Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Khi dữ liệu trở thành bộ lọc dòng tiền

Theo dõi KTMT trên

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cơ chế mới sẽ phân định rõ trách nhiệm: Nhà nước cung cấp dữ liệu nền, còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về thông tin công bố. Nếu triển khai hiệu quả, đây có thể là bước tiến đáng kể trong việc minh bạch hóa giá giao dịch – yếu tố vốn bị xem là “điểm mù” của thị trường trong nhiều năm.

Về nội dung, dự thảo luật tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn: phân cấp mạnh hơn cho địa phương, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn. Đáng chú ý, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất được xem là trụ cột, nhằm chuẩn hóa thông tin và hạn chế tình trạng “thổi giá” vốn tồn tại trong nhiều năm.

Thực tế, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong các giai đoạn “sốt đất” gần đây, giá chào bán tại một số khu vực có thể cao hơn 20–50% so với giá giao dịch thực tế, phản ánh mức độ lệch pha lớn giữa thông tin thị trường và giá trị tài sản. Tình trạng này không chỉ tạo rủi ro cho người mua, mà còn khiến dòng tiền đầu tư bị dẫn dắt bởi kỳ vọng hơn là dữ liệu.

Ở góc độ này, việc chuẩn hóa dữ liệu có thể làm thay đổi cấu trúc lợi nhuận của thị trường. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, “khi thông tin minh bạch hơn, biên lợi nhuận từ chênh lệch thông tin sẽ thu hẹp, thay vào đó, nhà đầu tư buộc phải dựa vào giá trị thực và khả năng khai thác tài sản”.

Điều này đồng nghĩa với sự phân hóa rõ nét hơn giữa các nhóm tài sản. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng rõ ràng và dữ liệu minh bạch sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các sản phẩm phụ thuộc vào thông tin quy hoạch chưa xác thực hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn có thể đối mặt với rủi ro điều chỉnh.

Không chỉ tác động đến nhà đầu tư, thay đổi này cũng ảnh hưởng đến doanh nghiệp. Theo VARS, trong năm 2025, có tới 60–70% dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý ở các mức độ khác nhau, khiến nguồn cung bị gián đoạn. Trong bối cảnh đó, việc đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và đồng bộ hóa pháp luật – một nội dung quan trọng của dự thảo luật – có thể giúp cải thiện nguồn cung, nhưng hiệu quả sẽ phụ thuộc lớn vào tính minh bạch của dữ liệu thị trường.

Ở góc độ dòng tiền, một yếu tố khác cần lưu ý là sự thay đổi về khẩu vị đầu tư. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, tỷ trọng nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường với mục tiêu ngắn hạn đã giảm đáng kể sau giai đoạn 2022–2023, trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn và mua để ở có xu hướng tăng. Việc minh bạch hóa dữ liệu có thể đẩy nhanh xu hướng này, khi các quyết định đầu tư dựa nhiều hơn vào hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, câu hỏi về thời điểm vẫn là yếu tố then chốt. Kinh nghiệm từ các thị trường cho thấy, việc chuyển đổi từ “thị trường thông tin phân mảnh” sang “thị trường dữ liệu hóa” thường cần 6–12 tháng để bắt đầu tác động rõ rệt đến hành vi dòng tiền. Nếu hệ thống dữ liệu được triển khai đồng bộ sau khi luật có hiệu lực, những thay đổi đầu tiên có thể xuất hiện từ nửa cuối năm 2027.

Trong kịch bản tích cực, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể tạo ra một “bộ lọc tự nhiên” đối với thị trường: dòng tiền sẽ rời bỏ các tài sản thiếu minh bạch và tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực. Khi đó, lợi thế không còn thuộc về người nắm giữ thông tin sớm, mà thuộc về những nhà đầu tư có khả năng phân tích và định giá.

Tuy nhiên, nếu việc triển khai dữ liệu không đạt kỳ vọng hoặc thiếu tính liên thông, thị trường có thể tiếp tục duy trì trạng thái “nửa minh bạch”, nơi rủi ro vẫn tồn tại nhưng khó nhận diện hơn. Với nhà đầu tư, điều này đặt ra một yêu cầu rõ ràng: chiến lược cần dịch chuyển từ tìm kiếm cơ hội chênh lệch ngắn hạn sang đánh giá giá trị dài hạn. Khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, khả năng quản trị rủi ro và hiểu đúng dữ liệu sẽ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư.