Áp bảng giá đất mới tại TP.HCM dưới góc nhìn chuyên gia pháp lý (Bài 3)
Trước vấn đề TP.HCM dự kiến ban hành bảng giá đất mới kể từ ngày 1/8/2024 với giá tăng từ 5 đến 50 lần, Luật sư Trương Anh Tú đã có những phân tích về mặt pháp lý liên quan đến vấn đề này.
Như Tạp chí Kinh tế Môi trường đã thông tin, dự kiến từ ngày 1/8, TP.HCM sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần so với bảng giá hiện hành, tùy theo từng khu vực. Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện dựa trên nguyên tắc thị trường và phù hợp với giá trị thực tế theo Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc triển khai chính sách này, mặc dù có tác động sâu rộng đến cộng đồng, lại diễn ra quá nhanh chóng khiến cho công tác truyền thông chưa được thực hiện đầy đủ, chưa có sự thông báo rõ ràng đến từng khu phố khiến người dân và dư luận xôn xao.
Vậy dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết: “Giá đất tiệm cận thị trường áp dụng cho nhiều trường hợp, trong đó có thu hồi đất để tránh thiệt thòi cho người dân mà đây chính là nguồn cơn của những bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong nhiều năm qua. Người dân từng bất bình việc thu hồi 1m² đất chỉ bằng một tô phở, nhưng sau khi triển khai xong dự án thì giá lại lên đến cả trăm triệu đồng/m², điều này sẽ được khắc phục trong Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực kể từ ngày 1/8)”.
Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định các tỉnh, thành phố phải công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Vậy nên địa phương, trong đó có TP.HCM đang xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1/8.
Bảng giá đất đang được điều chỉnh cho thấy giá trị tăng gấp nhiều lần, có nơi vùng ven ở TP.HCM tăng hàng chục lần đã phản ánh giá sát giá thị trường. Chuyển biến của pháp luật đáp ứng nhu cầu, tránh thiệt thòi cho người dân khi bị thu hồi đất. Người bị thu hồi đất được hưởng giá cao nhưng người được giao đất và muốn chuyển quyền sử dụng đất sang đất thổ cư sẽ phải nộp khoản thuế lớn.
Sắp tới đây, công tác xây dựng cơ bản như điện - đường - trường - trạm có khả năng sẽ đội vốn lên rất nhiều. Đây là một trong những lý do khiến dự án cơ sở hạ tầng triển khai chậm do kinh phí triển khai mặt bằng lớn.
“Tôi không bất ngờ về bảng giá đất mà TP.HCM đang xây dựng. Giá là của thị trường cung - cầu quyết định, chúng ta không có quyền chấp nhận hay không chấp nhận và tuyệt đối không được áp đặt. Có nhiều ý kiến cho rằng giá nhà sẽ tăng do thu hồi đất giá cao nhưng về nguyên tắc không được can thiệp thô bạo vào thị trường. Điều tiết thị trường nhà đất theo hướng minh bạch thông tin giao dịch bất động sản, triển khai nhà ở xã hội, đẩy mạnh các chính sách về nhà ở để thị trường bất động sản không còn “nóng bỏng”, giá nhà đất sẽ hợp túi tiền của người dân”, luật sư Tú nhận định.
Việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM theo hướng tăng mạnh có thể có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Trước hết, giá bất động sản có thể tăng theo, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất tăng mạnh. Điều này có thể khiến giá bán và giá cho thuê tăng cao, phản ánh giá trị đất tăng lên. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ phải đối mặt với chi phí mua đất và chuyển nhượng cao hơn, có thể dẫn đến việc ổn điều chỉnh giá bán sản phẩm để bù đắp chi phí.
Đối với người tiêu dùng, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu hoặc có kế hoạch đầu tư, việc giá nhà đất tăng có thể làm giảm khả năng tiếp cận và mua sắm. Tuy nhiên, mặt tích cực của việc điều chỉnh bảng giá đất là sẽ tạo ra sự minh bạch trong giao dịch bất động sản, giảm bớt tình trạng chênh lệch giá và thất thu thuế.
Ngoài ra, tăng giá đất còn làm ảnh hưởng sâu sắc đến các dự án hạ tầng và quy hoạch. Giá đất cao có thể làm tăng chi phí triển khai các dự án hạ tầng và quy hoạch dẫn đến sự chậm trễ trong việc triển khai dự án hoặc thay đổi kế hoạch phát triển.
Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng có khả năng đi kèm với những chính sách hỗ trợ để cân bằng ảnh hưởng đến thị trường như đưa ra các biện pháp hỗ trợ tài chính cho người mua nhà hoặc điều chỉnh chính sách thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất để giảm bớt gánh nặng tài chính cho họ.
Việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM là một bước đi quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy sự minh bạch. Dù có những thách thức, nhưng với sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và sự quan tâm của toàn xã hội, những chính sách này sẽ góp phần xây dựng một môi trường sống và kinh doanh ổn định, công bằng.
(Còn nữa...)
Thanh Tùng
