Cấp bách "gỡ nút thắt" về pháp lý cho bất động sản du lịch
Theo các chuyên gia, cần có giải pháp gỡ rối cho các dự án bất động sản (BĐS) du lịch đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng đang “mắc kẹt”, phải có giải pháp kịp thời cũng như nên có định danh chính thức các loại hình BĐS du lịch.
Cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách pháp lý cho BĐS du lịch.
Sáng ngày 6/5, Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” đã được tổ chức với nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia, luật sư.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phát biểu tại Hội thảo cho biết, hiện nguồn cung sản phẩm mới chỉ đáp ứng khoảng ¼ nhu cầu của khách hàng. Điều đó cho thấy, nguồn cung sản phẩm chưa nhiều; đồng thời năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam còn yếu và thua ngay cả những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore và Malaysia…
Nguyên nhân có một phần từ vướng mắc chính sách, đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.
Ông Đính nhấn mạnh: "Vướng mắc chính sách khiến hàng trăm dự án dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều tỉnh thành, hàng trăm nghìn tỷ đồng của DN và nhà đầu tư đang "đóng băng". Nhà đầu tư thứ cấp (người mua các đơn vị dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ)".
Theo ông Đính, thực tế hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, gây thiệt hại cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường BĐS nói riêng.
TS. Nguyễn Văn Đính cũng khẳng định, việc cấp bách phải bàn là làm thế nào để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng đã và đang gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư; thị trường BĐS và cho cả nền kinh tế. Thiết nghĩ cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục càng nhanh càng tốt. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.
Cùng với đó, Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai. Điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.
TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị: "Tóm lại, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó đủ điều kiện giúp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp…. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ".
Khơi thông nguồn lực đất đai
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho biết, bản chất của quy hoạch sử dụng đất để tránh đi những quan niệm không đầy đủ. Theo ông Võ, quy hoạch sử dụng đất có thực chất là đưa mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lên không gian mặt đất sao cho phù hợp nhất theo nghĩa đảm bảo hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả môi trường.
"Theo nghĩa này, tại các nước công nghiệp phát triển không còn quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà họ chuyển sang khái niệm quy hoạch chiến lược và sau đó đưa quy hoạch chiến lược này lên không gian mặt đất. Không gian mặt đất ở đây được hiểu là cả tầng trên không, tầng sâu trong lòng đất, mặt nước và tầng dưới nước. Cách quan niệm như vậy hoàn toàn khác với cách quan niệm trong xây dựng pháp luật về quy hoạch ở Việt Nam”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ phân tích thêm.
Ông Võ cho hay, Luật Đất đai hiện hành vẫn theo đuổi phương thức quy hoạch sử dụng đất theo các mục đích sử dụng đất, không theo phân vùng sử dụng đất. Theo đó, tại Điều 10 về phân loại đất, chỉ có loại đất sản xuất, kinh doanh, và sau đó tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 về chuyển mục đích sử dụng đất lại chia loại đất này thành đất sản xuất công nghiệp và đất kinh doanh dịch vụ để quản lý việc chuyển mục đích sử dụng đất.
“Như vậy, không có thuật ngữ ‘đất du lịch, nghỉ dưỡng’ và ‘khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng’, trong khi đó Luật này đề cập khá nhiều tới khu đô thị, đất để phát triển, chỉnh trang đô thị. Khi kinh tế du lịch phát triển, đòi hỏi các khu du lịch đa dạng hơn và khi đời sống con người phát triển, đòi hỏi các khu nghỉ dưỡng (second home) phổ cập hơn. Đây chính là lý do để buộc phải quy hoạch theo phân vùng, trong đó có các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng”, ông Võ cho biết.
Quy hoạch sử dụng đất phải gắn với phân vùng
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết: Theo quan niệm của quốc tế, quy hoạch sử dụng đất chính là việc đưa chiến lược phát triển lên không gian mặt đất, bao gồm cả tầng ngầm trong lòng đất, tầng trên không, mặt nước và trong lòng nước. Quy hoạch sử dụng đất phải gắn với việc phân vùng sử dụng đất theo nghĩa này hoặc nghĩa khác (tiêu chí phân vùng). Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất phải gắn chặt chẽ với các loại quy hoạch khác.
Từ đây, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đưa ra một số đề xuất trong sửa đổi Luật Đất đai như sau: Chuyển hẳn phương pháp quy hoạch sử dụng đất từ tiêu chí theo mục đích sử dụng đất sang tiêu chí theo phân vùng sử dụng đất. Xây dựng và ban hành Thông tư liên tịch giữa Bộ Kế hoạch và Đầu tư với Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhằm hướng dẫn việc kết nối giữa quy hoạch quốc gia ngành du lịch với quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng.
Bùi Hằng
