Trái phiếu bất động sản đáo hạn lớn: Khi dòng tiền không còn dễ xoay

Theo dõi KTMT trên

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bước vào một chu kỳ đáo hạn có quy mô lớn, với áp lực tập trung vào các quý giữa và cuối năm. Theo S&I Ratings, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2026 ước tính hơn 204.000 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 124.500 tỷ đồng, tương đương 61%. Con số này tăng mạnh so với năm trước, phản ánh lượng phát hành lớn trong giai đoạn trước đang đồng loạt đến kỳ thanh toán.

Tuy nhiên, quy mô không phải là yếu tố đáng chú ý nhất. Điểm khác biệt của chu kỳ này nằm ở việc các kênh xoay vòng vốn – vốn từng giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản – đang trở nên kém hiệu quả hơn rõ rệt. Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy hoạt động phát hành mới vẫn ở mức thấp, trong khi giá trị mua lại trước hạn gần như không đáng kể. Điều này cho thấy khả năng “đảo nợ” thông qua phát hành mới đang bị hạn chế đáng kể so với trước đây.

Trong khi đó, chi phí vốn lại có xu hướng đi lên. Lãi suất trái phiếu bất động sản trong quý I/2026 đã lên khoảng 13,5%, còn lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến ở mức 11–12%. Mặt bằng lãi suất cao khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hệ quả là dòng tiền từ thị trường – yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp xoay vòng vốn – đang có dấu hiệu chậm lại. Sau giai đoạn giao dịch sôi động trong nửa đầu năm 2025, thanh khoản thị trường bất động sản đã chững lại khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước áp lực chi phí vay tăng cao.

Ở chiều chính sách, tín dụng bất động sản cũng không còn tăng trưởng dễ dàng. Định hướng kiểm soát tỷ trọng cho vay quanh mức 25% tổng dư nợ khiến khả năng tiếp cận vốn ngân hàng bị thu hẹp phần nào.

Khi cả ba kênh dòng tiền – phát hành trái phiếu, tín dụng ngân hàng và dòng tiền từ thị trường – cùng chậm lại, áp lực đáo hạn không còn đơn thuần là câu chuyện về nghĩa vụ trả nợ, mà trở thành bài toán về khả năng duy trì dòng tiền.

Trong bối cảnh đó, rủi ro không phân bổ đồng đều. Theo đánh giá của S&I Ratings, các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao hoặc danh mục dự án thanh khoản thấp sẽ chịu áp lực lớn hơn khi bước vào chu kỳ đáo hạn. Ngược lại, những doanh nghiệp có cơ cấu vốn lành mạnh, kiểm soát tốt dòng tiền và sở hữu sản phẩm phù hợp nhu cầu thực có nhiều khả năng duy trì ổn định.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn phân hóa rõ nét hơn, khi khả năng tiếp cận vốn không còn dễ dàng và chi phí tài chính trở thành biến số quan trọng.

Ở góc độ rộng hơn, chu kỳ đáo hạn lần này có thể đóng vai trò như một phép thử đối với toàn bộ ngành bất động sản. Không chỉ phản ánh quy mô nợ tích lũy trong quá khứ, mà còn cho thấy mức độ thích ứng của doanh nghiệp trong một môi trường tài chính chặt chẽ hơn. Trong chu kỳ này, rủi ro không còn nằm ở quy mô nợ, mà ở tốc độ dòng tiền – yếu tố sẽ quyết định doanh nghiệp nào đủ sức đi qua giai đoạn đáo hạn.