Từ năm 2026, người cho thuê nhà tính thuế thế nào?

Theo dõi KTMT trên

Từ ngày 1-1-2026, cá nhân kinh doanh, trong đó có người cho thuê nhà, sẽ thực hiện kê khai và nộp thuế theo doanh thu. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn lúng túng khi xác định doanh thu miễn thuế, cách kê khai với nhiều bất động sản và nghĩa vụ thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Doanh thu 500 triệu đồng: hiểu cho đúng

Theo Luật Thuế GTGT sửa đổi và Luật Thuế TNCN sửa đổi (có hiệu lực từ 1-1-2026), hộ và cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Mốc 500 triệu đồng/năm là ngưỡng miễn thuế, áp dụng trên tổng doanh thu trong năm, không phân biệt một hay nhiều tài sản cho thuê.

Có nhiều nhà cho thuê, khấu trừ ở đâu?

Trường hợp cá nhân có nhiều căn nhà cho thuê, tại các địa bàn quản lý thuế khác nhau, sau khi đăng ký thuế lần đầu, nếu phát sinh thêm địa điểm cho thuê, người nộp thuế phải thông báo bổ sung địa điểm kinh doanh với cơ quan thuế nơi có tài sản.

Theo cơ quan thuế TP HCM, Hệ thống quản lý thuế tập trung (TMS) sẽ là đầu mối tổng hợp doanh thu, tự động khấu trừ một lần mức doanh thu miễn thuế 500 triệu đồng, tránh việc trùng lặp hoặc bỏ sót nghĩa vụ thuế.

Cá nhân không được chia doanh thu theo từng quận, phường để hưởng nhiều lần mức miễn thuế.

Một mã số thuế dùng cho nhiều căn nhà

Với cá nhân đã đăng ký mã số thuế cho một địa điểm cho thuê, có thể sử dụng cùng mã số thuế để kê khai cho các địa điểm khác, với điều kiện phải kê khai đầy đủ thông tin về từng tài sản cho thuê theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Doanh thu trên 500 triệu đồng: thuế tính thế nào?

Với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế được xác định theo hai sắc thuế chính:

Thuế giá trị gia tăng (GTGT): áp dụng thuế suất 5% trên toàn bộ doanh thu

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): tính 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng

Ví dụ, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm 2026 là 900 triệu đồng:

Thuế GTGT phải nộp: 900 triệu x 5% = 45 triệu đồng

Thuế TNCN phải nộp: (900 – 500) triệu x 5% = 20 triệu đồng

Như vậy, tổng số thuế phải nộp trong năm là 65 triệu đồng.

Ngoài ra, trường hợp doanh thu nhỏ, không phải nộp thuế. Ví dụ, cá nhân cho thuê 10 phòng trọ, giá 1 triệu đồng/phòng/tháng, doanh thu năm là 120 triệu đồng. Với mức này, cá nhân không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, do doanh thu không vượt ngưỡng 500 triệu đồng.

Cơ quan thuế lưu ý, mốc 500 triệu đồng chỉ là ngưỡng miễn thuế TNCN, không phải khoản được khấu trừ khi tính thuế GTGT.

Doanh thu thấp, có phải đăng ký kinh doanh?

Theo cơ quan thuế TP HCM:

Cá nhân có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh cho hoạt động cho thuê nhà thì thực hiện đăng ký theo cơ chế một cửa liên thông

Trường hợp không thành lập hộ kinh doanh, cá nhân vẫn phải đăng ký thuế để được quản lý nghĩa vụ thuế

Với doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, nhưng vẫn có thể kê khai nếu có nhu cầu hoặc theo yêu cầu quản lý.

Kê khai thuế thực hiện thế nào?

Người cho thuê nhà có thể: Kê khai trực tuyến trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Thuế TP HCM; Và lựa chọn kỳ kê khai theo năm dương lịch.

Ngành thuế cho biết, đang nâng cấp ứng dụng eTax Mobile để việc kê khai thuế cho hoạt động cho thuê nhà trở nên đơn giản và thuận tiện hơn.

Tóm lại, từ ngày 1/1/2026 người cho thuê nhà có 5 điểm cần nhớ:

-500 triệu đồng/năm là ngưỡng miễn thuế

-Doanh thu tính trên tổng tất cả tài sản cho thuê

-Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu (nếu vượt ngưỡng)

-Thuế TNCN: 5% trên phần vượt 500 triệu đồng

-Một mã số thuế dùng cho nhiều căn nhà, nhưng phải kê khai đầy đủ.