Chuyên gia cảnh báo: Đầu cơ bất động sản 2026 tiềm ẩn rủi ro
Bất động sản năm 2026 được kỳ vọng khởi sắc, song không còn phù hợp với chiến lược đầu cơ ngắn hạn. Theo chuyên gia, nhà đầu tư cần thận trọng khi sử dụng đòn bẩy, với tỷ lệ vay an toàn dưới 50%.
Thị trường bất động sản được đánh giá bước vào giai đoạn hồi phục thận trọng trong năm 2026, nhưng không còn phù hợp với chiến lược đầu cơ ngắn hạn. Nhà đầu tư cần ưu tiên trung – dài hạn và kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường nhà ở đã ghi nhận tín hiệu sôi động trở lại vào cuối năm 2025, song mức độ phục hồi mang tính chọn lọc và phân hóa rõ rệt.
Nguồn cung tăng, hấp thụ duy trì
Theo thống kê của Avison Young, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng vừa phải, với tỷ lệ hấp thụ đạt 65–75%. Tại Hà Nội, hơn 10.000 căn hộ được mở bán từ các dự án quy mô lớn, tỷ lệ hấp thụ đạt 70–80%.
Trong khi đó, tại khu vực lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, dao động 3.020–3.770 USD/m², khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 35–40%.
Phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế tại các thị trường trọng điểm, làm gia tăng sự chênh lệch trong cơ cấu nguồn cung.
Giá vẫn tăng, nhưng chậm hơn
Dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 15.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh; 10.000 căn tại Hà Nội; 4.000 căn tại Đà Nẵng.
Giá bán sơ cấp được dự báo tiếp tục tăng, nhưng tốc độ chậm hơn giai đoạn trước, với mức tăng khoảng: 20–25% tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội; 10–15% tại Đà Nẵng.
Theo ông David Jackson, động lực chính của thị trường đến từ quá trình đô thị hóa, nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao và đầu tư hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh.
Cơ hội tập trung ở khu đô thị vệ tinh
Các dự án nhà ở tại khu đô thị vệ tinh quanh các đô thị lớn được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng tốt, nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mức giá dễ tiếp cận hơn so với khu vực trung tâm.
Xung quanh TP Hồ Chí Minh, các vành đai phát triển phía Đông cùng các tỉnh phía Tây và phía Nam, nơi tập trung nhiều đại dự án đô thị, được dự báo tiếp tục là tâm điểm của thị trường trong giai đoạn tới.
Thận trọng với rủi ro chi phí và lãi suất
Dù triển vọng cải thiện, thị trường vẫn đối mặt với 3 thách thức lớn: Mất cân đối cung – cầu giữa các phân khúc kéo dài; Chi phí đất đai, xây dựng và phát triển dự án gia tăng; Và nguy cơ lãi suất cho vay tăng trở lại vào cuối năm 2026, khi các gói ưu đãi kết thúc.
Áp lực này, có thể ảnh hưởng đến cả người mua ở thực và nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp, khiến cạnh tranh thanh khoản gia tăng.
Trong bối cảnh thị trường hồi phục nhưng phân hóa rõ, ông David Jackson khuyến nghị, nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng thận trọng và thực tế hơn.
“Chiến lược trung và dài hạn nên được ưu tiên thay vì đầu cơ ngắn hạn. Trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay an toàn dưới 50% sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Theo chuyên gia này, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng và tiện ích đã hoặc sắp hoàn thiện sẽ là các yếu tố quyết định khả năng thanh khoản của bất động sản trong chu kỳ tới.
