tỷ đồng; Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic: hơn 9.000 ha, tổng mức đầu tư 925.000 tỷ đồng.
Tại Quảng Ninh, dự án Hạ Long Xanh do Vingroup phát triển có diện tích 4.119 ha, tổng vốn khoảng 456.639 tỷ đồng (gần 18 tỷ USD), dự kiến cung cấp hơn 55.000 sản phẩm cho khoảng 244.000 cư dân.
Cũng tại địa phương này, Sun Group khởi công khu dịch vụ du lịch phức hợp tại Vân Đồn với quy mô 244 ha, tổng vốn khoảng 51.636 tỷ đồng.
Ở phía Nam, dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) có quy mô 2.870 ha, tổng mức đầu tư khoảng 10 tỷ USD.
Các dự án trên đều có điểm chung là quy mô lớn, tổng vốn đầu tư cao và do các tập đoàn lớn triển khai.
Cuộc chơi thuộc về doanh nghiệp có năng lực tài chính dài hạn
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định làn sóng đại dự án cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang mô hình phát triển đô thị quy mô lớn, đòi hỏi năng lực tài chính và quản trị dài hạn.
Theo ông Kiệt, đây là sân chơi của các doanh nghiệp có quỹ đất tích lũy lâu dài và khả năng đầu tư hạ tầng đồng bộ. Các dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ, thiếu quy hoạch bài bản sẽ khó cạnh tranh trong bối cảnh mới.
Ông Kiệt cũng cho rằng, các đại dự án có xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực lân cận, đặc biệt khi được định vị ở phân khúc trung – cao cấp.
Nguy cơ dư cung phân khúc cao cấp
Liên quan đến triển vọng nguồn cung giai đoạn 2026 trở đi, Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam cảnh báo, nguy cơ dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp, nếu tốc độ hấp thụ không theo kịp quy mô phát triển.
Phân khúc này phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Trong trường hợp lãi suất tăng hoặc kinh tế biến động, thanh khoản có thể chững lại tại một số phân khu.
Tuy nhiên, ông Kiệt cho rằng khả năng sụt giảm diện rộng khó xảy ra. Rủi ro chủ yếu tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc mang tính đầu cơ cao.
Bài toán vốn và phân kỳ phát triển
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhấn mạnh các chủ đầu tư đại dự án cần xây dựng kế hoạch vốn rõ ràng, phân tách giữa vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ thị trường.
Theo ông David Jackson, dự án nên được phân kỳ theo nhu cầu thực tế thay vì triển khai dàn trải. Giai đoạn đầu nên tập trung sản phẩm có thanh khoản cao; các tài sản thương mại như trung tâm thương mại, khách sạn có thể giữ lại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.
Ông Jackson cho rằng, đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư tính toán được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10–20 năm.
Áp lực chi phí khiến giá khó giảm sâu
Về mặt bằng giá, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, việc áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường trong Luật Đất đai 2024 có thể khiến chi phí đền bù và tiền sử dụng đất tăng lên.
Kết hợp với chi phí đầu tư hạ tầng đồng bộ trong các đại dự án, giá thành sản phẩm khó có khả năng giảm mạnh. Thay vì điều chỉnh giá, doanh nghiệp có xu hướng hỗ trợ tài chính, kéo dài tiến độ thanh toán để tăng khả năng tiếp cận của người mua.
Làn sóng đại dự án năm 2025 đang định hình lại cấu trúc nguồn cung bất động sản, với sự tham gia chủ yếu của các tập đoàn lớn và yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, pháp lý cũng như chiến lược phát triển dài hạn.
