Tháo gỡ 'nút thắt' trong cải tạo chung cư cũ
Hiện nay, tại các đô thị trên cả nước, có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994. Tuy nhiên, tại một số địa phương, việc cải tạo chung cư cũ vẫn còn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra.
Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ, trong đó đã thực hiện kiểm định được 401 chung cư. Từ năm 2007 đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, đang tiếp tục triển khai thi công 14 dự án, chiếm tỉ lệ 1,8%.
TP.HCM có khoảng 575 nhà chung cư cũ, trong đó đã cải tạo, xây dựng lại được 15 chung cư, chiếm tỉ lệ 1,3%.
Tại Hà Nội, mặc dù thành phố đã rất quyết tâm và đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhưng đến nay số khu tập thể cũ được cải tạo còn khá ít, tiến độ triển khai ì ạch. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở cơ chế lợi ích các bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.
Thực tế cho thấy, hầu hết các khu chung cư cũ nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Trao đổi với TTXVN, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, có rất nhiều nguyên nhân (cả khách quan và chủ quan) dẫn tới việc “ì ạch” trong cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên vấn đề nổi lên nhất vẫn là vướng mắc chồng chéo về chính sách.
Ông Nghiêm cũng đặc biệt lưu ý rằng việc sau cả 2 thập kỷ Hà Nội mới cải tạo được 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.
Kiến trúc sư Phạm Trần Hải, Viện nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh cũng thừa nhận tình trạng pháp lý của những căn hộ trong các chung cư cũ, nhất là các chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước khá phức tạp và đang là nút thắt khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn, theo TTXVN.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2017, UBND TP.HCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975. Kết quả có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), nhưng đến nay thành phố mới di dời toàn bộ 6 chung cư với 333 hộ dân; đang di dời dở dang 5 chung cư với 206 hộ dân; đã tháo dỡ 4 chung cư.
Theo Báo Thanh Niên, lãnh đạo một công ty bất động sản nói thẳng, thực tế các khu chung cư cũ nằm ở vị trí đắc địa, hay nằm trên các khu đất lớn đã được các chủ đầu tư đi trước “xí phần” làm hết. Chỉ còn các khu chung cư nhỏ lẻ và nằm ở những nơi xa trung tâm, đường vào khó khăn...
Trước thực trạng đó, việc kêu gọi đầu tư cải tạo chung cư cũ sẽ rất khó khăn nếu không có cơ chế đột phá như ưu đãi tiền sử dụng đất, hệ số, chiều cao cũng như hỗ trợ đền bù, tái định cư...
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại. Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/9.
Theo TTXVN, trên góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận “nút thắt” nan giải nhất dẫn tới sự ách tắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ từ trước đến nay được nhận định là “tỉ lệ đồng thuận của người dân”.
Mặc dù vậy, với sự ra đời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, ông Khởi cũng khẳng định “nút thắt” trên sẽ được tháo gỡ.
Cụ thể, theo Nghị định 69 và Luật Nhà ở, khi xây dựng nhà chung cư cần phải xây dựng đồng bộ cả một khu và khi xây dựng cả một khu sẽ xuất hiện tình trạng trong khu đó có nhiều trường hợp như: Nhà chung cư nguy hiểm thuộc diện bắt buộc phải phá dỡ; nhà chung cư hư hỏng nặng bắt buộc phải phá dỡ; và cả nhà chung cư chưa đến mức phải phá dỡ cũng phải đưa vào diện phải phá dỡ ngay.
Theo ông Khởi, những trường hợp trên sẽ không cần nhận được sự đồng thuận 100% vẫn có thể triển khai, song thời điểm thực hiện chậm hơn. Quy định trên là để đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.
Sau nhiều năm, tốc độ cải tạo chung cư cũ vẫn ở tình trạng ì ạch bởi chính “rào cản” chính sách. Với nhiều điểm đổi mới, Nghị định 69/2021/NĐ-CP hiện được kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản các vướng mắc trong thời gian qua. Theo đó, những “rào cản” sẽ dần được gỡ bỏ.
Nguyễn Luận (T/h)
