Thấy gì từ việc 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều mất cọc?
Sau hơn nửa năm từ ngày TP.HCM tổ chức đấu giá bốn lô đất ở Thủ Thiêm (10/12/2021), đến nay có thể thấy cả bốn doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá đều không thực hiện theo hợp đồng mua đấu giá tài sản ban đầu.
Thông tin mới đây, Giám đốc Sở TNMT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, chính thức hết hạn 180 ngày nhưng 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty cổ phần Dream Republic và CTCP Sheen Mega vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Hiện Sở TNMT TP.HCM đang chờ văn bản chính thức từ Cục thuế TP.HCM. Căn cứ theo quy định, Sở sẽ tham mưu cho UBND TP theo hướng chấm dứt hợp đồng và TP.HCM sẽ có chỉ đạo cụ thể để đánh giá lại các nội dung đấu giá đất, ông Thắng cho biết.
Sở TNMT sẽ phối hợp các đơn vị để đưa ra đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường, nhất là đối với các đô thị đang trong quá trình phát triển.
Thấy gì từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm?
Theo thông tin trước đó, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã làm chấn động thị trường địa ốc cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Sau vụ đấu giá, nhiều dự án bất động sản đã điều chỉnh tăng giá bán ăn theo mặt bằng giá mà vụ đấu giá thiết lập. Không những vậy, giá cổ phiếu địa ốc cũng được phen phi mã, tăng gấp nhiều lần trong chỉ 2-3 tháng.
Sau "cơn sóng", 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá là Tân Hoàng Minh và Công ty TNHH đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh bỏ cọc đã khiến thị trường “down trend”. Cổ phiếu quay trở về vùng giá ban đầu.
2 doanh nghiệp còn lại là Công ty Dream Republic (Dream Republic) và CTCP Sheen Mega cũng nhiều lần xin chậm tiến độ, giãn tiến độ và cả “trả góp” tiền trúng đấu giá đất. Song hết hạn nộp tiền, cả 2 doanh nghiệp trên vẫn im hơi lặng tiếng.
Các chuyên gia cho rằng, câu chuyện về đấu giá đất Thủ Thiêm là bài học về lỗ hổng trong việc sàng lọc nhà đầu tư trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Bởi thực tế thực trạng năng lực tài chính của các nhà đầu tư hiện nay còn thiếu, yếu so với yêu cầu và nguồn vốn chủ yếu được ngân hàng "hà hơi, tiếp sức".
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: Theo quy định, nếu hai công ty Dream Republic và Sheen Mega không thực hiện đúng việc nộp tiền sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc ban đầu theo hợp đồng đấu giá đất và tiền chậm nộp theo quy định là 0,03%/ngày. Theo khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014, trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì Sở TN&MT trình UBND TP hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Hai DN này sẽ vẫn phải nộp khoản tiền chậm nộp cho đến khi có quyết định của UBND TP hủy kết quả trúng đấu giá.
Riên với Công ty Dream Republic (Dream Republic) chỉ mới thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng. Tổng tài sản của Dream Republic giai đoạn 2017-2020 chỉ vỏn vẹn 8,7 triệu đồng, 15,9 triệu đồng, 20 triệu đồng và 15,7 triệu đồng. Doanh nghiệp cũng không hề phát sinh doanh thu kể từ khi thành lập. Sau 4 năm, Dream Republic lỗ lũy kế gần 450 triệu đồng, qua đó kéo vốn chủ sở hữu xuống âm 447,5 triệu đồng.
Về CTCP Sheen Mega, chỉ mới được thành lập tháng 11/2019, có trụ sở tại 32 Lê Lợi, phường Bến Nghé, Quận I, TP.HCM, có số vốn đăng ký là 500 tỷ đồng. Tổng tài sản của Sheen Mega tính tới cuối năm 2020 chỉ đạt vỏn vẹn 27,6 triệu đồng. Trong khi đó doanh thu thuần cũng ở mức 0 đồng, khấu trừ chi phí khiến doanh nghiệp lỗ sau thuế trên 202 triệu đồng.
Cần xây dựng quy định riêng
Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế - Luật và Quản lý Nhà nước UEH TS Dương Kim Thế Nguyên cho rằng, bên cạnh việc giảm các điều kiện ràng buộc để mở rộng các đối tượng thì Nhà nước cần có bước kiểm tra năng lực triển khai dự án thực tế của các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất. Việc không đủ năng lực tài chính để theo đến cùng dự án là một lý do quan trọng khiến các doanh nghiệp từ chối ký hợp đồng và bỏ cọc sau khi trúng thầu.
T.S Đoàn Thị Phương Diệp, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM chỉ rõ, Luật Đầu tư có quy định nhà đầu tư phải chứng minh, cung cấp hồ sơ về năng lực tài chính thế nhưng những hồ sơ này không được nằm trong nội dung quy định về thẩm tra. "Tức là nộp như thế nhưng cơ quan nhà nước sẽ phải đi thẩm tra năng lực tài chính, thì trong quy định nội dung thẩm tra không đề cập chi tiết đến vấn đề này", bà Diệp cho hay.
Để khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ khi trúng đấu giá, gây bất ổn cho thị trường, theo bà Diệp phải xem xét khả năng đi đến cùng của các nhà đầu tư, cần xây dựng quy định riêng, thành lập cơ chế riêng cho các cuộc đấu giá đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin cho các cuộc đấu giá, kiểm tra giám sát, nhất là với các cuộc đấu giá trực tuyến.
Ngoài mất cọc, thu tiền thuế chậm nộp bằng cách nào?
Theo Luật Đấu giá tài sản, quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá là vi phạm hợp đồng mua bán.
Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở TN&MT trình UBND TP hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
Về quyền sử dụng hai lô đất đấu giá trên nếu hợp đồng mua bán bị chấm dứt, theo Điều 73 Luật Đấu giá tài sản, các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu. Như vậy, quyền sử dụng lô đất sẽ được trao trả về Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM quản lý.
Theo một chuyên gia về thuế, theo quy định, ngoài biện pháp phong tỏa tài khoản của DN, Cục Thuế TP.HCM có thể triển khai các biện pháp cưỡng chế khác như khấu trừ một phần tiền lương hoặc thu nhập; ngừng sử dụng hóa đơn; kê biên tài sản, bán đấu giá; thu tiền, tài sản khác của người nộp thuế do cơ quan, tổ chức, cá nhân khác đang giữ...
Trường hợp DN vẫn chưa nộp đủ, Cục Thuế TP sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi giấy chứng nhận đăng ký DN, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy phép thành lập và hoạt động, giấy phép hành nghề. Đồng thời, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào hợp đồng đã ký giữa hai DN này với UBND TP là quá thời hạn tối đa 180 ngày, nếu cả hai DN này đều không nộp tiền thì sẽ bị mất tiền đặt cọc.
Bùi Hằng
